Алешко Алексей: другие произведения.

Недвижимость, inside - 1

Журнал "Самиздат": [Регистрация] [Найти] [Рейтинги] [Обсуждения] [Новинки] [Обзоры] [Помощь]
Peклaмa:
Литературные конкурсы на Litnet. Переходи и читай!
Конкурсы романов на Author.Today

Конкурс фантрассказа Блэк-Джек-21
Поиск утраченного смысла. Загадка Лукоморья
Peклaмa
 Ваша оценка:
  • Аннотация:
    Книга старая, была в "седые годы" издана и даже собрала неплохие отзывы от именитых граждан. Некоторые её Учебником (именно с большой буквы) называли. Но все устарело и сейчас она представляет из себя забавную историю о том, как в начале 90х годов зарождался московский рынок недвижимости.

недвиж inside 1

 []

     Рецензии
     Еще Аристотель говорил, что книга хороша только тогда, когда автор в ней высказывает только то, что следует, и так, как следует. Думаю, автору удалось в полной мере показать, что профессионал на рынке недвижимости – это не офисный теоретик в галстуке, а практик, обладающий опытом для ответа на любой, даже самый нестандартный вопрос или ситуацию. Несомненно, всякий, читающий эту книгу, сможет оценить тандем литературного и юридического таланта автора. Эта книга не только увлекательное чтение, она вправе претендовать на титул учебника даже для многих агентов по недвижимости.
     А.Е. Хинштейн
     Депутат Государственной Думы РФ, член партии «Единая Россия»
      
     Среди массы книг, которые, так или иначе, касаются рынка недвижимости, большинство это учебники, брошюрки, практически не содержащие информации, которая бы доступным и легким языком рассказала о том, кто такой агент, какова его роль и как уберечь себя от мошенников. Обилие юридических терминов в этой литературе только запутывает.
     Эта же книга полезна и замечательна по многим основаниям. Во-первых, она начинается с нестандартной оригинальной трактовки, казалось бы, обычной темы – как развивался рынок недвижимости в Москве. Читателя сразу захватывает рассказ, написанный простым разговорным языком, с легкой иронией. Во-вторых, как плюс книги отмечу непривычную последовательность изложения материала. Термины, принятые на рынке недвижимости, используются экономно, более того, автор иногда иронизирует по поводу некоторых особенно неудачных терминов. А юридические тонкости не утомляют, а подчеркивают четкость ответов на вопросы, рисуя полную картину реальности и ее отражений в законодательстве.
     Особая ценность книги в том, что она - сама реальность рынка недвижимости.
     О.В. Алтынова
     Кандидат экономических наук, заместитель начальника отдела по взаимодействию с федеральными органами власти Государственной Думы РФ

     Ценность научной концепции измеряется, с исторической точки зрения, тем, насколько она близка к реальности и, если соотносить с этим утверждением данную книгу, получится, что она бесценна.
     Когда ко мне обратились с просьбой написать рецензию на эту книгу, я решила побольше узнать об авторе. Честно признаюсь, не ожидала, что поисковики в интернете дадут такое огромное количество ссылок на, казалось бы, обычного агента по недвижимости. Особенно поразил личный сайт автора. Потратив несколько дней, перечитала весь объем информации, изложенной там. Легко, иронично, понятно, харизматично. Знаете, бывают такие сайты, куда хочется периодически заходить и читать опусы человека, образ мыслей которого заочно тебе очень нравится.
     Книга порадовала и как художественное произведение, и как набор юридических советов. Неординарное сочетание, казалось бы, двух несовместимых видов литературы: юридическая литература и ироничный роман. Но в течение ироничного повествования советы и рекомендации в разобранной до последнего винтика юридической подноготной воспринимаются и понимаются куда проще и лучше.
     Л.В. Булкина
     Профессор, политолог, НГУ
     Действительно «иной» взгляд на рынок недвижимости, причем весьма остроумный и поучительный. Простое изложение, легкий сарказм и самоирония автора поддерживают интерес к книге от первой до последней буквы, помогая продираться через тонкости многих юридических хитросплетений законодательства, в то же время делая их доступными для понимания. Но, что более, на мой взгляд, важно: книга поднимает некоторые крайне интересные вопросы, подчеркивая исковерканную логику имеющихся на них в настоящий момент ответов. Заставляет задуматься.
     А.Н. Манаков
     Кандидат юридических наук, адвокат
     Предисловие
     Начну резко и безапелляционно: реальности московского рынка недвижимости завалены пеплом глобальной безграмотности его участников, не хуже Геркуланума и Помпеи, вместе взятых. Здесь, говоря об удручающей безграмотности, имею в виду и клиентов, и профессиональных участников рынка. При этом клиентов можно оправдать их излишней доверчивостью и, к сожалению, порой неоправданным преклонением перед «агентством недвижимости», а безграмотность «профессионалов» нельзя оправдать ничем и никак. Одно сочетание: «безграмотность профессионалов» – жуть! Но не все такие, остальных сложившееся положение вещей очень устраивает – работать проще, вот и помалкивают. Или, что хуже, еще более «туманят» пухлыми фолиантами, в которых черт ногу сломит, рассчитывая на: «Печатный всякий лист быть кажется святым»*1.
     На вопросы от понимающего клиента: «Что?», «Откуда?» и «Почему?» не получится ответить: «Так надо», или: «Всё нормально» – его это не устроит. Следствие – уйдет. А другого ответа агент, умеющий только хлопать глазами, не даст – не учили, это не нужно, да и сами учителя порой толком в вопросе не разбираются. При этом всем хочется жить, работать и зарабатывать, вот и продолжают копошиться, «кошмаря» клиентов в уютном пепельном мареве небылиц.
     Не может вырасти цивилизованного рынка в этом кошмаре – не может.
     Но решение написать эту книгу было принято по другой причине. Немного под давлением, основательным, моих многочисленных знакомых, в один голос твердивших: «Леха, тебе самому не обидно, твои рассказы валяются по всему интернету, переписанные и пересказанные, как свои, по сто раз!». Ответ: для того и писались, не жалко. Рассказики, байки и «забавные случаи» не жалко, а вот перевираемые ответы на день через день задаваемые одни и те же вопросы жалко. Вот их-то я решил собрать под одну обложку: целее будут. Плюс прагматизм: вопрос – пожалуйте готовый ответ, вот книжка, в ней содержание, находим вопрос – страница такая-то, ответ.
     Собрал, как и планировал – фигня полная. Местами «на одном дыхании», а порой просто жуть-жуткая: согласно закону номер …. в редакции постановления …. с изменениями от … на базе статьи номер … исходя из пояснительного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда номер такой-то от такого-то числа. Такую абракадабру ни один человек не осилит.
     Правил, резал, пересказывал «простыми словами» и «сластил» забавными примерами из личной практики. Итого: изначальный план сбора под одну обложку ранее написанных статьюшек, советов, рассуждений и прочее потерпел фиаско.
     Ранее написанные «склейки» для основных текстов, в которых и состоит суть данной книги, трещали по швам, настойчиво требуя главного героя. Не стал придумывать всяких «Вася из Таганрога», «Сеня из Уфы», или просто «он» – от первого лица. Аз есьм.
     Да, получилась практически «моя история покорения Москвы». Местами приукрашенная – надо было как-то замазать «интимные» моменты, но, по большей части, реальная.
     И вот здесь скрывался зверь пострашнее не хотевших склеиваться эпистоляций – банальщина: сейчас каждый, и я в том числе, не знающий, чем заняться возле компьютера, мнит себя писателем, по-стахановски вываливая в интернет терабайты ничего не несущих записей в блогах и твиттах. Сухо рассуждая на «серьезные темы» или рисуя героические баталии с мускулистыми главными героями, небрежно попыхивающими сигарами и помахивающими мечами на самых верхних этажах офисных центров Москва-Сити. Нещадно заливая мозги читателей постулатами их видения жизни, морали и права, которые открылись им с саркастических вершин нагромождения букв собственных «нетленных произведений».
     А здесь пойдем другим путем: снимаем галстук и деловой костюм с московского рынка недвижимости – смотрите и удивляйтесь, под ним скрыты давно не менянные пролетарские семейники.
     Сколь было возможно, старался не отходить от реальной истории, но названия тех агентств, что и поныне действуют, скрыл. Причин – две.
     Первая – они мне за рекламу не платят. Вторая – не имею ни малейшего желания судиться с ними на тему защиты чести, достоинства и деловой репутации. А они засудят, если вынести на всеобщее обозрение, что в этом, О-ГО-ГО каком агентстве, обобрать клиента, подсунув ему на подпись договор с «мелким шрифтом внизу страницы» – нормальная практика. Не мне их судить, поэтому – в тень.
     В тень все преднамеренные банкротства, списания денег, выписки «за сто первый» и прочая. Много чего было. Да и кто из сейчас высоко сидящих в начале девяностых не лез по головам, отвоевывая себе место под солнцем? Только тот, кто смог это хорошенько спрятать, ушатами набрасывая сверху тонны объяснений, подаваемых по конвейерной ленте, сразу из-под пера батальона пресс-секретарей. И сейчас молчит в тряпочку.
     А лучше считайте, что всё это один сплошной вымысел, воспринимать будет проще, постепенно привыкая к амбре тех самых «недельных пролетарских труселей».
     Однако максимальное сохранение в описаниях реальных мест, названий и времени действий позволило мне очень удачно, на мой взгляд, разделить книгу на две части. В первую часть, которою долженствует объяснить, почему я считаю себя вправе на эти темы рассуждать и что-то советовать, лишь вплетены некоторые полезные для знания реалии московского рынка недвижимости. Так сказать, в контексте повествования о романе провинциального мальчика и московских каменных джунглей. Практически любовного романа. Но, с другой стороны: «Кака така любовь, по пьяни всё завертелось»*2.
     Часть вторая – совсем иной коленкор: четко, жестко, с конкретными примерами и бесконечным цитированием законодательства. Местами такая тоска зеленая, что, жалея рассудок взявшихся читать оную книгу для развлечения или из академического интереса, выделил их предупреждениями, типа: «Attention! Болото до следующего абзаца», можете смело их пролистать, если квартиру покупать/продавать или сдавать/снимать не собираетесь. Все номера законов и постановлений сохранил, дабы желающие прочитать их в оригинале, а не моем пересказе (некоторые цитирую, а те, что для восприятия неподготовленного мозга сложноваты, пересказываю попроще), для более глубокого изучения вопроса, легко могли их разыскать. В том же интернете – без проблем.
     Здесь попытка доступным языком преподнести знание, сколь есть, московского рынка недвижимости, чтобы любой прочитавший мог на нем сориентироваться и не только не попасть в ловушки «просто аферистов», но и не дать себя облапошить с виду очень порядочным риэлторам, с портфелями и в галстуках, из «крупного агентства». Так сказать, отчего бы не примерить на себя костюм Muckrakers*3?
     Итак – проше, панове – «Над всей Испанией безоблачное небо»*4, что получилось, то получилось. Писатель из меня никудышный, как балерун из сумоиста, поэтому бесконечно высока вероятность того, что эта книга так и останется единственным моим опусом на бумажном носителе. А там как знать – по-прежнему продолжаю заниматься недвижимостью, день через день сталкиваясь с забавными и курьезными случаями, записываю их, на всякий случай, может спустя какое-то время сподоблюсь и их собрать в кучку, под одну обложку.
     P.S. В тексте я постоянно прыгаю между понятиями «наём» и «аренда»: наймодатель – арендодатель, наниматель – арендатор, иногда подменяя их на самовыдуманные «сдаватель – сниматель», это намеренно. В чем разница между наймом и арендой, в книге есть. Также есть разница между «риЭлтор» и «риЕлтор». Хоть и занимаются они одним и тем же, разница между ними есть, и в чем она, тоже описано. Между этими терминами я также постоянно прыгаю, но уже не произвольно, а со «злым умыслом» - может кто заметит и сарказм оценит.
     *1Из сатирического стихотворения «Чужой толк» (1795) поэта Ивана Ивановича Дмитриева (1760—1837):
     А наших многих цель — награда перстеньком,
     Нередко сто рублей, иль дружество с князьком,
     Который отроду не читывал другова,
     Кроме придворного подчас месяцеслова;
     Иль похвала своих приятелей, а им
     Печатный всякий лист быть кажется святым.
     *2Фраза из кинофильма «Любовь и голуби» Владимира Меньшова (Мосфильм, 1984 г.)
     *3Muckrakers. Буквально: Люди с навозными вилами. Слова 26-го президента США (1901-1909) Теодора Рузвельта (1858-1919), сказанные им в речи (14 апреля 1906 г.) о критически настроенных американских журналистах, которые пристально следили за действиями правительства и «сильных мира сего» и раскрывали их неблаговидные поступки. Первоисточник выражения — поэма английского поэта Джона Беньяна (1628—1688) «Путь паломника» (1678), во второй части которой говорится о «человеке с навозными вилами» (the man with the muckrake).
     *4Кодовая фраза, послужившая сигналом к началу восстания под предводительством Франсиско Франко. Испания, 18 июля 1936 года.
     Самое начало, или

     «Смертельное оружие 3»
     Куда податься иногороднему студенту, «повышенная» стипендия которого – целых (!) девяносто восемь рублей. Шикарная стипендия, жаль только, что она, в силу шагающих семимильными шагами по стране экономических преобразований моментально превратилась в: четвертушку буханки черного хлеба – одна штука, банку кильки в томате – одна штука и одноразовый пакетик чая многоразового использования – одна штука. Это в день. А хочется еще покурить и пивка тяпнуть и… много чего хочется: «Gaudeamus igitur, juvenes dum sumus!»*5
     Как «не впихнуть невпихуемое», так и нельзя основные запросы молодого растущего организма вместить в доходы того же организма – денег на жизнь катастрофически не хватает. А у кого их тогда хватало? Что у меня, что у подавляющего большинства сокурсников, да и у остальных, чьих не сумевших перестроиться родителей смыло волной новой экономики за борт корабля «Уверенное завтра». Вариантов продолжения учебы и выживания я видел для себя два:
     1 – Перевод на вечернее отделение и возврат в родное Тучково, где хоть как-то можно было питаться, применяя получаемые знания на практике. Сажать картошку, например, с учетом распределений Пуассона. Или откармливать поросенка, подходя к его питанию строго согласно критериям устойчивости линейных дифференциальных уравнений с квазипериодическими коэффициентами (то же, но по-русски: чтоб с голоду не подох). В остальное время можно таскать ящики с водкой, в первые коммерческие палатки. Здесь уже без систем и уравнений – надо быстро, иначе не заплатят.
     2 – Попытаться найти работу в Москве, что иногороднему студенту было сделать крайне не просто – своих хватает, а всякие «ростиксы» с «макдоналдсами» тогда еще не перли и не множились, как прыщи в четырнадцать лет.
     Естественно, второй вариант был более предпочтителен, но первая моя московская работа появилась по другой причине: общага. Сколь верно оное сокращение – «общага», не общежитие – «общая жизнь», а общага – «общее «Га». Машиах*6, е-мое – тотальное помазание на жизнь в страдании.
     Общага Московского Государственного Авиационно-Технического Университета имени Константина Эдуардовича Циолковского – серая хламида на улице с жизнерадостным названием – Фестивальная. Длинные коридоры и комнаты, комнаты, комнаты… в одной из которых я и пытался жить с тремя товарищами по учебе. Хватило ровно на две недели. Далее сложившееся в первые же дни умозаключение переросло в уверенность: либо сперва сопьюсь, а потом вылечу из института, либо сперва вылечу из института, а потом сопьюсь.
     Вообще приносить с собой спиртное в нашу общагу, как и в любую другую, было нельзя и, видимо в силу этого, каждый вечер вся общага бухала. Попытки позаниматься или поспать были обречены на провал в самом начале, так как в твоей комнате либо уже пили и дебоширили, либо, прячась от уже «гуляющих» в попытках позаниматься, еще не пили. Но заканчивалось всё одинаково. Это был закон: закон освобождения мест в общежитии.
     Отвлекся, воспоминания нахлынули, возвращаюсь – первая московская работа.
     С работой «номер раз» мне повезло – смог устроиться ночным сторожем в детский сад, там же, на «Речном вокзале». Вообще, изначально, я туда и стремился: конкретно ночным сторожем, конкретно в детский сад, а уж если не получится, им же, но в школу. Причина в следующем: детские сады меньше, в них нет больших спортивных залов, где по ночам играют в волейбол, зато есть много детских кроваток, на которых можно смело дрыхнуть, с девяти вечера до половины шестого утра, плюс диетическое питание.
     И стало мне счастья больше, аж на целых девяносто шесть рублей в месяц, плюс всё, чем повариха, баба Марина, добрейшая душа, кормила. И жить бы мне так, в детском саду, припеваючи, вплоть до самого до пятого курса, на бабы Марининой доброте толстея, да отучиваясь на инженера, чтобы потом попасть по распределению на какой-нибудь «полимер-каучук» инженером ЦЗЛ, с окладом в сто двадцать рэ и возможностью приворовывать реактивы. Или, если «повезет», отправиться на Байконур изучать отвалившиеся от ракеты ошметки краски – какого хрена они отвалились.
     В работе ночным сторожем детского сада был лишь один минус: невозможность удовлетворить самую главную потребность молодого растущего организма – девушки. Если в родном Тучково любой студент, ежедневно катающийся на учебу в Москву, рассматривался как «вариант» – жених с перспективой оставить серую унылость провинциального городишки, вырваться в Москву, к Жизни (!), то москвичкам «вырываться» никуда не требовалось. Другие цели. И под эти цели иногородний студент, ночующий в детском саду, никак не подходил, несмотря на повышенную стипендию.
     Девушку можно было «гулять», угощать мороженым, провожать до дома, но эти «инвестиции» были бесполезны. Жениться я не собирался, даже ради московской квартиры, а приводить «желанную особу» в детский сад так же бесполезно, как и в общежитие. Можно конечно, подцепив пару бутылок «модной» тогда «Сангрии», притащить девушку в общагу, но уединиться с ней – нереально. Нереально по той же причине, что и на Красной площади. Нет, с советами лезть не будут, но изъеденные спермотоксикозом товарищи по общаге, вваливаться («Ой!», читай: проверить) будут регулярно.
     Вообще, рассуждая логически, я считал, что налаживать «направленное общение» с особами противоположного пола в антураже детского дошкольного заведения будет куда проще: детский сад, дети, игрушки – пеленки, зайчики на стенах с морковками, семья… И тут ты такой весь самостоятельный и перспективный, комплиментами по ушам вжик-вжик, вжик-вжик, и «про лобоФ» туда же, ветерком, вдогоночку, да так, чтоб волосики за ушком от твоего дыхания затрепетали… А вот ничего подобного. Подростки, мужики и парни! Со всей ответственностью заявляю: детский сад – не то место, где можно соблазнить и развести «на романтику». В стенах детского дошкольного учреждения у девушек рождается не жизнеутверждающее желание продолжения рода человеческого, а наоборот, всеугнетающее намерение: «Только ему одному и исключительно после свадьбы». Облом полный, безапелляционный и неоднократный.
     Судьбе было угодно, чтобы, «выгуливая» очередную знакомую, попал я в видеосалон, где крутили новинку – вышедший в прошлом, 1992 году, боевик «Смертельное оружие 3» с Мэлом Гибсоном и Денни Гловером. Сейчас оно, конечно, покажется моветоном: девушку – на боевик, а тогда, при отсутствии выбора, ходили не на фильм, а шли в кино. Что покажут, то покажут. Голивудская же дешевка у объевшейся советскими фильмами молодежи шла на «Ура!».
     Подвиги «героических героев» – отважных американских полицейских остались не замечены, а вот Джо Пеши в роли чудаковатого риелтора… Не мне судить об его актерских талантах, но профессия риелтора оставила неизгладимое впечатление.
     На следующий же день я окопался в лаборатории кинематики с газетой «Приглашаем на работу» (преподаватель механики – мировой парень, плюс в этой лаборатории был обычный московский телефон, без всяких «выходов» и коммутаторов). А объявлений «приглашаем агентов по недвижимости»… мама-дорогая! Первые тридцать минут изучения объявлений и звонков принесли интересные данные для анализа. Есть агентства недвижимости, которые предварительно бесплатно обучают работе риэлтора. Есть те, которые обучают в процессе работы. И есть школы, которые за деньги учат риэлторскому делу с последующей выдачей диплома.
     Третьи были отметены сразу по причине отсутствия денег на обучение, как потом оказалось, не зря: «доилка для идиотов», в одной из таких «школ» я даже потом «преподавал» – отдельная история. Бесплатное обучение перед началом работы мне тоже не годилось, так как длилось оно в среднем одну неделю, а кушать надо было уже сегодня, и желательно еще и завтра, да и далее, ежедневное питание врачами очень рекомендуется. Соответственно, мой путь – обучение в процессе работы. Осталось выбрать фирму, где платят больше, и можно отправляться занимать вакансию.
     А вот с оплатой труда агента нашла коса на камень – неожиданно оказалось, что никакой заработной платы нет, а есть некий «процент со сделки», который в агентствах варьировался от пятнадцати до двадцати пяти. Естественно, выбрал где побольше – 25%. Забегая вперед – идиот (произносится мягко, пожимая плечами).
     Уже потом я понял, даже не понял – увидел, прочувствовал (!), что чем выше процент со сделки, тем в агентстве меньше информации, а между «информация» и «деньги» любой понимающий агент ставит знак равенства. Тогда же, в ноябре 1993 года, шагая по Цветному бульвару в мое первое агентство недвижимости, я думал о Джо Пеши, его роли «второго плана», и о том, что отцовский костюм на мне очень похож на тот, в котором он играл комичного риелтора.
     *5«Итак, будем веселиться, пока мы молоды!» – первые строки Гуадеамуса (Gaudeamus) – гимна студентов.
     *6Га – титул Машиах: мессии, помазанника, в состоянии предмессианских мук, описывается в Кумранских свитках (датированы в интервале от 1 века НЭ до 2 века до НЭ, обнаружены в 1947 году на берегу Мертвого моря).
     Фора
     ЗАО «Фора», так оно называлось и, вразрез своему гандикап-названию, никакого преимущества на старте не давало. Офис был пафосный, вернее не так – это тогда он мне показался пафосным: белые стены, серая мебель и черные стулья с дерматиновой обивкой, всё строго по моде начала девяностых годов. Обычный офис конторки типа «Рога и копыта»: три комнаты, большой холл и ни души.
     В первый день видел только трех человек: моего непосредственного начальника – Заур, генерального директора – Анзор и секретаршу – Марина, но она потом ушла и больше я ее не видел. С течением времени имел честь познакомиться с остальными «обитателями»: Магомедом, Самвелом, Вахой, Арно, Гургеном, Мусой, Лехой и Сашей. Они приходили, уходили, сидели, пили кофе, о чем-то разговаривали, но чем они занимались, так и осталось загадкой – явно не недвижимостью. Конкретно «около недвижимости», то есть около компьютера, в котором была установлена программа с базой данных и возле которого валялись ежедневно доставляемые курьером журналы, были замечены четверо: я, Заур, Леха и Арно. Остальных компьютер интересовал только из-за тетриса.
     Обучение работе с недвижимостью заняло тридцать секунд: «Берешь газету («Из рук в руки»), смотришь, кто и что хочет купить, потом в журнале смотришь, что ему можно предложить, звонишь, предлагаешь. Всё просто».
     Всё просто! Держите меня за ноги! Просто! А в кино я что видел, позвольте спросить?! Где квартиры, по которым я должен водить клиентов в пиджаках и галстуках? Где толстые договора, которые мне приличествует знать «на зубок» и с умным видом рассказывать, что, зачем и почему? И, в конце концов, где тот умный и опытный гуру, который, выпив лишнего, поведает тайны и секреты мастерства? Я тут такой весь в папином костюме, галстуке и предвкушении, а им «просто»! Просто. Звучит, да – просто. Однако, объясните мне, почему «go to ass» – самый частый и, замечу, не самый грубый ответ, который приходится слышать, дождавшись «алло» по очередному номеру?
     Позже, спустя не один год и перезнакомившись с кучей других агентов, узнал, что «форовский вариант» стыковки объявлений из разных печатных источников – прогрессивный метод! Во многих других агентствах тогда, да и сейчас, новичков отправляют расклеивать объявления по подъездам, раздавать листовки около метро и тупо обзванивать списки квартирных телефонов МГТС. Бесплатная реклама. При этом дальше кормежки обещаниями дело не идет. Изредка же получаемые по такой рекламе клиенты конфискуются в пользу «стариков»: «Мал ты еще и не опытен». Обещанное же обучение, что «бесплатное до…», что «в процессе работы» – те же «тридцать секунд».
     Der stolze Warjag ergibt sich nicht!*7 – на протяжении трех недель я честно пытался что-то состыковать по предложенной схеме, наивно полагая – так работают все и везде. И, вот казус – что-то получалось. Правда, дальше просмотров дело не шло, но, так как просмотры тогда были платными – пять рублей обычно, но и «трешник» сойдет. Изредка везло – удавалось срубить «чирик баксов». Кое-что зарабатывалось. Кое-что, да не то.
     Эти выисканные в газете покупатели либо вели себя странно, и объяснить их странности мне никто не мог, либо сами не знали, чего хотели. Ходили, мутными глазами смотрели, не обращая ни малейшего внимания на мои, подсмотренные в кино, «риелторские пасы», либо метеоритами проносились по квартире и выскакивали мчаться куда-то дальше. Хоть просмотровые «пятерки» платили исправно, на хлеб с сыром хватало, но мне это всё равно не нравилось.
     Не нравилось то, что я ничегошеньки не понимал, а объяснить никто не мог, ибо кроме меня даже на показы никто не ездил! Внимание на это «великое стоянье при Компе» я обратил не сразу, а когда понял, куда попал… оставался только по причине наличия офисного антуража, в котором было удобно строить алгоритм дальнейший действий, попутно сшибая «показные». Короче, я собирался сваливать из недвижимости, как только подвернется что-нибудь подходящее, и, если бы не Володя, так бы оно и было.
     Володя… Володя был крут! Уже тогда, весной 94-го года, когда рынок недвижимости был в самом что ни на есть зачаточном состоянии, он, со своим двухлетним стажем, был «матерым риелторищем», что подчеркивалось его двухметровым ростом и новеньким Mitsubishi Pajero.
     Встретились мы на продаваемой им квартире. Володя был и за агента, и за хозяина, что меня несказанно удивило – вот оно! Как в кино! А я привез очередного, найденного по газете, и по какой-то причине не пославшего меня сразу, покупателя.
     Мой «купец», шустро осмотрев квартиру, спросил у Володи: «Хозяин?». В ответ тот улыбнулся: «Не узнал?». И только я стоял идиотом, не понимая вообще, что происходит, но, уже догадываясь: просмотровые пять рублей сегодня пролетели мимо. Тем не менее, не заикнуться о них я не мог – деньги были нужны постоянно. Ребята, а им было лет по двадцать пять, не больше, рассмеялись, и привезенный мной «покупатель» легко выдернул из тугого кошелька пятирублевку:
     – Ты так денег не заработаешь.
     – Я знаю, – мне осталось только понуриться. – А что делать! Ни хрена не срастается, никто толком ничего не объяснит, а деньги нужны, и работать хочется!
     Они еще посмеялись, а когда, уже перекуривая на улице около подъезда, я им поведал о работе методом стыковки объявлений из «Тригона», «Мобиле» и «Из рук в руки», гоготали долго и в полный голос.
     Максим, привезенный мной псевдопокупатель, отсмеявшись, привычно тормознул такси и уехал, а мы с Володей остались. Он ждал еще одних клиентов на эту квартиру, а мне спешить, к сожалению, было некуда. За тридцать минут, что мы стояли около подъезда, произошло примерно следующее: «И снизошел на меня свет многий, свет истины, и открылись мне просторы великие, и пошло это мне на благо, ибо стал я детем истины, детем свободным»*8.
     Гуру – Владимир вещал:
     – Задача риелтора состоит в «нахлобучивании» продавца квартиры, «посадки» его на договор и отбирании ключей и документов на квартиру. Покупателя «посадить на договор» сложнее, да и мороки с ними больше. После того, как продавец отдал ключи от квартиры, ее можно закидывать в рекламу и начинать продавать, но уже за свою цену.
     – Елочки зеленые – веточки точеные! Вот она – Работа! Но, Володенька, свет моих очей, да где ж я такие договора возьму! Кто ж мне их даст, ведь кроме тетриса в офисном компьютере ничего путевого нет, а показанный мне договор купли-продажи наши где-то взяли и на ксероксе размножили! Хоть бы «Лексикон» какой найти – установить, о «Word» даже и не мечтаю, сам бы напечатал! – крутившиеся в голове мысли сбивали с восприятия Истины, но я, не перебивая, слушал, фиксируя каждое слово на перфоленту памяти.
     – Если хозяин еще не на договоре, про квартиру лучше помалкивать, уведут. – Володя закурил и продолжил: – Увести квартиру элементарно просто. Даешь объявление в газету: «куплю квартиру», таких как ты, уж извини, лошков, из таких же агентств, тьма-тьмущая.
     – Тьма-тьмущая! Не стоит извинений, только у нас в офисе четверо постоянно тусуется, – стрельнула мысль.
     – Делать ничего не надо: сами живые варианты для работы в руки отдают. Остается только под видом покупателя съездить, посмотреть на квартиру, убедиться, что она не на договоре и на варианте можно навариться, всё. Адрес есть, считай, телефон тоже есть, созванивайся и общайся.
     От такого рассказа я почувствовал себя полным кретином: почти все с трудом выцарапываемые из газеты «покупатели» первым делом спрашивали, на договоре хозяин или нет.
     Пока Гуру-Володя водил подъехавших клиентов по квартире, я ждал на улице, осознавая, как мне повезло, и лихорадочно соображая, как не упустить и с максимальной пользой использовать столь удачное случайное знакомство. Когда он освободился, план уже был готов:
     – Я ничего не понимаю в недвижимости, – без прелюдий начал я, стоило Володе выйти из подъезда и раскланяться с клиентами. – Если не считать время, пока сдавал сессию, и новогодние праздники, получится, что я тупо просидел четыре месяца на телефоне, сшибая редкие пятаки за показ.
     – Осознал? – без тени сарказма или иронии спросил «учитель». Это признание, да и вообще моя откровенность, его явно забавили, но он не злобствовал и не кичился превосходством, что мне крайне импонировало. Почему он заговорил со мной, из-за чего: жалости ли, забавы ради, или «отцовского чувства» при шестилетней разнице в возрасте, мне это было безразлично. Вилли Вонк, е-мое: «I found a golden ticket to Magical Country»*9 и намерен был туда отправиться.
     – Предложение: я буду подгонять тебе варианты для работы, а ты за это таскаешь меня с собой, учишь… ну и деньжат не мешало бы.
     – Десять процентов – и предложение принимается.
     – По рукам.
     – Надеюсь, ты понимаешь, что об этом лучше помалкивать?
     – Естественно.
     Осенившая меня схема добывания квартир для работы была проста, как «три копейки», оставалось лишь решить вопрос с рабочим местом.
     Детский садик, в котором я на правах ночного сторожа жил и столовался, не подходил: телефон-то в нем был, но доступ у меня к нему был только по ночам, а звонить надо было днем. А вот «родное» ЗАО подходило как нельзя лучше: практически постоянно пустующий офис – никто не мешает, плюс как бы случайно занятое мной место исчезнувшей секретарши. Денег я в агентство не приносил, но зато очень аккуратно отвечал на звонки, варил кофе и, что самое главное, не просил за это зарплату, что очень устраивало моих «начальников», за исключением менеджера Заура – он должен был получать долю от заработанного мной для агентства. Но его мнение меня не интересовало: Анзор и Магомед ругались из-за отсутствия дохода на всех, кроме меня, и это главное.
     Итак, рабочее место было и, немного забегая вперед, скажу: спустя месяц, уволившись из детского сада, я совсем переехал жить в офис, который к тому времени переехал с Рождественского бульвара в арбатский переулок. Так что я теперь был не только постоянно на связи, но и в самом центре Жизни! Старый Арбат – центр свободы, зарождающегося предпринимательства, неформального мышления и прочего, навеянного сквознячком с загнивающего Запада через проковырянную 29 января 1992 года дырочку номер 65*10.
     Сама схема состояла в следующем: не нужно давать объявление в газету и прикидываться покупателем, ожидая, пока тебе позвонит сам продавец квартиры или такой же, как я раньше, лошок-агент. Нужно самому находить таких «агентов», тем более мне было доподлинно известно, где они «водятся»: мелкие агентства вычислялись по газетам с вакансиями, аккуратно выписывались, систематизировались и обзванивались, все с разными запросами на разные квартиры.
     То, что меня постоянно просят к телефону по поводу разных квартир, случись подойти к телефону не мне, никого не удивляло – это моя работа. А регулярные выезды как-то оправдывали безобразно дорогие, в те годы, сигареты «Davidoff», на которые я с удовольствием перешел с «Космоса» и «Стюардессы», и новый костюм – бомблю по пятерочке за показ. Единственное, что коробило непосредственное начальство – негласное правило: «На просмотровый пятак агентство не претендует». Зато я бесплатно и качественно исполнял обязанности не только секретаря, но и ночного сторожа в офисе, что очень устраивало больших боссов, следствие – придраться ко мне никто не мог.
     Схема работала без сбоев, но одна сложность была: некоторые моменты требовали конфиденциальности, которую пребывание в офисе дать не могло, да и ночевать на кожаном диване порядком надоело: возникла необходимость снимать квартиру.
     Тем временем я уже мог легко зацепить, обработать, посадить на договор и продать любую квартиру, но о расставании с Владимиром и мысли не возникало. И дело было не в передаче денег, единственном, что мне было недоступно. Володя из этой ситуации выходил просто и элегантно – деньги передавались в его «поджарике», а чтобы всё было «без осложнений», делалось это на стоянке возле регистрационной палаты, на Зеленом проспекте, под присмотром его знакомых ПГ-шников. У меня же не было даже «жигулей», и тем более знакомых ПГ-шников. Конечно, подумав, можно было найти выход и из этой ситуации, можно, но не нужно. «Своей девочки» в регистратуре у меня тоже не было, а у Володи была, соответственно безобразные очереди времени на сделке не отнимали. «Верочка, привет…» – и через час документы готовы. Покупка места в очереди, конечно, избавляла от длительного в ней стояния, но и об этом я не думал – работать в паре с Володей было комфортно и полезно: я продолжал у него учиться, плюс начальная ставка 10% с течением времени превратилась в 50/50. А вот сдача и съем квартир были мне недоступны и непонятны, даже спросить не у кого. Володя этим не занимался, а форовские риэлторы – дуб дубом (мужики, уж извините).
     Для понимания, «откуда что берется», мне хватило одного дня – устроился работать в агентство недвижимости «Вавилон». Спонтанный выбор, а сразу «в десятку». Тогда оно только открывалось, и их реклама со слоганом «движется недвижимость» крутилась по всем каналам, плюс на первом огромном телевизионном экране, на Новом Арбате, где я ее и приметил.
     Звонок, собеседование и сразу за стол – ты агент по аренде квартир, остальное спросишь у коллег. Сами виноваты – сами разрешили: целый день «коллег» от работы отвлекал, спрашивал. После чего в офисе «Вавилона» больше не появлялся, чем тогда никого было не удивить: люди приходили, разочаровывались – уходили. Ничего с течением времени не меняется – сейчас то же самое: любой приезжий прыщ считает, что стоит только «заделаться агентом по недвижке», как сразу кожаный портфель, костюм и «мерседес» под окнами. А через неделю, максимум две, несет объявление в газету: «Ищу работу, интим и агентом по недвижимости не предлагать».
     На следующий же день после посещения «Вавилона», я пошел гулять по тихим арбатским переулочкам с пачкой размноженных на офисном ксероксе объявлений «Сниму квартиру» и банкой клея. Полсотни расклеенных объявлений – пожалуйте результат: четыре готовые к сдаче квартиры и один, непонятно как затесавшийся, желающий квартиру снять: видимо перепутал «сдать» и «снять» в объявлении. Себе я отхватил двухкомнатную квартиру в том же арбатском переулке за четыреста долларов, а мой неожиданно свалившийся клиент осчастливил меня аж пятьюстами долларами, сняв двушку на Сивцевом Вражке.
     То, что это была чистой воды случайность и невероятное везение, я понял уже потом, но как агент по продаже квартир испорчен был окончательно и бесповоротно: за те же пятьсот долларов в продаже приходилось основательно попотеть, а тут – раз! – полштуки в кармане. Такой простой и быстрый заработок настолько меня вдохновил, что бедный Canon скрипел всю ночь, а на следующий день я зайчиком прыгал по району, клея где ни попадя листочки «сдам/сниму квартиру».
     Договор аренды мне показывали в «Вавилоне», я его основательно прочитал, чем несказанно удивил менеджера, запомнил и, пока ночью скрипел ксерокс, аккуратно воспроизвел и «завизировал» какой-то найденной при переезде печатью. Можно работать.
     Первым на регулярные звонки желающих сдать или снять квартиру обратил внимание Арно, остальные их тоже до этого принимали, но серьезно не относились: так, блажь – денег на этом не заработать. Арно же, в подтверждение правила «новичкам везет», очень быстро притащил со сделки целых восемьсот долларов. Тем временем уже заканчивался 1995 год: сессия, да и родителей надо было посетить.
     Сдав сессию, я отправился на новогодние праздники к родителям, а вот двери «Форы» в новом, 1996 году, уже не открылись. Уж не знаю, чем занимались «большие начальники», но прикрыли контору быстро и бесповоротно. Тогда я еще не осознавал, что вполне могу работать и сам, сидя на съемной квартире: в голове твердо торчал стереотип – работать надо в офисе.
     У кого-то, уверен, уже начинает потихоньку вскипать возмущение: «Безобразие, всё в карман – ни копейки в агентство!» – понимаю. Да, безобразие, но: что мне дало агентство? – ничего. А свое рабочее место я отрабатывал, подавая кофе и печатая какие-то нужные начальству бумаги. Появление в офисном компьютере приличного текстового редактора – «Word», вместо допотопного «Лексикона», никак не хотевшего дружить с принтером, кстати, тоже моя заслуга.
     *7«Der stolze Warjag ergibt sich nicht!» (нем.) – «Врагу не сдается наш гордый Варяг!», первые слова стихотворения «Der Warjag» Рудольфа Грейнца, 1904 г.
     *8«Кефалайя», он же «Коптский манихейский трактат» – Мани Хайа (216-276), религиозный мыслитель, синкретист.
     *9«Я нашел золотой билет в волшебную страну», из книги Роальда Даля «Чарли и шоколадная фабрика» (1964 г.)
     *10 Указ Президента РФ Б.Н. Ельцина от 29.01.92 №65 – «О свободе торговли».
     Сакура
     ООО «Сакура» в Угловом переулке нашел Заур, мой, теперь уже бывший, начальник. Стильный, по тем временам, офис в полуподвальном помещении, кошка Сара и два брата директора: Юрий Владимирович и Виктор Владимирович.
     На этих личностях стоит остановиться отдельно: оба «Владимировича» носили пышные, ухоженные усы, и в процессе любого обсуждения основным был вопрос: «А по усам за это не получим?». Ответ не менялся никогда: «Возможно, получим», после этого любая признанная потенциально опасной для усов инициатива отвергалась, какую бы прибыль она ни сулила. Кроме того, обсуждение любых вопросов всегда проходили под «легкие закуски».
     Трапезничали братья практически без перерыва, всегда вместе и всегда одним и тем же: сосиски, макароны, квашеная капуста и сладкий чай. Если по офису пополз запах вареных сосисок и квашеной капусты – совещание началось, не беспокоить.
     Причину такой параноидальной боязни за усики я предполагал в их прошлом – видимо, сильно по усам досталось, а зарабатывали они раньше о-го-го, судя по офису. Но всё оказалось куда как более прозаично – жадность: рекламы агентство не давало вообще никакой и никуда, а остатки былой, оставшейся от прежнего руководителя, «роскоши», Владимировичи притыривали себе, чем и кормились.
     Для работы остальных были лишь те же журналы и та же вездесущая «Из рук в руки». Народ из «Сакуры» уже практически весь расползся, не видя для себя никаких перспектив, и когда я туда пришел, почувствовал легкое дежавю – «Фора 2». Что, кстати, меня очень устраивало.
     Пока не нарисовался Заур с «Сакурой», я еще не успел никуда пристроиться и был свободен как ветер, плюс надо мной больше не висела дамокловым мечом воинская обязанность, из-за которой я вынужден был аккуратно посещать военную кафедру. Теперь же, помахав ручкой господам полковникам, заполучил в свое распоряжение дополнительный свободный от занятий день: четверг.
     А воинская обязанность стала не обязанностью после поездки на горных лыжах по обледенелому утреннему склону – прямиком в больницу. Домочадцы до сих пор не пускают меня кататься, тем паче «на целину». С Володей по-прежнему что-то зарабатывалось, даже пока я три месяца валялся в постели.
     Зарабатывалось, но с каждым днем становилось всё сложнее и сложнее: мелкие агентства закрывались, а новые открывали такие же ухари, как и Володя – подступиться к ним не было никакой возможности. Съемная квартира осталась в прошлом – на какое-то время пришлось снова стать постоянным обитателем электрички.
     Терпеть не могу электрички. Наездился в свое время по самые не хочу: в 7 часов 10 минут садишься на Москву, в девять утра на Белорусском вокзале, обратно в 21:10 или 22:20 – последняя. Дома к полуночи или в начале первого ночи, а утром, в 5:30, подъем и снова в Москву. Не успел на последнюю электричку – ищем ночлег: кто-нибудь из знакомых приютил – повезло. К «повезло» также относится выпадение смены знакомого милиционера – ночуем в «обезьяннике» отделения милиции на Белорусском вокзале. Ну а если не повезло – где придется. Иногда эти «где придется» были очень даже ничего, и среди них особняком стоит общежитие педагогического института на Сельскохозяйственной, добираться туда тяжеловато, зато там… но это уже история «18+».
     Возвращаюсь: квартиру я себе позволить не мог, но рисовались определенные перспективы, требовавшие безотлучного пребывания в Москве – надо снимать комнату. И снова «ноу-хау».
     Выбрав погожий денек, я начал нарезать круги вокруг офиса – искать греющихся на солнышке бабулек. Подхожу: «Бабулечки, комнатку никто не сдает? – Нет? – А никого не знаете? – Жаль, но всё равно спасибо». В результате двухчасовой прогулки нашел комнату в двухкомнатной квартирке с бабулькой – соседкой.
     Бутырский вал, дом 52 – жесть! Квартира не видела ремонта со времен постройки дома, окна на Бутырский вал, за ним железная дорога, по которой каждый день, ровно в 4:30 утра, начинают таскать составы. Зато до офиса два шага и воспоминания об арбатской двушке, в антураже оной комнатки, заставляют работать круглые сутки.
     До моего появления бабулька, как ее звали – не помню, питалась только тем, что осталось от «сыночек закусывал». Обычно не оставалось ничего. Сыночек же пил и закусывал постоянно, пропивая всё, что видит, включая то, чем можно закусить. У него была своя квартира где-то на Бауманской, но там, видимо, пропивать уже было нечего, поэтому каждое утро он являлся к матери, для начала хорошенько ее гонял, потом засовывал задом в перевернутую табуретку, из которой она долго не могла выбраться. Забирал, что видел, и шел менять на «опохмелиться». И так каждый день.
     На пропажу моих продуктов из холодильника я внимания не обращал: продуктов было мало – дома почти не ел, являясь только спать, да и бабулька была такая худенькая и тщедушная, что ее было куда жальче, чем трех исчезнувших сосисок.
     Существование «сынули» обнаружилось недели через две – бабуля просто не успела в очередной раз выбраться из табуретки, а я заскочил за какими-то забытыми бумагами. Так я обычно уходил в начале девятого утра и возвращался глубоко за полночь, соответственно ни разу не пересекался с посещавшим маму, с десяти до двенадцати, сынком, а тут – вот. Смеялся долго и от души, пока были неизвестны причины столь оригинального времяпрепровождения моей наймодательницы: захожу, на стоящем в центре большой комнаты столе стоит перевернутая табуретка, не такая, как сейчас, а старая, у которой между ножек продольные планки, и из нее – колени возле носа – торчит бабулька.
     Сказать, что я был зол – не сказать ничего. Замки в двери были поменяны незамедлительно, бабулька отселена к своей подруге, такой же одинокой пенсионерке, в соседнюю квартиру, чтобы сынок не нашел, и комната превратилась в двушку, за продукты. Затаривание холодильника двух пенсионерок обходилось мне примерно баксов в сто на месяц, и жили бы все припеваючи, если б не невесть откуда взявшийся сыночкин тесть и его сын – такая же алкашня.
     Сынуля помотался-помотался к закрытым дверям – никого, а выпить надо, и перешел к осаде. Встретил меня и начал ежедневно являться к восьми утра, клянчить «на беленькую». Где мать – вопроса не возникло. Вернее, не так: денег на выпивку я ему не давал, в результате эта троица вспомнила-таки, что раньше эта квартира была более «доходная»: явились с милицией. И да ну их в задницу – я съехал, тем более, за те три месяца уже и «Сакура» накрылась медным тазом, что, кстати, жаль.
     Итак, снова к «Сакуре».
     Искать лоховатые агентства и оттяпывать их квартиры становилось всё сложнее, и к началу «сакуровского» интервала было уже совсем плохо, а аренда еще не приносила достаточно денег – клиентская база не была наработана. А тут «Сакура»! Как вовремя! Если в пруду осталось мало рыбы, и на удочку она больше не ловится, надо закинуть сети не в пруд, а в чулан.
     По неизменной причине боязни за усы Владимировичи были резко против рекламы как таковой, а масштабной тем более, но ничего не имели против набора сотрудников. Журналов на всех хватит, а реклама – риск, вдруг не окупится. Ну что ж, сотрудников так сотрудников, для меня главное – побольше и быстро.
     В те годы закрытия заводов и массовых увольнений на святом желании человека ничего не делать и деньги получать расплодилось огромное множество всяких «курсов менеджеров», на которые народ заманивался перспективой получения такой «импортной», а значит престижной, профессии «Менеджер». Но сначала надо было отучиться, заплатив что-то типа ста рублей за двухнедельный курс, и только потом, получив диплом «государственного образца», быть распределенным на престижную и высокооплачиваемую работу.
     По адресу Пресненский вал, дом 14, в здании какого-то дома культуры, располагалась самая крупная и циничная из таких контор: «Российско-Европейская Академия Менеджмента в Недвижимости, Туризме, Страховании и Ценных бумагах». Ну, или что-то типа этого. Название было ВАХ! – «Супер Евро Люкс Престиж». Народ валом валил и со ста рублями стоял в очередь за красными дипломами, читай: своим местом под солнцем.
     У дверей вновь прибывших самолично (!) встречала генеральный директор Академии, Наталья Владимировна, провожала в актовый зал, с красным плющевым занавесом на сцене, не стиранным с момента постройки дома культуры, и вежливо просила подождать, пока все соберутся, в удобных, продавленных еще революционными матросами, сиденьях.
     Когда зал был полон, а его сто – сто пятьдесят мест заполнялись новичками буквально за тридцать минут, она выходила к сцене, не на сцену, а именно к сцене, брала микрофон, и на одном дыхании, с восторгом в глазах, щебетала, щебетала, щебетала… А народ, раскрыв рты, с вожделением впитывал, какая замечательная жизнь их ждет, всех-всех-всех, стоит только прилежно посещать Академию (о!) и внимательно, две недели, слушать курс менеджеров, ибо в крупных российских и зарубежных компаниях уже спят и видят у себя в офисах таких высококлассных специалистов, которых каждые две недели выпускает эта прекрасная академия под чутким руководством дорогой Натальи Владимировны.
     Народ велся… тушите свет! Хоть бы один задумался, что этой двадцатилетней кукле, Наталье Владимировне, в розовой кофточке из ангорки и черной шерстяной юбке до пяток, больше подходит «Наташенька-доча». Нет – не находилось таких. Я до сих пор не понимаю, что это было: творение гения фоносемантики, сочинившего наташенькину речь, или что-то еще, более сложное. В чем была «магия» этой девочки, с круглым, наивным личиком, никогда не видевшим косметики, на котором тут и там торчали прыщики закоренелой девственницы? Непослушная, свисавшая почти до пола, коса из русых волосенок отвратно подчеркивала явную акрокефалию этого полутораметрового ребенка, которого, затаив дыхание, слушали, и верили (!), взрослые, умудренные опытом, многие с высшим образованием, люди.
     Возможно, людям, потерявшим в одночасье веру и в «завтра», и в «партию», и в правительство, хотелось верить хоть во что-то. Возможно. Но, всё равно не понимаю, не в это же!
     Я не случайно упомянул про акрокефалию – по уровню развития Наташечка оставалась малым ребенком, что впоследствии подтвердилось, когда озверевшая от неисполненных надежд толпа, вызвав милицию, хотела ее порвать, растоптать и засудить, но… «белый билет» – извините, специально такую, Наталью Владимировну, на роль генерального директора ставили.
     А «крупные зарубежные компании» Наташеньку, на самом деле, готовы были на руках носить: каждую субботу в актовом зале дома культуры было не протолкнуться от свежеиспеченных «менеджеров» с красными дипломами и их работодателей – весь свет гербалайфа съезжался. Реальные работодатели, правда, тоже были. Расплодившиеся страховые агентства и пенсионные фонды, которые никому не собирались ничего выплачивать. Странные туристические агентства, с турами в Венгрию по цене Гаити (не тура в Гаити, а всего Гаити). Агентства недвижимости, вечно нуждающиеся в бесплатных расклейщиках объявлений, и иже с ними – те, кому требовалось быстро получить много «овощей», для бесплатного исполнения черновой работы. И везде «процент от сделки», а народ-то мечтал о зарплатах!
     Теоретически устроиться на работу, причем работу, могущую кормить, после наташенькиных курсов было возможно, очень даже возможно. Но ровно так же на нее можно было устроиться, купив за два рубля любую газету с вакансиями, откуда Наташечка работодателей для субботних вечеринок, собственно, и черпала: одна из ее сотрудниц, банально, время от времени, обзванивала – приглашала. Работодатели ехали, в надежде на эманацию, и надежда иногда оправдывала ожидания.
     Вот сюда-то я и притопал, в роли заместителя директора по персоналу и начальника отдела по работе с недвижимостью совместного Российско-Японского предприятия «Сакура». И, радость-то какая, готовый принять на работу около двухсот человек на должность агента по недвижимости.
     Присочинил я, признаюсь, присочинил, но немного, только «российско-японское», остальное реально. Молод был, тщеславен, хотелось получить в трудовую книжку штемпель с большой должностью – родителям похвастаться, вот Юрия Владимировича и раскрутил. Действительно, что за дела: костюм ношу, на работу набираю, а должности нет – безобразие. Он даже трудовой контракт для меня сочинил, по которому, с барского плеча, перепадало мне ажно целых два процента от прибыли будущего отдела. Вообще начальник отдела в агентстве недвижимости получает от двадцати до пятидесяти процентов чистой прибыли отдела, и мне это было прекрасно известно, но – два так два. Торговаться не стал по причине отсутствия предмета торга. Априори: хочешь прибыль – вложи деньги, не хочешь вкладывать – не жди денег. Апостеори: возможна прибыль и без вложений, но «воздастся каждому по делам его» – Евангелие от Матфея, 16:27.
     От вида человека с двумя сотнями вакансий за плечами случился с Наташенькой трепет душевный и замирание сердечное – недовольство в толпе не желавших идти работать в гербалайф нарастало, а тут – двести мест! Подарок судьбы!
     – Наталья Владимировна, прошу меня извинить, я имел дерзость инкогнито посетить занятия по недвижимости, – тон и стилистика разговора с Натусечкой мне стали понятны с первого не нее взгляда. – Их уровень несколько не соответствует установленным в нашей компании стандартам.
     – Да-да-да, конечно, я понимаю…
     От такого обращения девочка-Наташечка плыла, словно ее ласкали и нежили одновременно Бред Пит, Джонни Деп и Джейсон Стетхем. Хотя едва ли об их существовании ей было известно, поменяю на: Максим Леонидов, Юра Шатунов, ну и, наверное, Павлик Морозов.
     – Мне хотелось бы ознакомиться с учебным планом и внести в него некоторые коррективы, возможно даже просить Вас увеличить количество часов на недвижимость.
     – Алексей… э… как Вас…
     – Просто Алексей.
     – Видите ли, девушка, которая у нас читала лекции по недвижимости, ушла в декрет, и мы временно поставили просто человека, который просто читает по ее конспектам. Не найдется ли у Вас какого-нибудь свободного специалиста по недвижимости, я готова выделить ему аудиторию на три занятия по два часа в неделю.
     – Конечно, над этим можно подумать, но я не думаю, что кто-то захочет отрываться от основной работы. Наталья Владимировна, поймите меня правильно…
     – Наши преподаватели получают двести пятьдесят рублей!
     – Наталья Владимировна, недвижимость это…
     – Я понимаю, нагрузка. Двести пятьдесят рублей в неделю.
     – Наталья Владимировна, здесь вопрос даже не столько в деньгах…
     – Двести пятьдесят рублей за одно занятие!
     – Возможно, я смогу что-то придумать…
     «Что-то придумать» – естественно, придумал! Три тысячи в месяц за двенадцать рабочих дней по два часа – сам за кафедру встал! Предварительно сутки, без сна и отдыха, ломал голову, что нужно про работу с недвижимостью за шесть часов рассказать и в каком порядке это преподносить. Даже учебный план составил, да, а потом узнал, кто, что и как в этой «академии» преподает – на кой черт с планом заморачивался.
     Офигеть не встать! Девяностые годы: повар преподает «операции на рынке ценных бумаг», по брошюрке, написанной таксистом из Омска, в академии, возглавляемой двадцатилетней акрофиличкой, а взрослые дяденьки и тетеньки, у каждого из которых по отдельности IQ больше, чем у всех троих ранее упомянутых вместе взятых, слушают с открытыми ртами. Да и как не слушать, ведь повар не повар, а Менеджер, ранее сам окончивший эти же курсы и занявший вакансию в силу своего склочного характера – в гербалайф сплавить не получилось. А так как он ничего не знал и с ценными бумагами никогда не сталкивался, ему пишет брошюрку-памятку преподаватель экономики. Между прочим, профессор, и доктор экономических наук, он же омский таксист, фантазии и оборотистости которого Остап Бендер позавидует. Он тоже с ценными бумагами никогда не работал и даже где биржа находится не знает, но рассказывал так – соловьи замолкали.
     Профессор, Дмитрий Анатольевич, уж извините, совпало, широченной натуры был человек и смелости незаурядной! Не могу на нем отдельно не остановиться. Для решения жилищного вопроса устроился преподавателем экономической теории в Институт стран Азии и Африки. Как влез со своим ПТУшным образованием, как смог всем мозги запудрить – ума не приложу, но! И преподавал, и зачеты принимал, и с нерадивых студентов деньги за экзамены стриг. Мало того, этот красавец вел платные дополнительные занятия, выбив у вуза время на кафедре в самом центре Москвы! Как сейчас помню, был у него «в гостях», приглашал похвастаться: угол Моховой и Большой Никитской.
     Возвращаюсь в «академию».
     Отслеживанием народа, посещающего занятия у Наташеньки, никто не занимался. Теоретически можно было просто с улицы зайти в класс и спокойно бесплатно прослушать всё то, за что остальные платили. Наташеньку это не интересовало, а работающих на нее тетенек и подавно: они собирали деньги, выписывали приходники, а через две недели меняли приходники на красные дипломы, и всё шито-крыто: кто платил, что платил, кому платил – не доказать. Типа, отучившийся народ, уже с дипломами, продолжал посещать занятия, на которые иногда приходили работодатели, равно как и субботние «распределения» – вдруг повезет.
     А в недвижимости без хорошо «подвешенного языка» и отточенной дикции делать нечего, за кафедрой, кстати, тоже. Здесь вспоминается мой университетский преподаватель высшей математики – профессор Зайцев: его речь при непосредственном общении разобрать было тяжело, а лекции – пытка! «Нецелесообразноээээтакже гммм-м построение дискретногоээээряда дляээээээээдискретной гммм случайнойэээээвеличины, да-да-да, числоээвозможных значенийээээ которой велико да великоэээээ гммм вподобныхээээээслучаях следует гммм построить ээээээвариационныйээээряд гммм распределенияэээээ….» все слова в одно, постоянные «гммм» и «ээээ», тихо, монотонно и без пауз. Жесть. Хорошо хоть всё бубнимое на доску дублировал: конспектируешь, а потом дома с учебниками постигаешь.
     И у меня, видимо, что-то получалось, а может, народ просто чувствовал, что, в отличие от остальных «лекторов», я рассказываю о предмете, в котором разбираюсь. Плюс, у меня на занятиях регулярно было несколько знакомых из реально работающих агентств недвижимости – сотрудников себе высматривали. Не жалко, для себя бойцов я отбирал еще более трепетно.
     Пошел слух, и уже на второй неделе моей деятельности в роли преподавателя курса «операции с недвижимостью», класс не смог вместить всех желающих. Пришлось переселяться в другое помещение: какая-то вечерняя школа на Площади Ильича. А так как это был уже незапланированный дополнительный расход, сами занятия были объявлены как оплачиваемые отдельно – по десять рублей с носа за занятие. Наташеньке же до этой десятки было дела не больше, чем суслику до анатомии: она щебетала перед новичками и получала от этого все виды известных ей удовольствий.
     Общение со сторожихой оной школы, которую Наташенька нашла «по своим каналам», было целиком возложено на меня. Я должен был приезжать пораньше, стучать условленным образом в крайнее окно. Сторожиха – грымзявая тетка лет пятидесяти, в неизменном синем, застиранном до дыр еще при Ленине халате, напяленном поверх видевшего не меньше китайского спортивного костюма, открывала дверь и провожала в какую-нибудь из пустовавших аудиторий. Перед началом занятий я собирал с прибывших по десятке, из которых, после занятий, отсчитывал сторожихе двести рублей за аренду зала. А в зал, к слову, набивалось до пятидесяти человек за раз.
     Народу мои лекции нравились, но не тем, что я рассказывал всё легким, понятным языком, и не тем, что всё это было без «воды»: всегда четко, по делу и с конкретными примерами. Не врал, и они это чувствовали. На первое занятие приходили типичные лохи, уж извините за откровенность, расценивавшие «вступительное слово» как попытку отмазаться от оплаченного ими обязательства устроить их на работу, такую, чтобы сразу и «мерседес» и «мобильник», что тогда было равнозначно круто.
     Суть вступления состояла в следующем: «Господа, вы уж извините, но если хоть из одного присутствующего здесь получится реально работающий агент по недвижимости – прекрасно, остальные уйдут, кто-то раньше, кто-то позже, но уйдут почти все». Не верили. Однако ко второму занятию аура жеребячьего оптимизма, после наташенькиного вступительного щебетания, исчезала, и даже кто-то начинал конспектировать.
     На третьем и последнем занятии писали уже все, уточняя непонятые, из-за ранее разгильдяйского отношения, моменты, аккуратно отмечали свое присутствие на пускаемом в начале каждого занятия журнале (больше никто за посещаемостью не следил).
     Всё шло просто замечательно: офис «Сакуры» был битком набит народом, телефоны разрывались, информация крутилась колесом, Юрий Владимирович ходил, довольно покручивая ус, в ожидании прибыли – ага, щаззз! За два процента в «Сакуру» попало лишь две сделки, недосмотрел. Сколько процентов, столько и сделок. А за аренду офиса надо было платить, да и на сосиски с квашеной капустой усатым братьям деньги требовались, вот они и надумали сдать одну из комнат.
     Сказано – сделано, сдали, сами, два усатых барана: ни договора, ни расписок, ничего, даже документы у съемщика не попросили – хвать деньги за три месяца вперед и бегом за сосисками. Но обидно – это был мой кабинет, а теперь в нем разместилась какая-то контора, торгующая машинами.
     Я же крутился на зависть любому ротору: лекции, Володя, да еще и аренду с несколькими доверенными бывшими учениками замутил – по шестнадцать часов в сутки без выходных.
     «Abschlub подкрался незаметно» и, как обычно, откуда не ждали. Скромные субарендаторы Владимировичей оказались обычными мошенниками: насобирали с народа «условных единиц» в счет типа привозимых из Европы и Америки на заказ машин и исчезли. А собирали-то они их, демонстрируя мою кипучую деятельность – весь офис ходуном ходит! Клиентам невдомек, что деятельность эта нацелена отнюдь не на доставку им машины из Германии: деятельности много, офис шумит – контора серьезная.
     Дальше веселее: как я уже говорил, опасаясь за усы, Владимировичи никаких договоров субаренды не подписывали и бумаг от той фирмы никаких не осталось, а ребятки-машиноторговцы денег насобирали хорошо и, кроме того, умудрились взять деньги и у какого-то «правильного» человека. В результате проехались по несчастной «Сакуре» как бульдозер по лягушке: офис опечатан, все на улице – и все труды рук моих прахом. А тут как раз проблемы и с моим съемным жильем подоспели. Вот и отправился я на покой, родителей повидать, учебу подтянуть, да и отдохнуть очень бы не помешало, тем паче финансы позволяли.
     Поларис
     Отдыхал недолго – жажда кипучей деятельности взяла свое. Наташенькину «академию» к тому моменту таки прикрыли – смыло ее волной безработных, соответственно прикрылся мой источник «средств производства». Продолжать работать с Володей не хотелось – он совсем в «чернуху» ушел: у агентов квартиры уводить – одно дело, а алкашей за Можай отправлять – совсем другое, и ну его на фиг. Да и вообще купля-продажа не привлекала – скука смертная: бумаги, очереди – никакого драйва. Оставалась всегда выручавшая аренда. Заниматься же арендой без постоянного потока информации и номера телефона нереально. Пришлось начать околачивать агентства, обычным агентом.
     В то время еще такая фишка была – агентов с опытом никуда не брали, только новичков, то есть устроиться на работу, а меня тогда на рынке недвижимости уже каждая собака знала, было отнюдь не просто. Резон в этом был: новички больше несли в агентство, а опытные больше клали себе в карман, и не поймаешь. В агентствах заводились журналы выездов, где каждый отправляющийся на показ должен был записываться: куда едет, с кем, адреса, телефоны и так далее, менеджеры обзванивали, контролировали – безрезультатно. Если агент хотел пустить сделку налево, он ее пускал.
     В общем, мыкался я по агентствам, меняя их одно за другим, и вот, погожим днем, абсолютно случайно столкнулся со старым знакомым – Арно! Сколько лет, сколько зим.
     Арно, после «Форы», пристроился агентом по аренде в ЗАО «Поларис» на Воронцовской улице (не путать с АН «ПолЯрис», есть и такое, на Ордынке) и к моменту нашей встречи стал менеджером в отделе аренды. Их, таких менеджеров, там было трое, все ютились в одной комнатке. У каждого менеджера была своя группа агентов, которые занимали рабочие места по очереди – условия отвратительные, но тридцать пять процентов со сделки, которые были обещаны лично мне, против «от десяти до двадцати пяти» во всех остальных агентствах, соблазняли. В том же «Поларисе» агенты получали двадцать процентов.
     Рекламу они давали, какую-никакую, а давали, работать было с чем, грех жаловаться. Плюс у них был очень неплохо налажен обмен. И, кстати, про обмен стоит упомянуть особо: интернета тогда не было, и все данные передавались по факсу. Утром дежурный менеджер готовил распечатку поступивших по рекламе квартир, потом созванивался с таким же менеджером в дружественном агентстве, дальнейший диалог непосвященному показался бы общением двух драг дилеров:
     – Есть чо?
     – Есть.
     – Сколько?
     – Пятнадцать.
     – У меня только десяток.
     – Ну, давай, пять должен будешь.
     И по факсу пересылались листики с распечатанными на них квартирами.
     Суть проста: ты мне десять квартир вместе с телефонами хозяев, я тебе десяток, итого у каждого уже по двадцать. Эти двадцать потом менялись с другим агентством, уже двадцать на двадцать, и так далее. Если было видно, что списки квартир повторяются, следовал честный вопрос: «Ты с Петровной из «Хауза» меняешься?» и, если ответ был положительный, простая просьба: «Не шли мне ее, я тоже с ней меняюсь». Обманывать или мудрить – себе дороже: откажутся с тобой меняться – всё, дальше слух по цепочке пройдет, и вообще без обмена останешься, а на кое-как капающих по рекламе квартирах долго не протянешь.
     Таким образом, к приходу на работу агентов скапливалась вполне себе рабочая база, правда вся на листочках в толстой папке, но она была. Из оной толстой папки секретарша эту информацию целыми днями переносила в компьютер, меланхолично выдергивая, по очереди, нижние листики. Компьютер был один и вечно занят непонятно зачем вносящей в базу квартиры секретаршей. Здесь: аккуратное ведение баз квартир как раз очень понятно и необходимо, но если ее ведение делает невозможным ее же использование – непонятно, зачем это делать.
     А в обед приходил «Андрей».
     Андрей – сейчас о его существовании помнят только совсем уж бывалые агенты, а в те годы его знал каждый – легендарная личность: первый московский рисейлер*11.
     Где Андрей брал информацию – загадка, меняться бы с ним точно никто не стал, а своей рекламы он не давал. Ну да бог с ним. За сто долларов в неделю Андрей по факсу ежедневно рассылал большие, позиций по сто – сто пятьдесят, списки квартир. В какое количество агентств Андрей продавал свои списки, никто не знает, а слухи ходили самые умопомрачительные: и пятьдесят, и шестьдесят, и даже сто. А это если по сто долларов в неделю с каждой – сумасшедшая сумма. Из-за этих подсчетов и видимой легкости заработка подобные Андрею торгаши позже стали плодиться как на дрожжах, называли их базы так же, по имени собирателя: Гена, Игорь, Аленка, Света, Лелики (два Алексея) и так далее. Вернувшийся из курилки агент с порога спрашивал: «Гена пришел?», и ни у кого из сидящих даже не возникало мысли, что он спрашивает о человеке.
     Особняком стояла лишь появившаяся уже ближе к новому веку и просуществовавшая крайне недолго база «Арсенал», по названию выпустившего ее агентства. Стоила она просто безобразных денег – семьсот долларов в неделю. Но так как к моменту ее выхода рисейлеры уже дружно перли базы данных друг у друга, смысла ее покупать никакого не было.
     Уже позже, когда на рынке продажи баз данных начался полный бардак и запахло демпингом, рисейлеры собрались, вроде даже о чем-то договорились, но грянул 1998 год и все договоренности завалило вместе с экономикой. Потом уже цены на информацию, сбитые кризисом 98-го года, были добиты оставшимися без работы и подавшимися торговать информацией агентами. Совсем же их доконал разрастающийся интернет.
     В «Поларисе» я сидел плотно и сытно: к тому времени уже матерый агентище, прошедший сквозь огонь, воду и медные трубы. Самый большой процент со сделки, самые сытные клиенты. Другие менеджеры черной завистью завидовали Арно и мечтали переманить меня к себе в группу, что было нереально: про тридцать пять процентов знали и помалкивали только я и Арно. Месячный план – тысяча двести долларов – я закрывал шутя, несмотря на то, что сливал налево больше половины сделок. И все жили бы долго и счастливо, не столкнись я с «пастухами».
     «Плечистые парни, с взором горячим», держащие на попечении некоторые, отвечающие определенным требованиям, квартиры – «пастухи».
     Сценарий следующий: предлагается в аренду квартира, хорошая квартира и, для своих качеств, очень недорого, но с предоплатой, обычно от трех до шести месяцев. Агент, в таком случае, прежде чем оформить договор, бумаги разве что на вкус не попробует – всё ли в порядке. С бумагами полный порядок – все присутствуют и все настоящие. Оформляет сделку, клиент платит деньги и договаривается о переезде. Всё. В квартиру ему больше не попасть. Можно сколько угодно кричать перед дверью вместе с агентом и милицией. Приедут те самые ребятки, «семь на восемь, восемь на семь», и популярно объяснят, что к чему. Судиться с хозяйкой бесполезно, мало того, что с нее взять нечего, у нее еще и «белый билет» в кармане.
     Свое название, «пастухи», по слухам, они получили от когда-то сказанного про недееспособных владельцев квартир: «Дауны на свободном выпасе». А попал я на них, отработав в «Поларисе» чуть меньше года: в далеком 1997 году, летом.
     Выдал мне мой мЭнЭджЭр по имени Арно клиента по имени Адик, которого рекомендовал Самвел. Оный Адик оказался очень приятным, интеллигентным, семейным армянином, алчущим двухкомнатной квартиры в районе Войковской, кою я ему и подобрал в тот же день. Один нюанс: квартира с поквартальной оплатой, что для Адика не проблема – хоть за год. Приехали: вполне себе приятная двушка, не менее приятная хозяюшка – бабулька, да внучок ее, лет восьми, по квартире бегает. Берем. Документы все проверил – всё чисто: оригинал свидетельства о собственности, в паспорте прописка по этому же адресу, да еще и внучок бегает – мешается. Ну как тут можно в чем-то усомниться!
     Поторговались, Адик за полгода заплатил, бабулька еще полтинник с цены скинула – все счастливы. Я всё оформил, отвез в агентство триста пятьдесят долларов, Арно отсчитал мне честно заработанные сто двадцать два с половиной, и я спокойно отбыл до дома, до хаты.
     На следующее утро в дверях офиса меня ждал Арно:
     – Квартиру вчера на Войковской сдал?
     – Сдал, а что?
     – Там кидок. Только что звонил Адик, там разборка какая-то.
     – А я здесь при чем? Чистая сделка, документы все в наличии, всё оформил, всё как положено.
     – Так-то оно так, но там чистый криминал, как я понял.
     – И что? Ты мне говорил, что такие случаи в компетенции службы безопасности агентства, вот пусть едут и разбираются.
     – Какая на хрен служба безопасности! Кому это надо! Директор сказал, что это проблемы агента, и послал Адика на х.., на что он обещал с тобой разобраться. Так что думай, как выкручиваться и возвращать ему деньги.
     – Ладно, – сказал я вслух, а про себя подумал: «Земля круглая, сам подкатишься». – Давай деньги, которые я тебе вчера с этой сделки отдал, поеду разбираться.
     – Какие деньги? – деланно удивился Арно. – Агентство деньги со сделки не возвращает, твои проблемы, ты и решай.
     Я ушел молча. Просто вышел на улицу, поймал такси – «два счетчика» и через тридцать минут был на Войковской, прибыл вместе с ОМОНом. Вообще соседи вызывали милицию, приехал патруль, прикинули, что там творится, и не полезли, вызвали подкрепление.
     Сразу после сделки Адик планировал уехать на свадьбу, к какому-то своему родственнику, в Армению, и вернуться только дня через три-четыре, о чем сдававшую квартиру бабульку и уведомил. Та такому развитию событий только обрадовалась: дескать, как раз пока остатки вещей из квартиры вывезу.
     В тот день, когда вся история завертелась, с утра, Адик сообразил, что в снятой им квартире неплохо было бы на кухне освежить обои, а так как у него была своя бригада строителей, он и решил с этим не затягивать. Пока в разъездах, они всё сделают, возвращаюсь – и сразу переезжать. Логично. Сказано – сделано.
     Позвонил бабульке, та, видимо спросонья, не поняла, с кем разговаривает: «Да-да я дома, подъезжайте». Адик свистнул работяг и, во главе их компании, прикатил на квартиру. Позвонил в дверь. Бабулька начала открывать, потом, увидев, кому она открывает, попыталась дверь захлопнуть. Безуспешно.
     Как потом рассказывал Адик, дальнейшее происходило словно в фантастическом фильме: поняв, что дверь закрыть не получится, бабулька телепортировалась через всю квартиру в дальнюю комнату, к телефону, заперлась там, вместе с внуком, и сразу начала куда-то дозваниваться. По долетавшим сквозь дверь обрывкам бабкиных слов Адик сообразил: пахнет разборками. Сам он, надо отдать ему должное, парень был далеко не промах: держал швейный цех и небольшую строительную конторку. Не дожидаясь результатов бабкиного звонка, позвонил своей «крыше». И те и другие приехали практически одновременно.
     Из квартиры ОМОН вывел человек двенадцать, все как на подбор: плечистые, основательные. И тут я – дрищ:
     – Дяденька милиционер, позвольте объяснить…
     – А ты кто такой?
     – А я агент, сдал вчера эту квартиру, а тут вот такое.
     – Ну, поехали с нами, агент, до кучи.
     Замариновали нас всех в «газон» и повезли, все влезли, как кильки в банке. Спеша оправдаться, уже по дороге, я поведал Адику о разговоре в агентстве. Он побагровел и, если б не «плечистые парни», и адиковы и «вторые», схлопотать мне безотлагательно и по полной программе за весь «Поларис», невзирая на трех присматривавших за нами сквозь решетку ОМОНовцев.
     – Слышь, ара, ты не кипеши, пацан правильный, базарить приехал, без п…ды не зассал, – изрек видимо самый авторитетный из присутствующих. Остальные, в том числе и адикова компания, согласно загудели.
     – Ладно, ты главное мне квартиру найди, остальное мЭлочь.
     – Я бы с удовольствием, только в «Поларис» я уже не вернусь, а для работы нужно место, пока я в другое агентство устроюсь, пока…
     – Нэ проблема, приедешь завтра ко мне в офис, будет тебе и телефон, и факс, и кофе в кружЫчке.
     С того дня в агентствах я больше не работал.
     Как были получены обратно Адиковы деньги – опущу, но получили их полностью. Комиссию он у меня обратно не взял – свои ему отдавал, плюс, когда я его таки заселил, заплатил еще столько же, несмотря на мои откровенные протесты.
     Тогда-то у меня и родился вопрос: а на кой черт оно мне нужно – агентство?

     *11Рисейлер – русифицированная сумма Real Estate + Information + Sale, то есть: специалист по аккуратному извлечению, сбору и обработке информации с целью ее дальнейшей продажи. Когда этот термин появился, об АРМ-реслинге знали только Сенкевич, Познер и несколько человек из посольства СССР в США, остальные если что-то и слышали, то о названии оного действа и не догадывались. Бои без правил.
     Москва – Эстейт
     Как я туда попал – не помню, но оказался сразу в должности менеджера, ненадолго: месяца не прошло, как уже свалилось «счастье» – начальник отдела аренды.
     После злоключений с Адиком я еще какое-то время проработал из его офиса, на правах «своего» человека, расселяя всевозможных адиковых друзей, родственников и знакомых, коих хоть и было много, но число было лимитировано. Они начали кончаться, тут-то мне эта «москваэстейтия» и подвернулась.
     Офис был шикарен – не чета тем, в которых приходилось работать до этого: целый этаж административного здания, охрана на входе, куча кабинетов, собственный кол-центр – шик! Кто-то основательно бабла в раскрутку вбухивал. На рекламу денег тоже не жалели: сколько тебе надо, столько и трать – тридцать процентов от прибыли отдела твои.
     Но была у всей этой прелести одна «ахиллесова пята» – телефоны. Это сейчас с телефонизацией офиса никаких проблем, любые номера и сколько угодно, а тогда это была очень серьезная проблема. На весь этот огромедный офис и дивизию сотрудников было десять линий, причем все через коммутатор. На мой отдел было выделено три. Считай ничего. Работающий агент с телефона вообще не слезает, а здесь одна телефонная линия на десятерых – бред!
     Для начала я разогнал всех агентов по домам, что в принципе неправильно – никакого контроля, но зато они из дома могли работать! Дальше – хуже.
     Деньги на рекламу тратились огромные, а дозвониться в офис никто не мог. С каждого отдела сняли по одной линии, оставив их только на входящие звонки, под рекламу. К тому времени в моем отделе постоянно присутствовали лишь двое: я и секретарша, агенты даже не появлялись, дежурного и то не держал – никакого толка. Ежедневная картина: пустой отдел, я сижу за столом, передо мной все телефоны – штук десять, толка от них никакого – на всю эту «телефонную станцию» лишь две исходящие линии, да и те через коммутатор запараллелены с другими отделами. На каждом телефоне нажимаешь «девятку» – выход на город, ждешь, как только подходит твоя очередь «выйти в город», телефон «дзыньк» – срочно набираем номер домашнего телефона агента. Дозвонился – повезло – диктуем, что новенького из квартир есть под его клиентов. Нет, а это не редкость, – человек работает, снова «девятка» и снова ждать.
     При такой «работе», естественно, нормального количества сделок не могло быть в принципе, даже то, что «срасталось», агенты прятали в карман из-за отсутствия контроля, о чем я знал, но сделать ничего не мог. Хоть что-то перепадало, и на том спасибо. В остальных отделах та же история.
     А позвонить иногда надо очень срочно, и это «иногда», помноженное на добрую сотню сотрудников, превращается в «постоянно». Вопрос: как? Ответ: с рекламных телефонов, стоящих в кол-центре, пока начальство не видит. Результат: реальная очередь из «срочно позвонить», трое звонят, остальные в дверях, на стреме. Деньги в рекламу вбухиваются, а клиентов нет – в офис по-прежнему не дозвониться.
     Перевел свою рекламу на домашние телефоны специально нанятых бабушек. Результат нулевой: клиенты аккуратно до бабулек дозваниваются, бабульки их не менее аккуратно мне на пейджер сбрасывают, а я их нормально раздать агентам не могу. Пока дозвонюсь, пока продиктую, пока агент с клиентом свяжется, тот уже с другими квартиру смотреть уехал. А по пейджеру каждому агенту покупать – слишком дорогое удовольствие, по тем временам.
     Сделок нет, а офис большой и за него надо платить. Охране тоже надо платить, да и девочки в кол-центре также зарплату получать хотят вовремя. Для решения ситуации жесточайшей нехватки денег руководство приняло парадоксальное решение: уплотнить отделы, а освободившиеся помещения сдать в субаренду – идиотизм!
     Попытки найти еще телефонные линии были. Только предпринимали их, когда уже офис был снят, отремонтирован и мебель закуплена, а надо было изначально просчитать: сколько народа может спокойно работать в данном офисе при четко лимитированном количестве телефонных линий. Получился бы не огромный офис, а один отдел.
     Итак, отделы уплотнили, комнаты сдали, и – какая неожиданность – арендаторам тоже нужны телефоны! Сняли с отделов еще по одному номеру – раздали арендаторам. Дожидаться, когда ЗАО «Москва Эстейт» накроется медным тазом, не стал – передал дела не в меру рвущемуся на мое место сотруднику и срулил.
     Бестолковая глава получилась.
     Лохотроны
     Работая в «москваэстейтии», я обратил внимание на начавшие разрастаться в те годы «лохотроны». Лицензирование риэлторской деятельности тогда еще не было отменено, его отменили в феврале 2002 года, и для открытия агентства недвижимости, по задумке законотворцев, предприниматель должен был пройти все «круги ада», тем самым подтверждая серьезность своих намерений.
     Сейчас я уже смутно помню порядок получения «настоящей лицензии», но тернии были еще те… Что-то типа: не меньше трех человек должны были отучиться, естественно платно, в каком-то ГУП, сдать экзамены и получить «карточку риэлтора». Кроме того, контора должна была застраховать ответственность риэлтора на какую-то солидную сумму, и, это помню точно, нужна была «банковская гарантия» на шестьдесят тысяч долларов. Плюс, агентство должно было записаться в какое-нибудь из профессиональных объединений.
     На деле же всё обстряпывалось куда как проще. Любой предприниматель открывал ООО «Шарашкина контора», подписывал договор о совместной деятельности с лицензированным агентством недвижимости – всё! Оставалось только отстегивать им установленную ежемесячную «абонентскую плату».
     Дальше больше – появились конторы, которые вообще недвижимостью не занимались, а лишь «предоставляли лицензию», законотворцы попытались это пресечь введением поправок типа: раз лицензия дана ООО «Ивановы и Петровы», значит, и работать контора должна под вывеской «Ивановы и Петровы». Бизнес ответил: «Ноль проблем!» и внес в договор о совместной деятельности строчку: «На правах филиала». Цирк! Другого слова просто не подобрать: прорва агентств недвижимости, и все под одной вывеской.
     Некоторые же подошли к процессу более творчески: по документам они не занимались риэлторской деятельностью, а предоставляли информацию об объектах недвижимости и консультировали по ходу сделки, а это уже лицензированию не подлежало. Что-то типа продажи стройматериалов с доставкой и установкой. Эту же схему «ухода от лицензии» подхватили и «лохотронщики».
     Вообще «лохотронами» называли игровые барабаны, запрудившие Москву в конце восьмидесятых – начале девяностых. «Лототроны»: барабан крутится, шарики вытаскиваются, выигрывают, как правило, двое: лох и «подсадной». Дальше, при любом развитии событий, лох проигрывает, на то он, собственно, и лох.
     Первые «лохотроны» в недвижимости появились в 1996 году и сразу расцвели пышным цветом, что и не мудрено – деньги немалые. «Конец «лохотронам», – сказали многие в марте 2001 года, наивно связывая его с прекращением приема бесплатных объявлений в «арендные» рубрики газеты «Из рук в руки», на которых «лохотроны» и работали. Не тут-то было. Лохотронщики стали давать туда же платную рекламу, плюс стали жестче, изворотливей и хитрее. Они и сейчас продолжают жить, множиться и регулярно переезжать, меняя вывески.
     Арендовать квартиру или нежилое помещение непросто, и будущий арендатор старается задействовать максимум ресурсов, один из них, естественно, риэлторские агентства, но агентские сто процентов комиссии – «жаба давит». В один прекрасный момент, позвонив по очередному частному объявлению в газете или сорванному со столба написанному «дрожащей старческой рукой» листочку, он услышит их стабильный спич, приятный и долгожданный, как вода в пустыне. Цитирую, примерно: «Всего за семьсот пятьдесят рублей мы будем предоставлять вам, в течение недели, листами, подходящие варианты. Это именно та информация, с которой работают все агентства». Просить можно что угодно: квартиру с евроремонтом за сотку зелени в Армянском переулке – пожалуйста, офис в «Александр хаус» за тысячу рублей в год – проще простого.
     Иногда, не зная чем заняться, агенты прикалывались и, смеха ради, звонили в лохотроны – пообщаться. Начальство против таких звонков ничего не имело: прекрасная тренировка. Просили квартиры поближе к улице Че Гевары, в Бутово с видом на Кремль, в Жулебино около метро и так далее – всё есть. Более того, можно даже поговорить с арендодателем вожделенной жилплощади непосредственно из офиса и самостоятельно назначить просмотр на вечер того же дня.
     Помните, как сказал Жеглов Шарапову: «А там сидит бабулька, божий одуванчик, и никакой Анечки нету», – диспетчера на домашнем телефоне. До определенного часа они отвечают: «Нет, еще не сдали, вечером можно посмотреть, но давайте дополнительно созвонимся после девятнадцати часов». «Не сдали» всё что угодно, чем интересуетесь, то и «не сдали», а после часа икс – война, эпидемия, снежный буран, соседи затопили. «Пробить» диспетчера при этом можно элементарно просто: сказав, что вы этот район знаете, да-да знаете, как свои пять пальцев, и уточнить: «Это около аптеки?», или: «Позвольте, но восемнадцатый дом – это автомойка, а жилые дома все идут по нечетной стороне…», например. При этом реально знать район вовсе не обязательно, главное – говорить быстро и уверенно. Обычно такие вопросы вводят собеседника в ступор, после этого он начинает отчаянно врать и изворачиваться – забавное времяпрепровождение, если больше заняться нечем.
     Итого: квартиры нет, деньги уплачены – обидно. В конторе посочувствуют и дадут распечатку подходящих вариантов, при первом взгляде на которую глаза разбегаются, но это только на первый взгляд. Шансов поселиться с ее помощью, как у Чебурашки против Тайсона – всё уже давно сдано или вообще никогда и ничего не сдавалось, тем более за названные деньги.
     Ранее оплаченные деньги никто не вернет на полностью законных основаниях: деньги получены за информационное обслуживание, информация вам предоставлялась, а то, что вы по ней ничего себе не нашли, никого не касается, можете еще пару недель информационного обслуживания прикупить, со скидкой, вдруг повезет (хи-хи).
     Но не всё так идеально, как лохотронщики подают, и судебные перспективы у таких дел есть, причем далеко не «мифические». Позволю себе немножко скучного цитирования законодательства: статья 159 УК РФ – Мошенничество:
     === Achtung! Тоска зеленая на три абзаца ====
     Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием», и статья 178 ГК РФ – «Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения»:
     1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
     2. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса. Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны. Если это не доказано, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне по ее требованию причиненный ей реальный ущерб, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.
     === Капут ахтунга ====
     Мораль: по закону вернуть деньги очень даже можно, мороки только много, но, если упереться, то это осуществимо. Лохотронщики это знают, и если клиент попадается юридически подкованный, деньги возвращают без разговоров, особенно если начать очень громко ругаться и звонить в милицию прямо из офиса. Проверено.
     А вообще не стоит с первыми встречными работать по схеме «утром деньги, вечером стулья», даже если они уверяют, что не «первые встречные». Отсюда логичен вопрос: а когда агентства вообще берут деньги?
     Обычно – по факту заключения сделки, то есть всё уже оговорено, подписано, расписки получены, и выданный комплект ключей проверен. Если более подробно, порядок следующий: звоните в агентство, оставляете заявку, с вами созванивается агент, предлагает, чем богат, выбираете, договариваетесь с агентом, встречаетесь. Агент берет вас за руку и ведет на квартиру. Понравилось – не понравилось. Не понравилось – будет предлагать еще. Понравилось – сразу, в квартире, оформляются все бумаги, платите хозяину квартиры и комиссию агенту. Или оставляете задаток, естественно под расписку и после знакомства с документами сдавателя (вдруг это не он), договариваетесь, когда встретиться еще раз для окончательного расчета и оформления, после которого агенту и будете платить. Пожимаете друг другу руки, разъезжаетесь.
     Бывают случаи, когда арендатор или арендодатель соглашаются подписывать бумаги только в офисе, проблем это никаких не составляет: в офисе так в офисе, договариваетесь о времени, и всё.
     Редко, но встречается, обзову это «авансовым контрактом». Вы звоните в агентство, где вам предлагают работать как обычно, или приехать в офис, подписать договор о «предоставлении исключительных прав на поиск предлагаемого в аренду помещения» и внести часть комиссионных. Комиссионные в этом случае, по идее, должны быть меньше, но это уже зависит и от запроса.
     В означенном договоре описывается, какая нужна квартира и в какие сроки агентство обязуется ее найти, но указывается, что Вы не имеете права заключать подобных договоров с конкурентами и/или искать самостоятельно: или с нами – или никак. Сам по себе договор достаточно хитренький, в нем предусмотрена целая куча пунктов, в которых «между строк» читается: «При любом раскладе полученное не вернем», почти как в лохотронах, к сожалению, но что делать, желая сэкономить, приходится рисковать.
     Подписывать сей договор имеет смысл, не только опираясь на желание сэкономить на комиссионных, но и учитывая, доверяете ли вы данному агентству и непосредственно агенту, который будет с вами работать. Лучший в данном случае показатель – именно этот агент (не агентство, а именно агент) вас уже селил: быстро, четко, удачно и без лишних разговоров.
     Казалось бы, со всех сторон замечательный способ оформления отношений: вы на комиссионных экономите, агент получает конкретного клиента – гарантированный заработок, так почему же «редко»?
     Я одно время пытался по этой схеме работать – жуть страшная. Во-первых, путают с лохотроном, что неприятно. Во-вторых, зависимость здесь двоякая: с одной стороны, агент привязывает к себе клиента, а с другой – клиент агента, и именно это дальнейшие отношения и определяет. Всегда и без исключений: мотает он тебя – мотает, подберешь что-то шикарное «из ряда вон» – стабильно: «Давай еще чего-нибудь посмотрим…», а этот-то вариант ждать не будет, сдадут! И так до тех пор, пока не наорешь и идиотом (мягкий вариант) в лицо не назовешь. И не спорьте – все такие.
     С лохотронами еще одна ржачная история была, не смешная, а именно ржачная, в декабре 2007 года.
     Мне так интересно было – даже денег заплатил, послушать, что дальше рассказывать будут. А вообще «аплодирую стоя» – реально что-то новенькое. Кстати, такая же схема, теоретически, вполне может быть применена и для купли-продажи.
     Итак, исключительно благодаря московским пробкам, приперся я на Краснопресненскую, на встречу, раньше, минут на сорок. В машине сидеть скучно, а рядом с домом, где квартиру показывал, и аккурат напротив места, где машину приткнуть сумел, вход в офис со скромной вывеской «агентство недвижимости», и народ в оное агентство идет и идет, идет и идет – по всем признакам, «лохотрон». Дай, думаю, зайду, пообщаюсь – послушаю, может чего нового придумали.
     Вышел из машины, подошел к дверям, а из них как раз парень выскакивает, в ярости, типа «все кругом пид…сы! Я вам жизни дам!» и так далее. Увидел, что я стремлюсь зайти туда, откуда он только что выскочил – ко мне, молодец, типа: «Не ходи туда – нае…т не снимая штанов и самым безобразным образом» и сует мне распечатку, всю почерканную. Зачем я ее взял, особо сам не понял, но в карман сунул. Отошли мы с ним в сторонку, пообщались, я его успокоил, причем больше чтобы он за меня не переживал: де, знаем-с, иду туда исключительно в целях изучения новых повадок лохопитающихся, и попутно поведал ему, как кровные из полона вызволить. Он поблагодарил и немедленно начал созваниваться с друзьями-товарищами – подкрепление вызывать. Я в агентство.
     Зашел, приветливая девушка с очаровательной филейной частью, пятьдесят восьмого размера, и многообещающим именем Манана*12, начала мне рассказывать про их работу, предлагала пообщаться с хозяином квартиры по телефону, и прочая, и прочая, и прочая – ничего нового, даже скучно стало. «Спасибо, подумаю», – и на выход.
     Сел опять в машину, свободного времени еще минут пятнадцать. Достал из кармана скомканную распечатку и, от делать нечего, стал изучать: обычный, отработанный дотошным агентом листок – все квартиры почерканы, видимо сданы, а одна подчеркнута, и около нее, старательно, несколько раз обведено, написано «Суки!», и дальше уже человек никуда не звонил. Естественно, интересно стало, что же здесь такого ответили, что человек вообще всё бросил и поехал ругаться. В графе «телефон» обычный московский номер и около него «доб. 112233» – ясно: человек, квартиру сдающий, оставил рабочий телефон (сам номер телефона и его добавочный в пески времени засосало и быльем заросло).
     Позвонил. Робот женским голосом что-то проговорил невразумительное, щелчок, гудки и голос секретарши «Т..у…а…телеком, добрый день». Ответствую – добрый, добавочный такой-то, пожалуйста. «Минуточку», и «ту-ду-ду-ду-дуду-тудун» минут на пять. Наконец соединили, и снова женский голос с придыханием на «г»: «Вы по квартирке? Да, есть такая, сдаю…» и, не спрашивая ни о чем, – та-та-та, та-та-та. А я сижу и чувствую, что она читает по бумажке, и соответственно закрадывается ощущение, что меня уже «имеют». Сбросил звонок и сразу набрал номер еще раз, на этот раз внимательно стал вслушиваться в «женский голос» робота. Со второй попытки разобрал в потоке «торопливых букв», что звонок платный, сто рублей минута, без НДС.
     И снова – аплодирую стоя!
     *12Манана, в переводе с арабского – милостивая.
     Маленькая квартирка
     «Москваэстейтовская» эпопея закончилась весной 1997 года, денег после нее у меня было кот наплакал – хватило только на милипусенькую халупку в Перово, на Первой Владимирской улице. Эти дома уже давно снесены, причем их сносили одними из первых, что правильно – жить в этом было невозможно. А ведь кто-то не просто жил, но и размножался…
     Длиннющая пятиэтажная хрущеба, подъездов пятнадцать, а в ней клетушки – малометражки, квартирами их назвать у меня язык не повернется. Зато дешевые.
     И снимал я там однокомнатную квартиру (о как!), общей площадью целых двенадцать квадратных метров. Ванны не было, было «высокое корыто» шестьдесят на восемьдесят сантиметров, над которым из стены торчал кран, он же душ. Унитаз ютился впритык к этому чуду помывочной техники, причем настолько впритык, что сесть на него можно было только частично изогнувшись по бортику этого помывочного корыта. Раковины не было, зато была кухня, а на кухне была плита, мойка и одна узкая тумбочка. Всё, больше на кухню ничего не влезало, даже я в нее протискивался боком, и если бы над всем этим кухонным многообразием еще были полки, нагнуться – заглянуть в кастрюлю было бы нереально. В комнате был вечно разложенный диван, шкаф и… и всё, в комнату больше ничего не влезало, всё остальное место занимали компьютер, принтер и факс.
     Я был один, ни от кого не зависел, никому ничего не должен, и у меня был пейджер!
     Кто-нибудь помнит вообще, что такое пейджер? Напомню: это такая маленькая коробочка, на которую можно отправить сообщение, позвонив оператору и, сказав, для какого абонента, продиктовать текст. Мобильные телефоны тогда еще были экзотикой из-за своей непомерной цены, а пейджеры были уже более-менее доступны. За свой, двухстрочную мотороллу, я платил восемьдесят долларов в месяц – ровно столько же, сколько и за квартиру.
     Серьезно заниматься недвижимостью можно только постоянно думая о перспективе: чем четче ты справляешься со своими обязанностями, тем больше вероятность, что потом эти же люди обратятся к тебе снова или порекомендуют кому-нибудь из близких. Этому правилу я следовал всегда, уж очень радужное, хоть и казавшееся тогда невероятным, было его логическое продолжение: с течением времени можно будет отказаться от расходов на рекламу и скупку информации вообще.
     Оставалась одна проблема: люди должны иметь возможность с тобой связаться спустя большой интервал времени. Интернет тогда еще был в зачаточном состоянии и для многих просто недоступен в силу своей «непонятности», вот я и разорялся на пейджер. Съемное жилье, оно на то и съемное, чтобы с него приходилось съезжать в самый неподходящий момент, а пейджер всегда со мной. Сомнения, конечно, были: с чего это вдруг люди будут разыскивать тебя, агентов-то вон сколько, но интуиция твердила обратное: без рекламы работать не только можно, но и куда как более успешно. Временами мне моя же мысль казалась полной утопией, однако имеем то, что имеем – не даю рекламы и не покупаю информацию уже много лет. Получилось.
     Итак, оказавшись в гордом одиночестве, на съемной квартире, я мог начать работать полностью самостоятельно, оставалось решить еще три задачи: где взять договора, лицензию и откуда качать информацию.
     С договорами всё было предельно просто: вот компьютер, вот принтер – печатай, лишь один момент: что съемщики, что квартиросдаватели в один голос требовали наличия на договоре печати агентства. Оно, конечно, от безграмотности, реально она там ни к селу ни к городу, но требовали очень настойчиво. И это их «требование» активно поддерживали в агентствах: договора с печатями проще контролировать.
     В реальности же, есть договор, у него есть «стороны»: сдаватель и сниматель, у них есть права, обязанности и ответственность, что логично, также есть их паспортные данные и контакты – всё это написано в договоре, и они под этим подписываются. И тут – об-на! Аккурат посередине, круглая синяя печать – это кто? Что это за участник договора без прав, обязанностей, ответственности и реквизитов? А фиг его знает. Объяснение одно: когда договор распечатывали, чистая бумага закончилась, вот, были два листа с какой-то печатью, вроде не мешается – на них распечатали. Попытки же предъявления каких-либо претензий агентству, чья печать на договоре, всегда заканчиваются одним и тем же: «Не знаю, где они бумагу с этой кляксой взяли, и вообще, агентство здесь в договоре нигде не прописано – типичный двусторонний договор, а печать можно и в метро купить».
     Но народ требовал, а раз требовал, надо было дать, тем более проблем с этим не было вообще никаких. Почти в любом агентстве договора можно было легко купить от ста до двухсот рублей за штуку, а если брать много или регулярно, к ним же давали доверенность от агентства с печатью и копию лицензии. Всё: вот вам договор с печатью, вот доверенность от агентства, а вот копия лицензии того же агентства.
     На дворе 2010 год – ничего не поменялось: любой «Вася с улицы» может купить договор найма, с печатью агентства, прицепив к нему в нагрузку и доверенность от агентства и копию давно отмененной лицензии. Надо лишь места знать. Одно радует: договора с печатями требуют лишь изредка попадающиеся совсем отсталые клиенты, этакие динозавры, застрявшие в прошлом веке и про интернет никогда не слышавшие (хвала его просветительским возможностям).
     С информацией о сдаваемых квартирах тоже проблем никаких не было: за годы работы я оброс связями, как осьминог щупальцами – знали и доверяли. Каждое утро я без проблем получал, взаймы, два десятка свежих квартир – запустить обмен и, по его окончании, примерно спустя час, получившуюся добрую сотню вариантов сбрасывал моему «займодателю», на что он мне отправлял им наменянное. Бумага для факса покупалась оптом.
     С клиентами было сложней – ими не менялись. Такие же частники, как я, добывали клиентов разными способами, самый простой из них – устроиться на работу в агентство, стащить всё, что плохо лежит, и исчезнуть. Способ надежный, но малоэффективный – много клиентов на виду никогда не валялось, да и вычислялась такая деятельность быстро. Кроме того, в некоторых агентствах, защищаясь от таких «сотрудников», брали «залог за договор», обычно сто долларов, а если их нет – какой-нибудь важный документ: аттестат или военный билет. И, наконец, так можно было легко оказаться в «черном списке», а ими агентства меж собой регулярно обменивались. Единожды в него попав, устроиться на работу становилось несколько сложнее.
     Способ «прикорма секретарши» был куда как более продуктивен: достаточно было, выбрав агентство, поработать там пару недель – прощупать почву и, если всё путем, договариваться с секретаршей, чтобы она всё аккуратно копировала и по вечерам тебе передавала. У этого способа был один существенный недостаток: пока секретарша тебе вечером список доставит, все клиенты в нем уже обработаны и зацеплены, а на «крохах с барского стола» много не заработаешь.
     Примерно так я рассуждал, прикидывая, как бы наладить устойчивый поток желающих квартиру снять. То, что после обработки агентом клиент уже не тот, ежу понятно, а вот КАК перецепить клиента ДО его попадания в агентство… Всё гениальное просто!
     Как я уже говорил, в те годы самая большая беда была со связью. Агентства в целях увеличения количества телефонных линий кидались во все тяжкие, не останавливаясь ни перед какими расходами: специальные люди пеленговали радиотелефоны вокруг офиса – подключались к ним. Отделы переводились в съемные квартиры, куда стаскивались провода из всех соседних квартир, где получилось договориться с хозяевами – запараллелиться, и прочая, и прочая, и прочая.
     Один из способов разгрузки офисных телефонов состоял в том, что реклама давалась на домашние телефоны специально нанимаемых старушек, которые вежливо отвечали, всё аккуратно по прилагаемой схеме записывали, а потом уже дозванивались в агентство и передавали. Схема нехорошая и неправильная: клиент не может сразу, пообщавшись с агентом, понять нереальность своих запросов, а агент не может сразу зацепить реального клиента, но приходилось крутиться. Таких вот бабушек я и атаковал.
     Вычислить их в газете не составляло вообще никакого труда: если в объявлении много телефонов и все разные – диспетчера. Первый звонок – познакомиться, типа ошибся, пообщаться, как в анекдоте: «Дорогая, что случилось? Ты разговаривала по телефону всего двадцать минут! – Ничего, дорогой, номером ошиблись». Именно так это и происходило.
     Второй звонок уже был «не ошибочный»: «Людмила Ильинична, здравствуйте, как вы себя чувствуете?» и та-та-та, та-та-та… Конкретное предложение звучало уже при третьем или четвертом созвоне, по ситуации: «Как только поступает клиент – сразу его мне, если он мне не подойдет – в агентство».
     Ни одна не отказалась. Причина элементарная: агентства, в силу своей природной жадности, платили либо мало, либо ничего – обещали процент от сделки с полученных от диспетчера клиентов. Я же платил четко: от пяти до десяти рублей за каждого клиента, и регулярно: каждую вторую субботу в девять утра около глухой стены станции метро «Цветной бульвар».
     Все девяностые годы: «Обмани обманывающего – обманом он сытится, и, усытившись от него, сильнее станешь»*13.
     Недели через две мне уже аккуратно поставлял клиентов целый штат бабушек. Обилие информации – любому агентству на зависть. Справиться с ним в одиночку – нечего и мечтать. А у бабушек прямая заинтересованность, побольше мне клиентов всунуть, и я их очень хорошо понимаю. Выкрутился. Начал излишки клиентов за долю малую раздавать знакомым агентам. Мотор стучит – контора пишет.
     А договора у агентств тогда были… тихий ужас, пустышки: адрес квартиры, цена и паспортные данные, всё – больше ничего нет. Даже существовала градация, я с ней в «Поларисе» первый раз столкнулся: «дешевые» договора и «дорогие» договора. Разница в следующем: «дешевые» распечатывались на матричном принтере и дешевой бумаге вторичной переработки, желтоватая такая. Одна страничка с одной стороны: квартиру сдал, квартиру принял, цена такая-то, адрес такой-то. Всё. И паспортные данные на полстраницы.
     «Дорогие» же распечатывались на струйном принтере, который стоял в кабинете директора и к которому никого не подпускали – дорогая вещь. Для них использовалась хорошая, белая бумага, и кроме паспортных данных они содержали уже какие-то условия сдачи-съема, коротенько, на пару страниц (справка: вообще люди с опытом договора меньше трех листов – шести страниц даже не читают: в меньший объем основные моменты аренды не вместить даже мелким шрифтом). «Дешевые» – это на каждый день, а «дорогие» – если квартира стоит значительно больше среднего, или клиент знаком с директором.
     Договора с печатями, которые покупались в агентствах, не устраивали не только меня, но и многих остальных появившихся тогда частников, и дело не в цене: сто или даже двести рублей (сейчас, в 2010 году, от трехсот до пятисот рублей за комплект) – не те деньги. Каждый частник планировал работу на перспективу, а перспектива возможна только если ты всегда на связи, готовый приезжать, поддерживать и урегулировать. А как урегулировать, если изначально ничего не отрегулировано? Никак. Значит, нужен приличный договор найма. Состряпали. Нет печати, а без печати безграмотные стороны не хотят подписывать. Что делать? Ликвидировать безграмотность.
     Квартира, встреча, сделка. Достаешь два договора: «Вот эта бумажка с печатью – кака, а вот этот договор, без печати, и я сейчас его буду оформлять, а вы пока почитайте вот это – почему на договоре не нужна печать», – раздаешь сторонам заботливо подготовленные выдержки из законодательства.
     Люди не дураки, разницу видели, и договора без печатей агентств потихоньку пошли в жизнь. Попадались, конечно, и упертые – дай с печатью и всё, практически все преклонного возраста, а старость надо уважать.
     *13«Легенда об Адонираме» – масонская легенда о первом строителе Храма Соломона (IX век до НЭ). Текст в оригинале: «Обмани обманывающего – обманом он сытится и усытившись от него сильнее правдой станешь». «Легенда об Адонираме» не находит подтверждения в «официальных» источниках. Из-за четких параллелей истории Адонирама с библейским сюжетом, но диаметрально противоположных оборотов и выводов, ее также часто называют «Антибиблией».
     Ту-ту до Отрадного
     А я уже был человек семейный, папашка, но перевозить семейство в перовскую клаустрофобию, естественно, и мыслей не возникало, однако заработки позволяли: снял двухкомнатную квартиру на «Речном вокзале», на улице Дыбенко. От метро далековато, зато через дорогу лес – смена приоритетов.
     Тогда уже, работая, я сталкивался с самыми разными видами облапошивания доверчивых клиентов, аккуратно их записывал, систематизировал и приводил к общему знаменателю. Парочку уже смог вплести в общий ход повествования, еще на вплетение парочки, думаю, фантазии хватит, а с чем не справлюсь, просто пущу в самом конце, в виде отдельных рассказов.
     Но сейчас не об этом. Неоднократно переезжая, я выработал для себя определенный свод правил выбора квартиры и методы их поиска. Одну методу, про съем комнаты, уже описал выше, позвольте поделиться остальными.
     По моим наблюдениям, съемщики достаточно часто отказываются от интересных вариантов в пользу менее или совсем, на мой взгляд, не интересных. К советам агента обычно не прислушиваются, а зря. Хотя и агенты почему-то очень редко их дают, и тоже зря, но это тема для отдельного разговора и сейчас неуместна.
     Итак, намотался – наснимался, пока «Москва не покорилась» – жуть страшная. Читай: всё далее изложенное настучал не как агент, а как человек, переезжавший ЭН-дцать раз. Сколько квартир я смотрел для себя лично – не знаю, а для клиентов – не представляю и порядок чисел.
     1 – Самое главное, это «где», мало кому захочется ездить на работу в центр с улицы Лухмановская. Но и искать квартиру в центре за те же деньги – глухой номер. Отсюда:
     2 – Определитесь, на какую квартиру/комнату вам хватит денег, а не какую вам хочется. Понты, гонор и амбиции временно в дальний угол, здесь Москва, и никого не интересует, что в Козельске на эти деньги семья год живет. Квартиросдаватели, кстати, тоже не дураки и прибомбить новый «Мерседес» по цене «Жигулей» точно не получится. Как вариант: деньги возьмут, но ни «Жигулей», ни, тем более, «Мерседеса», не получите.
     3 – Дом и его население. Два раза из-за этого переезжал. Первый раз сосед попался отмороженный «новомосквич», такого быдла свет не видывал! Из какой-то татаро-монголии, как часов в десять вечера или в шесть утра свои татаро-монгольские напевы врубит – стены трясутся! И хрен чего скажешь: бывший милицейский начальник, персональный пенсионер. И главное, вот сволочь, ребенок, тогда полтора года, по полу ползает, игрушками стучит или стул уронит – тут как тут, с нарядом.
     Второй раз: всё замечательно, шикарная трёха, с гарнитуром, на Павелецкой, и всего за триста пятьдесят мертвых енотов. Как я мог в нее въехать – ума не приложу. В первую же ночь понял, почему так дешево: как тараканы из всех щелей полезли… Утром ноги в руки – хозяйке звонить. А она и не удивилась, деньги вернула. Эту заразу, оказывается, уже лет двадцать никто вывести не может.
     Мораль: не стесняйтесь, сидят бабульки у подъезда, поболтайте с ними минут пять. И второе: пепельница. Уже давно обратил внимание, если подъезд хороший и люди в нем живут приличные, окурков в подъезде не валяется, ибо присутствует консервная банка – общая пепельница.
     4 – Квартира – это, прежде всего, стены, обо всём остальном можно договориться, если только наймодателю никакие «независящие от него причины» не мешают. Если хозяин не может вывезти хлам – его можно выкинуть, если нельзя выкинуть, его можно купить и выкинуть.
     Здесь: дворники – самые полезные люди, за «пол-литра» выносят половину хлама, за «литр» – весь. Пять минут – и квартира чистая. Квартира без хлама дороже.
     Грязные стены – одеть их в дешевые, но новые обои обойдется не так дорого. Если это сделает хозяин – квартира будет дороже, причем «наценка» покроет стоимость самостоятельной оклейки уже через пару месяцев. Кстати, иностранцы, у себя дома, если уж надо поселиться подешевле, арендуют заброшенные помещения (кино смотрите?) и ремонтируют их по своему карману. У нас, к сожалению, сие пока невозможно.
     Личный пример: снял трешку, около метро «Отрадное», с большой предоплатой и «после бабушки», но с шикарным метражом и за четыре тысячи деревянных в месяц, при хозяйских коммуналке и электричестве (1999 год, цены были «сладкие», но четыре тысячи рублей, даже тогда – «ниже плинтуса»). Марафет в ней мне обошелся в четыре сотни североамериканских. Старую мебель хозяева помогли выкинуть, своей правда немного, ну да ничего – минимализм в моде, главное всё необходимое есть. Слабо посчитать, сколько сэкономил? Мне тоже слабо. Прожил я там лет восемь, что, кстати, есть повод более внимательно вчитаться в следующий пункт. А так: не торопитесь отметать вариант – закройте глаза и представьте жилище после генеральной уборки и/или косметического ремонта.
     5 – Хозяева. Мне повезло, именно из-за хозяев не переезжал ни разу. Но не вполне нормальных насмотрелся.
     5.1 – Если хозяин при оформлении бумаг сразу смотрит на вас косо – чемоданы можете не распаковывать. Даже несмотря на все пункты юридически грамотного и непонятно зачем нотариально заверенного договора, житья не даст.
     5.2 – Здесь надо написать про алкоголиков, душевнобольных и иже с ними, но вы и сами не маленькие.
     5.3 – Вообще, лучше всего хозяева проверяются на толерантность посредством «толстого» договора с четко и безапелляционно прописанными ответственностями. Начал «хвостом крутить» от ограничения визитов одним разом в месяц – значит, горит желанием ходить едва ли не ежедневно, проверять здоровье бактерий под ободком унитаза.
     6 – Инфраструктура района (для ценителей). Если вам в радость гулять за хлебом по часу и выбрасывать мусор в баки через три дома – можете не читать. Для остальных: не поленитесь прогуляться в радиусе пяти минут от дома, в котором находится интересующая квартира. Надо-то всего приехать минут на пятнадцать раньше и погулять. Обратить внимание на наличие и количество мусора вокруг дома, есть ли магазины вообще и ночные в частности, что творится на детской площадке, куда приткнуть машину, чистоту около мусоропровода в подъезде, или как далеко мусорные баки, какие входные двери в большинстве квартир подъезда (дверь – лицо жильцов) и так далее. Эти и другие мелочи определяют, что это за дом и район.
     7 – Если вы ищете комнату, первым делом смотрите на соседей и стены в общем коридоре – в местах локальных конфликтов порядка не бывает, потом на санузел и в последнюю очередь на количество соседей.
     Теперь, как искать.
     Самостоятельно квартиры снимают в основном через знакомых. Абсолютно самостоятельно тоже снять можно, но тяжело. Мне-то оно, конечно, рассуждать проще – сижу на информации, тем не менее:
     0 – «Ноль» этот номер имеет, так как может быть использован далеко не всеми, но и вероятность снять таким способом достаточно высока.
     Итак, в закрытой части сайтов почти всех крупных компаний существуют так называемые корпоративные форумы, вот на них-то и бывают объявления о сдаче квартир непосредственно от владельцев. Причем то, что владелец квартиры работает в крупной серьезной компании, в принципе, можно рассматривать как гарантию его адекватности. Но и цены там, по той же причине, абсолютно рыночные.
     Если вы отнюдь не «белый воротничок» и доступа к закрытым частям сих сайтов не имеете, попробуйте потрясти знакомых – может, кто и поспоспешествует.
     1 – Газеты типа «из рук в ноги» можете забыть, самому дать объявление можно, толка, правда, не много: по объявлению без указания количества комнат, цены и места, но с упоминанием: «Для семьи москвичей без детей и животных» поступает один-два звонка в день выхода. Объявления выходят один раз в четыре дня, первое через семь – десять дней, если повезет. Это я про «с ноги в ухо»; как в остальных сейчас, не знаю.
     2 – Расклейте объявления в интересующем районе. Очень «качественные» звонки, по ним хорошо снимают. Если лень, да и времени особо нет бегать – клеить, подсказываю: существуют типографии, оказывающие услуги «полного цикла» – приходите к ним с текстом, и примерно через недельку в указанном вами районе появляется заказанное количество объявлений. Сколько это сейчас будет стоить, не подскажу – давно не пользовался. Тысячи объявлений раньше вполне хватало, чтобы найти «ТУ» квартиру, если не жлобствовать, выбирая «за копейку канарейку».
     3 – Используйте интернет! Чем больше досок объявлений вы задействуете, раскидывая объявление о своем желании снять квартиру, тем больше у вас шансов снять квартиру через агентство! И тем больше спама начнет поступать на ваш адрес. Вообще вероятность съема таким образом присутствует, но она еле-еле приподнимается от оси абсцисс.
     4 – И снова: «Используйте интернет!», но иначе.
     Уже давненько я подметил тенденцию увеличения количества квартир, сдаваемых хозяевами напрямую, да собственно она, тенденция, вполне логична и закономерна: ру-нет растет и ширится, всё больше людей им начинает действительно пользоваться, а не смотреть, и понимает, что закинуть объявление о сдаче квартиры на пару-тройку досок не так сложно. Закинуть несложно, а вот конкретному съемщику их объявление найти, перерыв сотни досок объявлений, куда как сложнее. Было сложнее, пока данная тенденция не получила неожиданное, реально неожиданное, продолжение (неожиданное, так как я не понимаю, зачем (!) агентам это надо).
     Пример, реальный (беру посмешнее, для большей наглядности): некий «ошалевший» квартиросдаватель пытается «строго без агентов!» сдать свою 1-шку, без ремонта и с «бабушкиными» интерьерами, на первом этаже хруща, на Клязьминской улице, за (спокойно…), за 30000 (тридцать тысяч) рублей (здесь цена июня 2010 года, то есть реальная цена данной квартиры 17-18 тысяч рублей). Эта же квартира, уже от агентов, присутствует в базах в добрых двух десятках вариантов, по цене от семнадцати до тех же тридцати тысяч полновесных рублей. При этом за указанные в объявлении семнадцать тысяч сдавать квартиру никто не собирается – минимум двадцать семь. И так практически со всеми квартирами, сдаваемыми, типа, «без агентов».
     Отсюда метода: залезаем в любую базу данных, тот же «ЦИАН», выбираем квартиры, представленные по несколько (от пяти и более) раз от разных агентов, потом, по ключевым словам описания, через любой интернет-поисковик, разыскиваем объявление с той же квартирой, но от хозяина. Мороки много, но эффективность добрых 70%. Одна гадкость – цена почти всегда с «безагентской» наценкой и сам съем строго согласно воззрениям квартиросдавателя, кои крайне нередко перешагивают даже грани самодурства, не то что «здоровой логики». На эту тему я даже в свое время сказку написал, немножко шума наделавшую, может воткну ее в конце, для объема.
     5 – Купить архив. Поясняю: все ранее сдававшиеся квартиры не выбрасываются, а записываются в архив, который «поднимается», если агент по свежим поступлениям ничего не может найти. Обзваниваете: «Квартирку не пересдаете? Нет? Спасибо, и вас туда же» – следующий, и так час за часом. Архив – вещь дорогая, и, чтобы найти по нему квартиру, приходится очень много звонить – сотни звонков. Дело это нелегкое, уши начнут гореть, в прямом смысле, быстро, но вы же хотите сэкономить.
     Хоть оно сложно и дорого, но архив дает стопроцентную гарантию, что вы не только сами поселитесь и сможете переезжать не один раз, да еще и всех знакомых расселите. Найти архив не сложно: в любом интернет-поисковике введите «архив квартир по аренде продаю».
     6 – Любителям острых ощущений рекомендую поиграть на «лохотроне» – шучу.
     Последним пунктом весело посмеюсь над самостоятельно снимающими и пытающимися торговаться. Да, именно посмеюсь – никто торговаться не умеет, даже агенты, но все уверены в обратном. Если сами снимали квартиру, вспомните, с чего вы начинали диалог, нацеливаясь сбить цену. Вариантов три, начну с наихудшего и наиболее часто встречающегося: «А вот мы тут рядом смотрели, такую же, даже немного лучше, но на пять тысяч дешевле». Примерно так, или что-то аналогичное. Теперь разберем эту фразу на смысловые составляющие:
     «Смотрели лучше и дешевле». Вопрос: а почему не сняли? Варианты ответов, прокручивающиеся в голове у стоящего перед вами наймодателя: или мне врут – ничего они не смотрели, или у них нет денег на съем даже лучшей за меньшие деньги. Отсюда вопрос уже вам, торгующиеся съемщики: вы бы сами сдали квартиру, тем более с дисконтом, людям с неустановленной откровенностью и финансовой состоятельностью? Нет. Оно, конечно, можно поспешить и предупредить – не успели снять, из-под носа увели. Но от этого лучше не станет: ту сдали, а эта в наличии, будете долго думать, и она сдастся.
     Далее. Раз смотрели лучше и дешевле, значит моя (рассуждаю от имени квартиросдатчика) квартира хуже и дороже, то есть получается, что я жадина, который смотрит на свое жилище сквозь розовые очки самомнения. Это что ж получается, господа хорошие, пришли, и с порога оскорблять?
     Вот что-то примерно так. И кто после этого вам цену сбавит? Правильно – никто.
     Второй вариант: вы, как съемщик, начинаете себя нахваливать, какой вы хороший, положительный и финансово состоятельный. Поверьте, наймодателям на ваши слова начхать и за собой не убраться. Они к таким «рекламным» речам относятся с крайней осторожностью, и она небезосновательна: «Если он, такой хороший, до сих пор без квартиры и так себя расписывает, значит, где-то ему отказали, вот саморекламой и занимается – поостерегусь. То есть вообще поостерегусь сдавать, а уж со скидкой тем более».
     Третий вариант, не часто встречающийся, но самый противный, его чаще всего используют агенты и ему же учат съемщиков: «А у вас тут дырка». Ну да – дырка. Ищем в квартире недостатки и начинаем в них тыкать, клянча скидку. Дражайшие мои, о грязном унитазе хозяевам не хуже вашего известно, но цена-то на квартиру и стоит с учетом данного недостатка! (Здесь не рассматриваю варианты конкретно переоцененных квартир.) Ай-вай! Вторая комната пустая, спать не на чем, покупать – тратиться надо! Да, надо, была бы квартира вся с мебелью – сдавали бы дороже.
     И снова «читаем между строк», то есть то, что слышит хозяин квартиры: «Приперлись тут, мою квартирку хают, да еще и скидку за это просят».
     Раскритиковал, теперь немного информации для успешного торга:
     1 – Не расписывайте себя, у наймодателей свои глаза есть, и они сами всё прекрасно видят. Минимум анкетных данных, без бахвальства, только сухие факты и коротко.
     2 – Фразы типа «Да, у вас замечательная квартира, она мне нравится» куда приятней арендодателям и эффект от их употребления куда выше. Вам нравится, значит вы такой же, из той же стаи, что и наймодатель этой квартиры – свой, земеля! А кто ж своему человеку малость не уступит. Останется только пожаловаться, что да, всё здорово, снял бы прямо сейчас, но бюджет малость не позволяет – минус пару тысяч и по рукам, извини, земеля, «психологический барьер», теща не одобрит.
     3 – Торговаться надо с деньгами, а не с «намерениями». Да, готов сейчас оставить залог до вторника, и во вторник заплатить сразу вперед за квартал плюс залог, и далее буду платить поквартально.
     Для людей, квартиры сдающих, выступая в их интересах, также выработал некоторые принципы отбора потенциальных съемщиков:
     Первым долгом подчеркну – ничего не имею против ни азербайджанцев, ни талышей, ни нанайцев, ни пуштунов, ни… и иже с ними, вне зависимости от того, как и какому Богу они молятся. Что среди русских, что абазинцев, в наличии имеются как честные, порядочные люди, так и «редиски», с которыми лучше не связываться. Однако национальный вопрос при сдаче квартиры от этого не перестает быть одним из наиболее значимых. Оцените, исключительно для себя, не озвучивая, без лицемерия, свой «уровень толерантности», сможете ли вы нормально строить отношения, понимать и общаться с человеком, воспитанным в условиях другой культуры, иногда и с диаметрально противоположным набором ценностей, моральных устоев. Сможете – честь вам и хвала. Нет или не уверены – даже не пытайтесь: высока вероятность скандального развития событий. И не стоит думать о том, что вам с ним детей не крестить, а лишь встречаться раз в месяц деньги забирать – не всё так просто.
     Рекомендаций здесь можно дать множество, но поручиться нельзя ни за одну. Одно точно, самые надежные съемщики – семья с ребенком или командировочный, особенно если за него фирма платит и договор оформляется на юридическое лицо. А москвич, туляк, камчадал или баварец – роли не играет.
     Рекомендации от прежних арендодателей – не обольщайтесь особо. Если в рекомендательном письме нет телефона и имени: позвонить пообщаться – фуфло. Есть – хорошо, но 50/50, может фуфло, а может нет.
     Значительная хитрость аренды: сумма, за которую вы хотите сдать свою квартиру. Выигрываете в деньгах – проигрываете в выборе арендаторов (читай: спокойном сне) и наоборот. Предположим, реальная рыночная стоимость вашей однушки сто чего-нибудь. Выставите ее за эту цену – от клиентов отбоя не будет, но от таких же «среднестатистических». Прибавим: сто десять – всё, прощай спокойный сон, въедут к вам только те, кого больше никто не берет, иначе просто не сдадите. Вычтем: девяносто – получаем право выбирать из лучшего и спать спокойно. А так, чтоб и на елку с мороженым и вдоль моря на велосипеде...
     Здесь есть еще одна тонкость: сильный дисконт, то есть сдача квартиры сильно ниже рынка – не только не имеет смысла, но и «портит» съемщиков – наглеют. Результат практически всегда один и тот же: ни денег, ни съемщиков, куча неоплаченных счетов и погром в квартире.
     При выборе съемщиков есть еще один хитрый момент: врут напропалую и агенты, и сами съемщики. Зачем – непонятно. Понты? Гонор? Стеснение? Не понимаю и не вижу смысла, но факт остается фактом.
     Агент: «У меня высшее юридическое образование!».
     Клиент № 1: «Я работаю бухгалтером».
     Клиент № 2: «Я работаю в крупной туристической компании».
     Вопрос: кто врет? Ответ – все трое: у агента неполное среднее, клиент № 1 торгует на рынке, а клиент № 2 – проститутка. Соответственно, договор будет безграмотным, а в сданной квартире будут не благородно стоять на полках бухгалтерские папки, а выситься тюки нераспроданных носков и спать вповалку несколько гражданок, замученных «ночной сменой». Почему так грубо? Элементарно: неоткровенный клиент, обманывающий с самого начала – не тот человек, с которым стоит иметь дело. Но как узнать, что вас обманывают? Проще, чем картошку почистить.
     Пример с агентом не случаен – самая распространенная агентская «распальцовка». Обычно применяется в качестве защитной реакции при отсутствии четкого, обоснованного ответа на поставленный вопрос. Ну не знает он! Менеджер не говорил. Вот и лепит, что попало, в тему и без, а для придания веса озвучивает свою «авторитетность».
     Осаживается такой «юрист» просто, вверните в разговоре что-нибудь типа: «Вообще, согласно тринадцатой статье Конституции РФ, бремя содержания лежит на собственнике, разве не так?» Правильный ответ на такое «замечание» один: тринадцатая статья Конституции – про идеологию, а «бремя содержания» в Конституции не упоминается вовсе, это из Жилищного кодекса, если точнее, его тридцатой статьи. Любой другой ответ неприемлем, так как что Конституцию, что «основные» Кодексы в юридических вузах учат «на иглу»*14 и помнит их человек, занимающийся недвижимостью, как «Отче наш». Той же тринадцатой статье можно присвоить другое значение, например, что согласно ей все граждане обязаны платить законно установленные налоги и сборы (57 статья Конституции).
     После этого, дождавшись ответа, скромно поинтересоваться: «Странно, вы говорите, что у вас высшее юридическое, а на элементарный вопрос ответить не смогли». Дальше обычно начинается самое смешное: «пойманный» начинает оправдываться, дескать, это было давно, или вы вовсе не правы, а то и просто начинает ругаться: «Ты кто такой мне тут экзамены устраивать!». Всё. Дальше диалог можно не продолжать: 1 – нервы дороже, 2 – все и так уже всё поняли.
     Бухгалтер и «туристическая компания» также взяты не случайно: именно так в подавляющем большинстве случаев представляются «ночные бабочки». И на чистую воду они выводятся таким же простым вопросом, ответ на который обязаны знать не только специалисты данных профессий, но и самые «глубоко начинающие».
     Так, у бухгалтера или банковского работника можно поинтересоваться: «Не подскажете, я тут немного запутался, очередность платежа в ГНИ первая или вторая?». Любой человек, не имеющий к бухгалтерии никакого отношения, сразу ответит – первая, кто немного подумает – вторая. Правильный ответ – четвертая. Дальше можно разговаривать о чем угодно, но сдавать квартиру такому «бухгалтеру», даже если он представил справку с места работы, не рекомендуется.
     Турагент – самая «девочковая» профессия: чистая, аккуратная, в офисе, с солидными клиентами, командировки за рубеж и так далее – красота. Но и вывести на чистую воду такую «сотрудницу» проще некуда. Все ездят отдыхать, а любой турагент с радостью хватается за нового клиента. Посему у оной гражданки можно обрадованно спросить: «Да! Ой, как здорово! А вы с какими странами работаете?». Что ответит «сотрудник туристического агентства», не имеет никакого значения, так как это: «Ой! А мы как раз туда собрались! Там есть такой курортик – Енмир Вен, говорят, чудо! Вы там были?». Так вот, от «курортик Енмир Вен» у настоящего турагента закоротит в голове, начнут бешено вращаться глаза, после чего он начнет усиленно уточнять, что это и где. Извинитесь и признайтесь, что вы его проверяли, после чего вместе прочитайте «Енмир Вен» наоборот. Совсем не турагент начнет рассказывать, что она на этом направлении недавно, а с путевкой помочь не может, ибо работает только с корпоративными клиентами, или лишь занимается визами.
     Вот что-то примерно так. Вышеприведенные примеры закрывают добрых девяносто девять процентов «неоткровенных» клиентов – фантазия их небогата. В остальных случаях, ненамного сложнее, да и барбудос*15, представляющиеся системными администраторами, мне не встречались.
     Кстати, съемщики квартир под «массажный салон» предъявляют к объектам некоторые непререкаемые требования, если что-то из далее перечисленного в вашем случае присутствует – они к вам не придут.
     1.В подъезде не должно быть консьержки.
     2.Не должно быть тамбурной двери на несколько квартир.
     3.Квартиры, в которых меньше двух изолированных комнат, им не интересны.
     4.На подъезде не должно быть камеры городской системы видеоконтроля.
     *14«На иглу» – высшая степень знания Торы. Свиток Торы прокалывают иглой, а испытуемый, видя только первый проколотый фрагмент, должен безошибочно назвать стихи, слова, и даже буквы, проколотые на всех следующих слоях свитка.
     *15Барбудос – бородачи, сподвижники кубинской революции, поклявшиеся не брить бороды до полной победы мирового пролетариата.
     Про неких Васю и Федю
     Не помню я, как кого звали, пусть будут Вася и Федя. Начну с Васи, но сперва объяснюсь по поводу измененного принципа в наименованиях глав.
     В агентствах я больше не работал. Так, было еще несколько проектов, в которых я выступал наемным менеджером: создавал отделы, вытягивал убыточных, строил работу и прочее. Сделал, запустил, план развития предоставил и адью – будьте добры оговоренную сумму. Всё это не считается и вряд ли вам будет интересно, а дальнейшие мои переезды связаны с личной жизнью, в которую я никого не пускаю. Так что – про Васю и Федю.
     Вася был не очень успешным агентом по аренде квартир, а может, ему просто не везло, лично я считаю, что он сам виноват – подпортил себе карму «родственничеством».
     «Родственники» – это такой вид квартирных аферистов, которые сдают квартиры через «доверенных агентов», только «доверенный агент», в данном случае, это не тот агент, который оформит договор, не глядя в документы, так как он лично знает арендодателей и сдает их квартиру уже не первый раз. А тот, который знает, что здесь кидняк, и проведет сделку таким образом, чтобы клиенты ни о чем не догадались и никаких бумаг на руки не получили.
     Сделать это очень просто: предложить клиенту помочь агенту «подзаработать» – спустить сделку «налево», за половину комиссии. Типа, он хозяев квартиры знает, здесь всё путем, и прочая, и прочая, и прочая. Вот Вася и был таким «доверенным агентом».
     Познакомился я с ним на показе очередной квартиры, как сейчас помню, было это в Митино, на Пятницком шоссе, зимой, и морозище такой стоял, настоящий, зимний. Хозяин квартиры опаздывал, как назло, и опаздывал основательно, все ранее распределенные по времени клиенты сбились в кучу и, презрев конкуренцию – все люди, все мерзнут – расползлись по машинам греться. Ко мне в машину набились агенты, естественно понеслись байки, у кого что было.
     Вообще риэлторские байки – тема для отдельной книги, как, впрочем, и у представителей любой другой профессии, связанной с общением. Все работают, у всех истории, а Васе рассказать нечего и вроде как обидно. Вот он оттаял и выдал, что не сидел бы он с нами, если б его «родственника» не закрыли, ну и далее, как на исповеди.
     (Дальнейший пересказ уже моими словами, дабы не мучить вас потоками идиом, подвального сленга и ненормативной лексики.)
     Прежде чем везти клиентов на квартиру, которая, само собой, стоит меньше реального рыночного, «доверенный агент» сообщает клиентам (клиентов он берет в агентстве, куда специально для этого устраивается), что сам хозяин показать квартиру не сможет, так как сегодня работает в ночь, например, и квартиру покажет его брат/дочь/мама и так далее. Но это не проблема, ибо сей «близкий родственник» тоже в этой квартире прописан (реально прописан, и клиентам паспорт покажут, даже, при желании, разрешат переписать паспортные данные). Договор родственник подписывать не будет, но, если квартира понравится, оставите залог, а завтра он, хозяин, с вами в любое время встретится.
     Квартира, естественно, нравится, довольные клиенты оставляют залог (обычно десять – двадцать процентов от месячной аренды), отсчитывают агенту комиссию, которую он чисто благородно скашивает вполовину – квартира-то как родная, чтоб в агентство не нести. Далее все обмениваются телефонами и, довольные, разъезжаются.
     Клиенты довольны, что нашли отличную квартиру за очень «разумные» деньги и сэкономили на агенте.
     Агент доволен, потому что уже третий раз за сегодня получил «комиссию» на одной и той же квартире.
     Хозяин квартиры доволен, так как пяток «доверенных агентов» позволили ему получить за день… не считал еще, много, и не главное, а главное – не написал ни одной расписки!
     У клиентов довольство пройдет на следующий день, или через день, смотря сколько залогов до этого набрали. Хозяин квартиры, предварительно распределив клиентов с интервалом часа в два, если не хватит дня, попросит перенести встречу на завтра – он же, однако, с ночной смены, будет аккуратно подходить к телефону, очень попросит не опаздывать и точно в назначенное время откроет дверь квартиры. Далее удивленное лицо и разящая наповал фраза: «Да вы что, ребятки, какие пятьсот! У меня эту квартиру снимать за штуку люди есть!»
     Можно стенать сколько душе угодно, что вы уже с его братом договорились и в задаток ему целых сто баксов оставили – каменное лицо и простая просьба: «Сто баксов – не деньги, давайте расписку, я их вам сразу верну». А расписки-то нет! И брат, который, как назло, работает вахтами на Севере, улетел сегодня утром и ближайшие полгода недоступен, как и агент, уже давно выкинувший симку.
     И куда? В милицию? Пожалуйста. Там еще раз объяснят, что нет расписки – нет денег, хозяин квартиры прав.
     Вот такой нехороший человек был Вася.
     Федя тоже был агентом, но, в отличие от Васи, порядочным и очень переживал за своих клиентов, которые по его недосмотру налетели на семьдесят две тысячи рубликов. По этому поводу он меня и разыскал, через ICQ, совета спросить. Далее просто приведу нашу переписку, практически без изменений, Substitute – это я, Knave – Федя.
     Knave:
     Алексей, добрый день!
     Мы незнакомы, но я давно и с интересом читаю ваш сайт, за него, кстати, отдельное спасибо, очень много полезной и нужной информации. Кроме того, работаю с недавних пор частным образом риелторством. Конечно, помогать конкурентам – это не каждый будет, я понимаю, но все-таки попытка не пытка.
     В общем, тут столкнулся впервые с такой ситуацией, в которой не знаю, что делать.
     Заключили договор (моя квартира, по рекламе, за двадцать четыре штуки, двушка, без ремонта, на Тимирязевской), отдали ключи клиентам, всё как положено. Но оригинала свидетельства я не видел, только копию плюс паспорт хозяина. Понимаю, что одно это уже огромный минус, но – побоялся, наверное, что уйдет квартира, если медлить буду. Ну, в общем, клиенты, при попытке заехать в квартиру через два дня, обнаружили, что дверь закрыта помимо первого еще и на другой замок, от которого ключа у них нет. По месту регистрации хозяина нет, телефон не отвечает.
     Как по вашему опыту – обычный развод со стороны хозяина? Что бы вы посоветовали делать? Естественно, комиссию я верну, если хозяин не объявится. Но тут ведь еще две суммы, отданные хозяину.
     Позвонил сейчас в ЕИРЦ района, естественно, мне сказали, что информацию о собственниках они не разглашают, а договор надо было нотариально заверять.
     Substitute:
     Соболезную: попали вы, уважаемый, на сорок восемь тысяч полновесных рублей. В ЕИРЦ правильно сказали – не их это компетенция, нужно обращаться в районный филиал комитета по регистрации прав собственности, с запросом (у них формы запроса и сколько платить висят на стене), но ответят они только дней через пять, если повезет, проще на «горбушке» купить соответствующую базу, за полторы тысячи рэ, и регулярно ее юзать.
     Про договор в ЕИРЦ неправы – нотариально заверять его не надо – умничают.
     Теперь что делать:
     1 – Срочно, за свой счет, переселять клиентов, получив с них, теперь уже нотариально оформив, «переуступку права требования» денег с хозяина.
     2 – Активно искать хозяина.
     3 – Заявление участковому, по месту квартиры – мошенничество.
     4 – Заявление мировому судье, по месту прописки хозяина, с требованием взыскать с него уплаченные сорок восемь тысяч.
     Коротко так. И совет на будущее: договор пожестче, так как «неадекваты» его тупо боятся подписывать и, если есть хоть какое-то сомнение, лучше уйти, озвучив клиентам: хотите снимать – снимайте без меня, денег не надо, но я вас предупредил и, если что, претензии не приму. Спокойней спаться будет. Договор можете скачать и использовать мой.
     Knave:
     Договор и так Ваш был (отдельное спасибо).
     Да уж, попал я неплохо.
     Спасибо за советы.
     И еще такой вопрос: отсутствие у меня регистрации в Москве много проблем добавит во всех этих судебных процессах?
     Substitute:
     Вот уж не за что.
     Никаких не добавит, если только еще и гражданство не российское.
     Но в такой геморрой ты вляпался....
     Knave:
     Эт-то да. Кстати, еще тут два нюанса:
     1 – Наниматель – гражданин Украины.
     2 – Я сам на комиссию никаких бумаг не писал, только договор писал.
     И еще, тут пришла в голову мысль: я сейчас еду за актуальной базой собственников жилья, если он там числится, то, может, нам просто взломать дверь – может быть, второй замок просто захлопнулся? То есть если он действительно собственник, то есть и право на это действие, верно?
     Substitute:
     1 – По фигу.
     2 – Тогда исключительно вопрос личной порядочности.
     В принципе, право на это они имеют, но сделать сие лучше при свидетелях (соседям постучись, бабулек с лавочки возьми и т.п.), но лично я сильно в этом сомневаюсь – очень на «приватизатора» похоже…
     Knave:
     Всё верно.
     ОК, тогда буду надеяться, что все-таки решится дело мирно. Поехал за базой. И еще раз спасибо, при случае с меня более ощутимая благодарность.
     (на следующий день)
     Knave:
     Доброе утро.
     Ларчик просто открывался – человек снял посуточно квартиру, нашел чужой паспорт, куда вклеил свою фотографию, подделал копию свидетельства, и сдал квартиру нам. И не мы первые, кого он таким образом обманул.
     Не подскажете, в какой форме пишется переуступка права требования? Или это у нотариуса всё объяснят?
     Substitute:
     У нотариуса есть: просто объяснишь, что нужно, но – можешь не ходить, не терять на это время – хрен его кто найдет, соответственно и требовать будет не с кого: смирись с потерей сорока восьми штук.
     Knave:
     Варианты?
     Substitute:
     Никаких. Да если и найдут, поход по статье выплату средств обманутым вкладчикам не предусматривает.
     Кстати, если ты не против, я нашу переписку своим бойцам скопирую, а то у них временами тоже глазки на деньги загораются.
     Knave:
     Ну, мы пополам с агентом со стороны клиента по двадцать четыре тысячи отдаем, так что не так больно бьет по карману.
     Да, досадно, но ладно. Надо, значит, зарабатывать потерянное.
     То есть, если его найдут, меня будут мурыжить на опознаниях как свидетеля, а в итоге денег я всё равно не получу?
     Substitute:
     Именно.
     Knave:
     Да, конечно, скопируй.
     Могу даже данные этого утерянного паспорта сказать, всякое бывает, может встретится тот же человек.
     Сейчас в черные списки везде, где можно, напишу их.
     (конец переписки)
     Здесь считаю необходимым немножко объяснить, кто такие «приватизаторы» и как отличить поддельный документ от настоящего.
     Начну с «приватизаторов».
     Приватизатор арендует квартиру (информацией о подобных аферах с нежилыми помещениями не располагаю), обычную, или посуточно – роли не играет, как повезет. В принципе, их интересуют любые квартиры, но предпочтение отдается недорогим, самым ходовым вариантам, при этом снимать с агентом они не любят – стараются находить сдаваемые напрямую, от хозяина, и не из-за того, что жалко денег на комиссию, а чем меньше бумаг и подписей – тем лучше.
     Итак, приватизатор снимает квартиру, например однокомнатную, реальная рыночная цена которой, например, тысяча чего-нибудь в месяц. Привозит пустые коробки, как вариант, раскидывает объявление о ее сдаче где только можно (в интернете такие квартиры ВСЕГДА без фото – чтобы настоящие хозяева случайно не наткнулись), плюс заявляет ее «лохотронщикам». Всё это, естественно, дешевле рынка, например за шестьсот, еще и с торгом, и без предоплаты, да и залог тоже не обязателен.
     Когда «клиент» приезжает смотреть, а квартира, естественно, нравится, его просят подождать три – четыре дня под предлогом того, что завтра приедет сын и за пару дней, на машине, вывезет остатки вещей на дачу, а пока можете оставить задаток, или, чтоб вам совсем спокойно было, можно оформить договор, расплатитесь, а как вещи вывезу – позвоню.
     Вариантов масса, но задача у всех одна: отсрочить время въезда на несколько дней, при этом желательно не отдать от квартиры ключи, чтобы случайно не приехали. Или, если уж никак не отдавать ключи не получается (такое бывает – настаивают), отдать, но не от всех замков, типа: «Нижний замок не работает».
     «А мороз вечером того дня был на редкость крепок, но люди продолжали подходить и молча строиться, образовывая гигантскую очередь».
     Через те самые «три – четыре дня» около закрытых дверей квартиры именно такая картина, обычно, и наблюдается. Настоящие хозяева квартиры, наконец-то доставленные сотрудниками милиции, смогут помочь только данными из давно числящегося утерянным паспорта. Да и в квартиру никого из толкающихся перед дверью претендентов за объявленную приватизатором арендную плату не пустят.
     Искать – бесполезно: накладные усы, парики, грим и так далее, всё как в хорошем детективе.
     Свое название – «приватизаторы» они получили из-за предъявления в подтверждение своих прав на квартиру «Свидетельства о приватизации», естественно поддельного, а то и вовсе ксерокопии. Мало кто пристально рассматривает эту «розовую бумажку» формата А5, когда здесь «Такая Квартира», и за «такие деньги». Кстати, на заре приватизации в продаже появились блокноты, страницы которых точь-в-точь повторяли розовый бланк свидетельства о приватизации. Из продажи они исчезли очень быстро, несмотря на цену.
     Новые свидетельства о государственной регистрации права собственности напечатаны на бумаге формата А4, цвет и орнамент которой регулярно меняется. На них уже есть и водяные знаки, и защитные полосы – подделать их значительно сложнее.
     «Приватизаторы» с новым свидетельством о собственности лично мне не попадались, но слышал – есть, тем более что сейчас старые свидетельства при продаже квартиры не гасят и не изымают. Видимо, как-то вытравливают надписи и пишут новое. Ксерокопии же свидетельства, хоть нового, хоть старого, рассматривать в качестве документа, подтверждающего право собственности, вообще неразумно – они за пять минут рисуются на компьютере.
     Теперь к вопросу проверки подлинности того или иного документа. Сразу предупрежу: скука смертная, и если вы держите в руках эту книгу исключительно как занимательное чтение – перелистывайте сразу до следующей главы.
     Итак, историй, когда квартира, «вдруг», оказывается, сдана сразу нескольким съемщикам лицом, не имеющим к данной квартире никакого отношения, не одна сотня, а может, и тысяча. Оное «лицо», естественно, показывает какие-то бумаги, которые, «кажется», должны подтвердить, что эта квартира его и, если это не СГРП (свидетельство о государственной регистрации права собственности), уверенно объясняет: что, зачем и почему. А что смотреть, куда смотреть, где увидеть и как убедиться, что это не подделка – этого даже подавляющее большинство агентов не знает.
     Начну с азов, но без дебрей подробностей:
     === Attention! Скука смертная ===
     1 – У улыбчивого дяденьки, который пытается вам сдать квартиру, при себе должен быть паспорт, желательно общегражданский, и фиг с ним, если он еще советский, но здесь тонкости. Также подойдет и заграничный паспорт или удостоверение личности офицера.
     1.1. – В наличии нормальный российский паспорт. Полностью его подделать сложно и для «приватизаторов» слишком дорого: колдуют над настоящими.
     1.1.1. – Переклеивают фото – это заметно: давленные буквы расходятся, штриховка не совпадает, ламинирующая пленка отходит (особенно по углам), плюс, из-за отпаривания пленки (над чайником подержать – отлипнет) буквы на странице, где «кем выдан», иногда начинают плыть.
     1.1.2. – Совсем недалекие меняют лист – но это вовсе на лоха: номера разные.
     1.1.3. – Ну и совсем для идиотов иногда ставят новый штамп прописки по адресу квартиры, которую «сдают», что вообще за версту видно: штампа выписки нет, а новая прописка есть, сами штампы нечеткие, печать паспортного стола не соответствует адресу прописки. Пример: штамп какого-нибудь г. Люберцы Московской области, а прописка в Москве на улице Вавилова.
     1.1.4. – Номер паспорта не соответствует месту выдачи паспорта, это уже посложнее. Пример: серия и номер паспорта «45 02 123456», первые две цифры «45» – код Москвы, далее «02» – год выпуска бланка паспорта – 2002, «123456» – порядковый номер бланка паспорта. То есть, если стоит код «44» (Магадан) и написано «выдан Пресненским ОВД УВД ЦОА г. Москвы», даже не сомневайтесь – перед вами подделка. Вызубрить наизусть все коды, конечно, можно, но не нужно, куда как проще насторожиться, если год выпуска бланка паспорта сильно (три и более лет) отличается от года выдачи паспорта.
     1.1.5. – И последнее: код подразделения и/или номер печати ПВО (паспортно-визового отдела) не соответствует месту выдачи паспорта, но это уже совсем сложно – не буду вам голову забивать.
     1.2. – Перед нами человек с «серпастым-молоткастым». Оно, конечно, подозрительно, но указом № 232 от 13 марта 1997 отменено предписание о полной замене «молоткастых» в срок до 1 июля 2004, то есть они меняются по мере достижения их владельцами очередного порога возраста.
     Учитывая, в каком состоянии будет этот паспорт-раритет из-за возраста, говорить об определении признаков подделки просто бесполезно. Даже от вытравливания записей щелоком самому паспорту хуже уже не станет. Разве что обратить внимание на «свежие» чернила по старинной бумаге.
     1.3. – Дяденька российский, а паспорт заграничный. Собираетесь снимать квартиру вообще без договора, просто по рукам хлопнув – подойдет, тем паче, что у новых загранпаспортов защита лучше, чем у общегражданских, а вот для договора уже не прокатит, так как оного документа в перечне документов, личность устанавливающих, не значится (из-за срока действия и отсутствия в новых паспортах сведений о ранее выданных).
     1.4. – Удостоверение личности офицера. Ни разу не сталкивался. В том плане не сталкивался, что офицеры квартиры по удостоверениям не сдают, снимать – снимают, а сдавать – ни разу не видел. Да и попадись такое – не рискнул бы, хоть данное удостоверение и есть в перечне документов, личность устанавливающих.
     2 – Теперь, когда личность дяденьки установлена и сомнений не вызывает – Вася, надо этого Васю к данной квартире «привязать», то есть увидеть некий документ, в котором написано, что сей Вася хозяин этой квартиры.
     Отступление: документы бывают правоустанавливающими и правоподтверждающими. Правоустанавливающие, это и из названия видно – главнее.
     2.1. – Привычное СГРП (свидетельство о государственной регистрации права собственности) – документ правоподтверждающий, но так как степеней защиты на нем не меньше, чем на крупной купюре, его не подделывают, по крайней мере, для аренды – слишком накладно. Исключение: «розовая бумажка», она же «свидетельство о передаче квартиры в собственность граждан», – на ней вообще никакой защиты, кроме волнистой линовки и типа подписи Лужкова или Шанцева, нет. Читай: вообще никакой защиты от подделки нет.
     Мораль: перед вами современное СГРП – всё путем. Ксерокопия СГРП (не заверенная нотариусом) – говорим «спасибо, мы подумаем» и ходу из квартиры безвозвратно. Старое свидетельство – просим предъявить «правоустановку», отказывают – уходим, предъявляют – читаем далее.
     2.2. – Полный перечень правоустанавливающих документов здесь приводить не буду, чтоб вам окончательно «мозг не вынести» – их что-то около полусотни, приведу только основные, наиболее часто встречающиеся:
     А – договор на передачу квартиры в собственность граждан (это вот как раз и должно быть к старому свидетельству, «розовой бумажке»),
     Б – решение суда о признании права собственности на объект недвижимости,
     В – свидетельство о праве на наследство по закону (срок вступления в силу не менее шести месяцев),
     Г – свидетельство о праве на наследство по завещанию (срок вступления в силу не менее шести месяцев),
     Д – договор купли-продажи/дарения/мены (думаю, понятно: или-или-или),
     Е – договор выкупа доли в квартире (к нему должны быть подтверждены права на остальные доли),
     Ж – соглашение о предоставлении отступного (в виде отступного может быть указана не только данная квартира; сама же данная квартира, естественно, должна быть указана в обязательном порядке),
     З – договор об инвестировании строительства жилья (здесь: указанный в договоре строительный адрес может не совпадать с присваиваемым по завершении строительства почтовым адресом. Смотрим совпадение этажа и указание типа «на площадке слева». Также к нему обязательно должен быть передаточный акт, вот в нем уже может быть почтовый адрес),
     И – договор долевого участия в строительстве жилого дома (та же история, что и с договором об инвестировании строительства жилья),
     К – справка о полной выплате пая в жилищно-строительном кооперативе.
     На любой из этих бумаг должно быть минимум две печати:
     первая – обычная круглая: Федеральной Регистрационной Службы Министерства Юстиции РФ;
     вторая – большая прямоугольная: Управления Федеральной Регистрационной Службы по ____ (название местности).
     Печати обязательно четкие, читаемые, и их «местная принадлежность» обязательно должна соответствовать локации квартиры: на прямоугольной название есть, а на круглой цифирка – номер печати, они в каждом регионе свои. Но это уже совсем сложно, и вряд ли вы сможете это использовать.
     === The end скуке смертной ===
     1998 год – кризис
     Вот так, потихоньку-полегоньку, добрались до 1998 года. И грянул ОН – кризис.
     Собственно, самого кризиса: обвала рубля, очередей за всем и вся и прочее я не видел – меня в России не было, отдыхал. И отдыхал основательно, принципиально не подходя к телевизору и не принимая никакие новости. Причем уехал я очень удачно: улетел – на следующий день он грянул, через две недели вернулся с заранее отложенными в кошельке ста рублями на такси от аэропорта до дома – ХА! – полторы тысячи! Вашу ж мать!
     До дома добрался, первым делом, несмотря на ночь, позвонил секретарю:
     – Что было?!
     – Пи***ц был, долго рассказывать.
     Ожидал я услышать что угодно, но только не «пи***ц» от секретарши, пожилой и очень интеллигентной тетеньки, в прошлом преподававшей в школе литературу и русский язык. Ну, а раз так: действительно, дело плохо.
     – Сообщений для меня много?
     – Не то слово. Впечатление, что звонила вся Москва, и у всех один и тот же вопрос: что делать?
     – Что делать – что делать – а я хрен его знает, что делать. Короче, так: меня еще два дня в Москве нет, надо разобраться, понять, что к чему. Всё, бывай. Спокойной ночи.
     «Запасные» два дня я смотрел все новости по всем каналам, на связь не выходил – был в Москве только для знакомых агентов, начальников отделов, директоров и так далее – обзванивал, выяснял, что произошло, происходит, и у всех просил хоть какую-нибудь статистику за две недели моего отсутствия – ну и кого не было.
     Вообще статистика ведется аккуратно: сколько звонков поступило, каких, по какой рекламе, сколько обработано и так далее, а тут – ни у кого и ничего! Как сговорились. Но дело было не в сговоре – статистика сошла с ума: цена на две одинаковые квартиры в одном подъезде могла различаться в шесть – семь раз! Какая уж тут статистика. Тем не менее, вывод напрашивался один, с ним-то я и «приехал».
     Спустя два дня, приняв от секретаря список звонивших в мое отсутствие, засел еще на два дня всех обзванивать, с одним на всех ответом: «Ложиться и ложиться». Наймодателям – прогибаться под своих съемщиков, скидывая цену до «позади Москва», ибо, если свалят – других нет, стремиться сохранить своих съемщиков, любыми скидками. Съемщикам – требовать снижения цены, а не будут двигаться – давать мой телефон.
     Забегая вперед, скажу: я безмерно благодарен кризису 1998 года – он безоговорочно показал, кто есть кто – никаких масок не осталось. Все временщики в кризис «топили квартиры», причем самым безобразным образом – в разы: рынок трясло как на вибростенде. А результат? Не только цены рухнули в шесть – семь раз, но и комиссия, до этого державшая «сто процентов», обвалилась до «ну хоть пять долларов…».
     В 2008 году, кстати, была та же петрушка – повальная «топка», съезды и следующее за ними кусание локтей. Кстати, снова «кстати»: «топить квартиру» – один из распространенных методов «работы»: наговорить хозяину, что его съемщики плохие, платят мало, а его флэт стоит минимум на сотню больше, и так далее. В результате хозяин задирает цену, разругивается со своими съемщиками – квартира освобождается, а «притопивший» ее агент начинает рассказывать байки о том, что ситуация на рынке поменялась, надо бы скинуть, тем более, что есть хорошие клиенты. В результате иногда «топленная» квартира сдается даже за меньшие деньги, чем раньше, обычно за те же, но убыток из-за простоя хозяину квартиры, естественно, никто не возмещает.
     Агентства разорялись одно за другим, клиентов не было, агенты, не готовые работать «за еду», бросали недвижимость. И хоть уходящих с рынка было много, тем, кто остался, клиентов не хватало – жесточайшая конкуренция и безобразный демпинг.
     Я же кататься за «заплатите, пожалуйста, сколько не жалко», не собирался, плюс клиентов у меня было в избытке – мой батальон бабушек работал без сбоев, в чем, собственно, была большая проблема – платить.
     «Кормить завтраками» и списывать на кризис – не мой метод, обещал – значит надо платить. Тем более, работали мы уже давно, я знал и помнил всех бабулек лично, был в курсе «тяжелой истории» каждой и, какую-никакую, а ответственность за них на себе чувствовал. А в агентствах им и раньше-то платили крохи, а теперь вовсе перестали. Задача была поистине колоссальная: в короткие сроки и в условиях кризиса придумать, реализовать и наладить схему, могущую аккуратно и регулярно приносить существенные суммы денег. Ничего не придумал, банально взял идею продажи баз квартир по аренде и по ее образу и подобию сделал базу клиентов. Фурор.
     Квартиры были у всех, такой базой тогда торговали через одного и, опять же: жесткая конкуренция, демпинг. А клиентов ни у кого не было. Когда, предлагая информацию, обзванивал агентства, на том конце трубки всегда происходило примерно одно и то же: «Как клиентов? Откуда клиентов? И что, реальных клиентов?!».
     В покупателях недостатка не было, и в этом крылась еще одна проблема (куда не кинь – кругом проблемы, не жизнь, а сплошная проблема!): клиент – не квартира, квартиры списками, а клиента выдают чуть ли не под роспись.
     На квартиру, отправленную в двадцать агентств, позвонит пять агентов, а клиенту, отправленному в пять агентств, позвонит минимум десять агентов, если его никто не сопрет и дальше не запустит. Причина проста: из-за недостатка клиентов во многих агентствах их, клиентов, дублировали, то есть одного клиента выдавали двум, а то и более агентам.
     Это, кстати, и сейчас активно практикуется в некоторых агентствах, особенно с филиалами, иногда даже принимает очень «комичные» размеры. База ведется общая, на одном сервере, но каждый филиал имеет доступ к своей ячейке. Начальник отдела – главный над всеми филиалами, имеет доступ ко всей базе и, если он видит, что в филиал № 1 с количеством агентов N по рекламе поступило клиентов больше, чем положено такому количеству агентов, а в филиале № 2 с клиентами беда, он просто, презрев, что клиенты уже розданы и за кем-то закреплены, сливает их в голодающий филиал, где их также, иногда дублируя, раздает менеджер.
     Но и это еще не рецидив, а так – нормальная работа. Если же начальству просто лень подсчитывать и следить, что там с клиентами в филиалах, он просто сливает все базы со всех филиалов всем – ешьте на здоровье. То же самое происходит, если вообще по агентству, по всем филиалам, клиентов мало – нате вам, со всех столов в одну кастрюлю.
     Вся эта разбазаренная по всем филиалам база еще и дублируется, троится и четверится менеджерами внутри филиалов. Дальше происходит самое смешное: база квартир-то также одна на всех, и бедному Петеньке, желавшему снять квартиру, с интервалом в тридцать секунд, начинает названивать рота агентов из одного агентства и предлагать одну и ту же квартиру. Цирк с конями!
     Возвращаюсь к проблеме.
     Базу клиентов я мог отправлять только в строго ограниченное количество агентств, а желающих эту базу получать было значительно больше. Здесь любой маркетолог скажет – велика проблема, поднять цену и всё. Сказать-то скажет, но будет неправ: информация – не бублики. Если бубликом поделиться – тебе меньше достанется, а информацию, тем более такую, можно попользовать, придержать, а потом поделиться – меньше не станет. И делиться ей будут, если из-за цены агентство не сможет покупку базы в одиночку осиливать.
     Поступил иначе: поделил агентства на группы – каждой группе свой кусок клиентов, и уведомил их, что желающих покупать куда больше – очередь. Малейшая утечка информации, разбираться не буду, кто там из агентов попросил друга позвонить, – отключаю и на освободившееся место беру других.
     Присматривали лучше, чем за своими! Тем не менее, проверял регулярно – случались утечки. Проверка элементарная: бабулек у меня много, все меня любят – установил «дежурство», попеременно закидывая в проверяемые на утечку агентства подставных клиентов с их номерами телефонов. Один агент позвонил – порядок, два из одного агентства – фиг с ними, три – звоню ругаться: не троить. Ну а если пошли звонки – до свидания.
     М-да, бабульки меня любили, работали на совесть, и я их не обижал. Как только всё наладилось и завертелось, первым долгом проиндексировал им выплаты с учетом кризиса, а тех, которые остались без работы из-за закрытия агентств, начал снабжать квиточками «Из рук в руки».
     О… Квиточки… – та еще эпопея – предпоследняя страница газеты, на ней квиточек, который надо аккуратно вырезать. Хочешь подать объявление – надо купить газету – двенадцать рублей, а недвижимость этих квиточков столько кушала…
     Вы можете себе представить, чтобы кто-то подделывал предпоследнюю страницу газеты? Согласен, в голове не укладывается, а было. Газета – двенадцать рублей, старые номера, в офисе ИРР, можно по десять купить, а поддельный квиток – пять – семь рублей.
     В ходу они были недолго, видимо в редакции прочухали, что к чему, и что-то придумали – объявления на поддельных квитках просто перестали выходить. Что они там, в редакции, придумали, для меня до сих пор загадка – молодцы. Держишь в руках два квитка: один настоящий, второй – липа. Один в один: бумага та же, краска, шрифты – всё одно и то же, даже с другой стороны линии отреза те же буквы разрезаны. А на липовом объявление не выходит.
     Проблема колоссальная! Бабушек у меня к тому времени реально толпа была, даже заработок им в два захода выдавал: одна суббота – одна группа, вторая суббота – вторая группа. Иначе никак: станция метро «Цветной бульвар» не резиновая. От двадцати до пятидесяти человек сразу соберется – еще терпимо, а сто… Теперь попробуйте подсчитать, сколько квитков надо в неделю, если каждая бабулька кидает на себя объявление через день. Прорва. Где взять? Да и газета подорожала – восемнадцать рублей.
     Где взять, где взять… там же, в метро! Газетный развал, на многих «Руками» торговали не целиком, а по частям: первая часть, «недвижимость» – двенадцать рублей, вторая часть, тоненькая, всё остальное и квиток – десять рублей. Подходишь к продавцу, договариваешься, чтобы он вторую часть раздербанил: объявления отдельно – квиток отдельно. Всё. Он в прибыли: вторая часть без квитка – восемь рублей, плюс ты у него покупаешь квитки от пяти до семи рублей за штуку: тринадцать – пятнадцать рублей, что больше, чем десять. Остается только каждый вторник и четверг к семи утра объехать «точки» – собрать квитки.
     Мороки с этим занятием было, мягко говоря – много, хоть тогда уже и был интернет – спасало мало.
     Тогда же я перестал работать «от клиента», полностью переключившись на работу «от квартиры». Капризничал, и когда получить с клиента пятьдесят процентов комиссии было удачей, шокировал и клиентов и знакомых агентов – сто процентов, и не торгуюсь.
     Выход в интернет
     Работа с базой данных не только отнимала уйму времени, но и привязывала на целый день к компьютеру. Квартиры это сдавать не мешало – показы в основном вечерами, да и из-за безапелляционных ста процентов выезды были редки, зато конкретны: не с праздношатающимися по всем агентствам клиентами, а с реальными, знающими, чего хотят и за что платят, съемщиками. Однако, рекомендации.
     От компьютера не отойти, а между тем свободного времени навалом и интернет тогда уже был и развивался, вот, от делать нечего, я и занялся созданием первого сайта. А так как я отнюдь не программист и тем паче не веб-дизайнер, первый свой сайт изваял на бесплатной площадке – конструкторе сайтов: boom.ru. Как он у меня тогда назывался, сейчас не вспомню даже под пытками.
     Оформление стандартными шаблонами, список сдаваемых через меня квартир, гостевая книга, несколько статей по аренде и первые в интернете описания афер в недвижимости с конкретными адресами, названиями агентств, телефонами и так далее.
     К концу первой недели существования сайта на него заходило около четырехсот человек в день, что для конца 1998 – начала 99-го года было колоссально много. Через месяц был преодолен тысячный рубеж. Письма с сайта с рассказами об аферах и адресами лохотронов сыпались, как болты и гайки с «АЗЛК-2141 – Москвич». Список фирм, обращаться в которые небезопасно для кошелька, раздувался, как Винни Пух в гостях у Кролика. Результат – нет сайта. Голая страница.
     Восстанавливал дня три, прежде чем запускать, всё скопировал и сохранил – запустил, на следующий день – чистый лист, белый, как флаг капитуляции. Уже самому интересно стало. За пять минут залил файлы – всё работает. Спустя день та же ерунда – чистый лист. Выругался, списал на «глючная фигня, это бум» и в тот же день завел новый, снова на бесплатной площадке, тогда только появившемся яндексовском конструкторе narod.ru.
     То же оформление стандартными шаблонами, тот же список, гостевая книга, статьи и снова внушительный список «нерекомендуемых» агентств недвижимости. На «буме» поставил ссылку: «Сайт переселился на ….» (что за домен был на «народе», тоже не помню) и забыл про него вспоминать.
     Всё работало без сучка и задоринки около полугода, было несколько звонков с угрозами и требованиями убрать список – я им рекомендовал прогулки на свежем воздухе. На кого переадресовать наиболее «непонятливых» было, переадресовывал – больше не появлялись.
     Спустя примерно полгода «народ» сдался, началась та же ерунда, что и раньше на «буме»: едва ли не каждый день приходилось менять пароли и восстанавливать сайт с ежедневно делаемых резервных копий. Кто кого. То, что сайт «исчезает» не из-за глюков, после звонков – ежу понятно.
     Надоело мне это недели за две. Так появился и ныне здравствующий ToRent.ru. Кстати, когда я придумывал и занимал это доменное имя, о торент-трекерах еще даже «их папа с мамой» не думали, а ToRent – to rent, это «арендовать», глагол, поэтому он везде с такой пляской заглавных букв и пишется: ToRent.
     Списков аферных контор на ToRent.ru уже не было, не из-за опасений, на площадках Symantek в Купертино, попробуй достань, а по причине того, что к моменту создания ToRent они уже болтались по всему интернету. А всё из-за Андрея Малахова, того самого, который на «Первом» канале. Если еще немного точнее, программы, которую он тогда вел на «Первом»: «Большая стирка».
     К этому моменту ситуация на рынке уже стабилизировалась, комиссионные вернулись на прежний уровень, а так как шила в мешке не утаишь – базой клиентов начинали торговать на каждом углу, так же как и базой квартир – безобразно воруя друг у дружки, сливая и перепродавая по несколько раз. Кроме того, «Из рук в руки» в марте 2001 года сдались под натиском агентов и просто прекратили принимать бесплатные объявления в рубрики «недвижимость».
     Я, снова сосредоточившись на сдаче квартир, с чистой совестью отправил свой легион бабушек в свободное плавание – они теперь знали, что почем, и за мифические «пять процентов со сделки» работать точно бы не согласились.
     Ситуация стабилизировалась, кризис миновал, и подчищенные им лохотроны снова стали возникать на каждом углу. О ToRent-те и запущенных им списках «гнилых» агентств вышла статья в какой-то небольшой районной газете (на самом Torent.ru тогда висела лишь статья о злоключениях сайта и форма для добавления новеньких, сами списки «добрые люди» хранили в других местах и размещали на других площадках), видимо по этой публикации из «Большой стирки» меня и отыскали. Позвонили и говорят:
     – У нас будет программа на тему «как я снимал квартиру», хотели бы обсудить с вами вопрос вашего участия.
     – И на кой черт мне это надо? – подумал я и отказался.
     – Ну, вы подумайте и перезвоните мне по домашнему.
     Перезвонил, уж очень у общавшейся со мной девушки был голос приятственный. К слову, замечу: что есть «Большая стирка» и кто такой Малахов, я тогда знамом не знал, ведамом не ведал.
     – Там будут арендаторы и арендодатели, и... та-та-та, та-та-та...
     – Хорошо, во сколько, где и когда?
     – В пятницу, 15:40, Королева 12, центральный вход.
     – Хорошо, буду.
     Как порядочный человек, приехал на десять минут раньше, привычка, и уже через пять минут, исходя из разговора с встречавшим у входа администратором, понял, что можно было смело опаздывать на добрых полчаса. Через час узрел – можно было опоздать больше.
     Обещанных арендаторов и арендодателей не видел, верней видел, но только одну семью – они тоже, как порядочные люди, приехали вовремя – пообщался. Дела до нас не было никому – час стояли перед студией, и хоть бы одна зараза, на простой вопрос «Что происходит?!», нашла иной ответ – «Всё нормально, Малахов задерживается, ждите».
     Кроме этой семьи, больше никого, хоть с каким-нибудь вопросом по недвижке, не было – всю остальную аудиторию отлавливали в коридорах Останкино, заманивая в четырнадцатую студию медовыми калачами.
     – Ну да не беда, – по своему обыкновению подумал я, – засвечусь на ТВ, аудитория у ОРТ большая, хоть пара человек на улице узнает и с конкретным вопросом обратится – потерянное время окупится. Не тут-то было…
     Кстати, понял, почему «звезд» называют «звездами»! Это из-за того, что они постоянно светятся на всяких шоу и тусовках, показываемых по ТВ. Светишься в указанных местах – всё, звезда или звездюк, в зависимости от первичных половых признаков. Так вот, в Останкино этих «звездюнов» пруд пруди, они в коридорах кишат и прыгают, ожидая, когда администратор какого-нибудь очередного ток-шоу их отловит и позовет заполнить пустующие стулья. После того, как заполнены стулья, начинают отлавливать по коридорам «Фрекеноф Бококоф» (Фрекен Бок – множественное число) – этих там не меньше трется: вход в Останкино двадцать рэ и гуляй хоть весь день. Отловленных мадемуазель Бок сортируют по одежде и засаживают ими оставшиеся пустыми стулья, потом пол и лестницы – какое человеческое достоинство, о чем вы! Show mast go on!
     Ну так вот, отвлекся, протолкавшись час перед дверями четырнадцатой студии, что ровно напротив ТВ-6, вывеску тогда еще не сняли, дождались – до нас снизошли, позвали внутрь.
     – Стул… – подумал я и пошуршал за администратором.
     Вообще ждать, любому агенту, не привыкать – клиентам свойственно опаздывать, но! Когда ждешь клиента, проматываешь в голове проход до квартиры, планировку, содержимое квартиры, как вести, что говорить и прочее, а тут – чего ждешь, кого ждешь, там ли ждешь – неизвестно, информации ноль. Опять отвлекся.
     Завели внутрь: я и еще человек десять «в тему», рассадили по заранее обозначенным местам, потом загнали стадо останкинских «коридорных звезд» – рассадили по цветам одежды, студия должна быть пестрой. Следом, пока лезло, «Фрекнов Боков» – и началось….
     Меня усадили на стул в первом ряду, а возле меня, на пол (!), посадили бабулю лет шестидесяти в красной юбке. Встал, уступая место, а как иначе? Низя-низя-низя! – подскочила девушка администратор, и бабуля покорно, пытаясь запахнуть юбку и таки прикрыть непослушно вылезающие панталоны, осталась на полу.
     Выскочил Малахов: Погыкам-погыкаем! поухаем-поухаем! похлопаем-похлопаем! – ускакал.
     Началась основная съемка. Вышла первая гостья, тогда еще не так широко известная гражданка Шелест, рассказала, как ее в съемной квартире обчистили, попутно обвинив во всём хозяйку. Хотел сказать – личинку в замке надо было поменять, а если хозяева против, сказать им, что есть компьютер за пять штук баксов, и если его сопрут, все претензии у милиции будут к ним. Не получилось – вышла тетя, которая сняла сынуле комнату в квартире тетеньки ее возраста, а сынуля стал с означенной тетей постигать азы «Камасутры». За оным занятием его маменька и застукала, специально приехав из Вологды.
     Уже почувствовав, что я лишний на этом «фестивале майонеза», и поняв, почему «Большая стирка», а не «Диалоги о главном», я начал тихонько стебаться и вполголоса ржать с каким-то сидящим рядом солидным дяденькой (потом оказалось, что это писатель Лавров). Фантазия рисовала вологодскую доярку, ударницу и передовицу, от которой коровы, с оборванными сосками, в панике жмутся по углам, мечтая о мясокомбинате как избавлении. Как она ради сына идет на должностное преступление – начинает воровать масло и молоко, вынося под подолом тридцатилитровые бидоны молока, а меж грудей пудовые отрезы масла.
     Далее – «рояль в кустах»: на сцену выполз сам сынуля, покаялся перед мамой и поведал об интимных подробностях своего грехопадения. Сразу следом за ним «еще одно пианино»: госпожа сынулина наймодательница – избитая фраза «страшнее атомной войны» ей и избита: кто-то схватил ее за ноги и избил фразу.
     Теперь представьте себе картинку, на сцене: вологодская доярка – дородная баба, в платке и пласированной юбке. Сынуля – прыщавый двадцатилетний юнец, вешающий маме лапшу на уши про учебу, а сам не работающий и не учащийся. Его наймодательница – дистрофичная бабка с ярко выраженным психозом по причине климаксового бешенства матки и лицом грымзы подколодной обыкновенной. И бедная Оля – молодая симпатичная девушка, абсолютно офонаревшая от такого соседства, вжавшаяся в стул и окончательно замолчавшая до конца съемок.
     Далее, вопрос «как я снимал квартиру» был забыт напрочь, и всё происходившее начало прекрасно раскрывать тему: «Шестьдесят на двадцать – секс или воспитание». Были робкие попытки других гостей вернуться к теме, но они перебивались выпадами наймодательницы: «Нет, ну вы согласитесь со мной, что женщине после пятидесяти просто необходим молодой…».
     Еще был, смог, один интересный вопрос прозвучать: у парня с «Европы+» пропал его наймодатель – год ни слуху ни духу. До ответов не дошло, не получилось: истеричной комнатосдавательнице срочно понадобилось почитать свои стихи. Господин ведущий (ненормативная лексика) на столь неожиданный выпад с ее стороны отреагировал, для меня, крайне удивительно – поддержал! И после двадцатиминутного чтения с придыханием «Его живот и бедра так упруги!», продолжил развивать тему выцветания с возрастом лобковых волос и необходимости их регулярного подкрашивания.
     Короче, меня вся эта порнография достала, и на всю студию рявкнула моя единственная реплика: «А что за тема передачи-то? Может, я не туда забрел?». «Вологодскокамасутровая» троица на сцене и Малахов притихли на пару секунд, студия уже давно пришибленно молчала, и снова зашумели животрепещущими вопросами методик преподавания «Камасутры». А я расслабился – это в эфир не пойдет, сто пудов не пойдет.
     О! Там еще была девочка, риэлторша – в каком-то агентстве самую красивую дочку начальника выбрали. Которая, под завязку, визгливым голосом, выдала то, что в агентстве на бумажке написали, типа: «Наше агентство самое-самое-пресамое-пересамое». Всё.
     Запись закончилась, я встал, с бесконечно добрым взглядом сунул подошедшему Малахову визитку, от чего он начал активно извиняться, и, не слушая его, вышел.
     Потом, на основании моих рассказов о происходившем в студии, мне сказали – это должно быть выкинуто. Как в школе, есть тема сочинения – выдержал тему, понял, чего учитель хочет – пять, нет – другая оценка. А в данном случае минус один, не кол с минусом, а именно минус один – точно выкинут и переснимут, не расстраивайся. Но один работающий на ТВ знакомый поведал, сколько стоит отснять тридцатиминутное шоу. Я сразу позвонил девушке с приятным голосом.
     Почему выкинут? – удивилась она. – Нормально, пойдет в эфир.
     Я онемел, через секунду, придя в себя, смог только попросить вырезать меня сколь это возможно, с тоской осознавая, что, учитывая место, на котором я сидел, соседство «Плазмы» сзади и Лавровых сбоку, – маловероятно. «Пиплз схавает».
     Однако резон в походе на съемки этого «порно» был – знакомство с журналистами. Спустя совсем немного времени с моей подачи вышла первая большая статья об аферах в недвижимости уже в одном из центральных изданий. Тему подхватили, и понеслась – завертелась: очереди к дверям безобразно размножившихся после отмены лицензирования риэлторской деятельности (февраль 2002 года) лохотронов исчезли.
     Без лицензий – новенькие
     Дожили до 2002 года, лицензии были отменены, и на рынок бешеной волной хлынули новенькие.
     Если раньше каждый неудачник считал, что стоит ему «заделаться риэлтором», как жизнь тут же превратится в сказку, теперь, он же, случайно сшибив и не пропив сразу «штуку баксов», стремился открыть агентство недвижимости: раз агентом не получилось – стану директором. Агентства открывались и закрывались не просто ежедневно, а по несколько в день. Хоть какие-то, но существовавшие на рынке приличия, были затоптаны временщиками, ввалившимися на рынок «сшибить бабла по-быстрому».
     Я не ратую за возврат лицензий – правильно сделали, что отменили, но куда лучше было бы, если б их вообще не вводили! Изначально открытый рынок сформировался бы куда как более быстро и цивилизованно. А вводя и потом отменяя лицензирование риэлторской деятельности, правительство поступило точно, как поступают компрапекеньосы*16: засунули детеныша в ящик, а когда его развитое и изуродованное рамками тело доказало свою жизнеспособность, пережило кризис 1998 года – выпустили на свободу, толпе на потеху.
     Вот и пошла забава: безграмотные менеджеры, с умном видом, учили набранных по подворотням агентов, а те, с не менее умным и самодовольным видом, отрыгивали потоки этой ереси на сделках. Крещендо пафоса от словосочетания «так сказал менеджер», надувающее безапелляционностью хитросплетения их ахинеи, превращая просто в «прописные истины» и не давая никакой возможности оспорить или объяснить. Но это еще не самое страшное – в глаза не бросается, а молчат, так и незамеченным останется, а внешний вид и оснащение, как ни крути, на виду.
     Через некоторое время мне так надоело за коллег краснеть, ну да – за коллег, каких-никаких (иногда «ваще, ик, никаких»), а коллег, что собрался и настучал списочек, распечатал его и начал при встречах агентам раздавать. Битте сам списочек, для ознакомления.
     «Любой уважающий себя и, черт с ними – клиентов, агент должен всегда при себе иметь:
     I. Полный комплект договоров, причем не в одном экземпляре и не на факсе размноженных (и такое видел), к нему несколько чистых листов А4, на всякий случай;
     II. «Рыбы» расписок, в ассортименте: на залог, на оплаты, на залог в подтверждение намерений, задатковое соглашение (на случай больших сумм);
     III. Авторучки с запасом, штуки три (по закону подлости чернила кончаются в самый неподходящий момент);
     IV. Простой карандаш (подписать на договоре, чтоб не потерялось, код подъезда, например);
     V. Степлер (крякнуть, бумаг-то много);
     VI. Файлы (снова – бумаг много);
     VII. Черный маркер (электросчетчики частенько не подписаны, и какой чей иногда не знают даже арендодатели – подписать и больше не вспоминать);
     VIII. Бахилы (агент весь день на ногах, вечером как разуется в квартире… амбре такой – цветы вянут!);
     IX. Жвачку или леденцы. То, что пить перед встречей нельзя даже пиво – естественно, но! Встречал и в зюзю…. Однако я не об этом: общаясь, нужно думать, что говорить, а не «куда дышать», попадались «агенты» – за три метра «мертвая зона».
     X. Необязательно, но не плохо – авторучку для левши».
     Отдельная тема – общение по телефону, которому никто не учит и к нему не готовит, а эти архаровцы не только с клиентом двух слов связать не могут, но и с коллегами общаться не умеют!
     Разговор двух агентов, настоящих агентов – тридцать секунд: переброс несколькими фразами, каждое слово в которых скрывает целое предложение, а то и абзац, сторонний человек его просто не поймет. Позволю себе пример:
     – День добрый, двушка на Фестивальной жива?
     – Добрый, есть, кто?
     – Пара Питер, без, без. Соответствует?
     – Видел, тянет.
     – Когда?
     – Любой день с семи.
     – Могут, сегодня, за час контрольный.
     – Да, за два – не успеют, определился мобильный?
     – Да, Юля.
     – Этот мой, договорились, Алексей.
     Всё – весь диалог, телефонные трубки положены, можно работать дальше. В этом коротком тексте и подробное описание квартиры, включающее личные впечатления агента ее видевшего, и клиенты представлены, агенты познакомились – координатами обменялись и встречу назначили. В принципе, ничего сложного нет и, имея желание, через месяц можно уже свободно на этом арго общаться. Не – не нужно, тянут как кота за ноги, не жалея ни своего, ни чужого времени.
     Тот же диалог, но с «Менеджером из Агентства» (эти, с оттянутыми коленками, очень часто для солидности представляются не агентами, а «менеджерами по недвижимости»):
     – Здравствуйте! Я беспокою вас из агентства недвижимости «Европа Америка Север Риелт Эстайт Компани Констракшн анд Дивелопмент Продакшн ин Корпорейтед» меня зовут Иван Егорович Мозговыносов я менеджер по недвижимости меня интересует сдаваемая у вас двухкомнатная квартира за тридцать тысяч рублей на Речном вокзале улице Фестивальной хотелось бы уточнить некоторые моменты как то наличие в ней стиральной машинки евроремонта телевизора холодильника…
     Именно так, как написано, без знаков препинания: на одном дыхании и, если не перебить, собеседник не заткнется, пока не перечислит все известные ему предметы интерьера. И еще – чем мельче вша, тем длинней название, народ ведется… Особенно пожилые: есть в названии «корпорация» – успех у пенсионеров обеспечен.
     – Квартира есть, описание подробное и фото в наличии, кто у вас?
     – Фото я не видел, нас к компьютерам не пускают, и описания у меня сейчас перед собой нет, я только…
     – Для кого квартира?
     – Да, я только хотел спросить, там есть балкон? Он моим клиентам принципиально нужен и еще...
     – Балкон есть, кто у вас?
     – Это хорошо, а балкон застекленный? И консьерж…
     – КТО У ВАС?!
     – А лифт есть? И консьержка е…
     – Еще раз спрашиваю: кто у вас?
     – Мои клиенты россияне, четыре человека, а лифт в квартире есть? И…
     – Россия большая, и четыре человека – это кто? Семья с детьми, две семьи, четыре парня – кто?
     – У меня муж, жена, бабушка, сестра брата мужа, сам брат мужа с женой и двое детей. А лифт…
     – Что-то у меня больше четырех получается, откуда они?
     – Нет, их четверо, семья, и еще одна семья, а лифт…
     – Так у вас два клиента на одну квартиру?
     – Да, два, но жить они будут все вместе, а лифт…
     – Откуда они?
     – А лифт есть? И…
     – ОТКУДА ОНИ?!
     – Они россияне, с российскими паспортами, в Москве уже давно…
     – Это здорово, откуда они?
     – Из Таджикистана, но у них скоро будет российское граж…
     – Не возьмут, и в пятиэтажных хрущах лифтов не бывает.
     Трубка вешается, но Иван Егорович обязательно перезванивает, начинает уговаривать, представить их как семью с двумя детьми, типа «тебе-то что?», и так далее, и так далее, и так далее. Приведенный здесь пример отнюдь не редкий и не самый «экстремальный».
     Когда только начали появляться эти «менеджеры» и «начальники отделов» в штанах с оттянутыми коленками и непреходящим запахом пива, я что-то пытался объяснять, намекать: дескать, есть такая книжка, Гражданский кодекс называется, открыли бы, почитали... Реакция всегда одна и та же: «Да ты кто такой! Агентишко! А Я менеджер по недвижимости из агентства недвижимости».
     Перестал, начал просто записывать, буквально за год составил список «бреда» и… и всё, больше ничего в него с тех пор не добавил. И, что омерзительно плохо, на дворе 2010 год, а ни список не изменился, ни частота, с которой что-то из него попадается – как не учились ничему, так и не учатся, только штаны поменяли: теперь носят черные брюки с кроссовками и спортивными джемперами.
     *16Компрачикос или компрапекеньосы – покупали детей. По-своему обрабатывали их, уродуя, а затем перепродавали, делая из них шутов, акробатов и тому подобное.
     Без лицензий – старенькие
     Видимо, от обиды за потраченные на лицензию деньги существовавшие ранее агентства горой стояли за сохранение лицензий – не помогло. Тому, у кого хватило сил и воли пропихнуть отмену лицензий, мысленно ставлю золотой прижизненный памятник в полный рост с копьем и в шапке. Но первым эшелоном пострадали не агентства недвижимости – конкуренция взлетела не сразу, а расплодившиеся союзы, ассоциации и гильдии риэлторов.
     Когда были лицензии, одним из обязательных условий их получения являлось членство в каком-нибудь риэлторском объединении. А за членство надо платить, причем регулярно, хоть и дает оно подавляющему большинству «членов» только свидетельство – «член», в рамочке на стене. Вот члены и начали активно покидать все эти «добровольно-принудительные» организации.
     Больше всех из-за отмены лицензий пострадало, естественно, крупнейшее – РГР (Российская Гильдия Риэлторов).
     Примечание: везде по тексту написано «риЕлторов», а гильдия «риЭлторов» – это неспроста. Объяснение данного лингвистического феномена ниже.
     Сейчас в РГР что-то около полутора тысяч членов по всей России, в то время как до отмены лицензий примерно столько же было только в московском регионе. У их ближайшего «конкурента» – МАР (Московская Ассоциация Риелторов), после «съедания» ими МГР (Московская Гильдия Риелторов), то есть сейчас, не больше ста членов, жить на одни взносы при таком раскладе не получается – подрабатывают риелторством.
     Прикинув, что после отмены лицензий можно остаться без членов, в РГР быстренько сообразили и попытались пропихнуть «сертификацию риэлторской деятельности», естественно, платную, а чтоб ни с кем не делиться, запатентовали ее для себя. Получилось у них, правда, не особо (мысленно ставлю возле первого второй памятник, в бронзе, но на коне): сертифицировать им разрешили, но только с формулировкой «добровольная сертификация». Хочешь, чтоб у тебя на стене сертификат висел – получай, не хочешь – не получай. А так как прока от этого сертификата только «он дырку на обоях загораживает», все усилия, вбуханные в его раскрутку, продвижение и попытки представить это как нечто обязательное, потерпели фиаско.
     Но на этом в РГР не успокоились и… зарегистрировали слово «риэлтор» как собственную торговую марку! То есть хочешь называться «риэлтором» – вступай в РГР (читать: плати). Как они умудрились это пропихнуть – запатентовать – понятия не имею, но факт остается фактом: с лета 2006 года все, кто занимается недвижимостью и, называя себя риЭлтором, не состоит в РГР, – нарушители закона.
     Вообще исключительные права на слово «риэлтор» (realtor) принадлежат Национальной Ассоциации Специалистов по Недвижимости США*17, а наши РГР-овцы выклянчили у них право эксклюзивно решать, кто риэлтор, а кто нет, на «своей» территории. Но получилось у них, как и с сертификацией, не очень: «риэлтор» – только с их позволения, а «риелтор», «риелтер» и «риэлтер» – сколько угодно. Им из РАН (Российская Академия Наук) намекнули: де, слово не наше, как его русскими буквами писать, непонятно, надо бы экспертизку фонетическую провести… В РГР, видимо, намека не поняли и денег не дали. Имеем, официально: «Российская Академия Наук рекомендует следующее написание слова «realtor» в русской транскрипции как «риелтор» или «риэлтер».
     Осенью 2006 года это был самый популярный из цитируемых в риелторских кругах анекдотов.
     Оставлю «войны высших сфер» – возвращаюсь к обыденной жизни агентств после отмены лицензий.
     Задачей номер один «старых» агентств теперь являлась необходимость подчеркивать свое доминирующее положение перед новичками рынка, с чем прежними, рекламными, методами они уже не могли справиться. Здесь вспоминаются слова одного маркетолога: «Век рекламы закончен, началась эпоха PR». Не помню, кто сказал, но сказано это было еще в середине прошлого века. Вот и в агентствах озаботились этим вопросом, переименовав «Зину по рекламе» в «PR-менеджера Зинаиду Викторовну», начали не «давать рекламу», а «пиариться».
     Реклама от PR отличается кардинально: если реклама это размещение информации о товаре или услуге с целью их продвижения на рынок, то PR – построение эффективных коммуникаций как между компанией и потребителями, так и внутри компании, за счет чего и происходит продвижение товара или услуги. Но для «пиарщицы Зины» разница выглядит несколько иначе: раньше она следила за размещением в газетах красивых рекламных блоков и считала количество звонков, теперь к этому добавилось еще размещение статей и комментариев с подсчетом количества ссылок и упоминаний.
     А коммуникации? Коммуникации для «пиарщицы Зинки» остались термином из сферы сантехнических знаний: у подавляющего большинства крупных агентств до сих пор банальных «гостевых книг» на сайтах нет, не то что выставленных для обсуждения/ознакомления договоров, бланков и прочих бумаг, во множестве плодимых риелторской деятельностью.
     Итак: поставлена задача, вчерашней «рекламщице Зинке» теперь нужно что-то пихать в СМИ, что-то говорить, писать и комментировать, вопрос: что? Самая популярная, как регулярно востребованная, тема – статистика: куча газет и журналов регулярно публикует, что произошло с рынком за истекший период, и аккуратно прогнозирует, куда он двинет в ближайшее время. Где взять статистику? – сделать в агентстве аналитический отдел. «Ой! Ну надо, так надо».
     К моменту созревания у агентств этой необходимости я уже имел определенное «имя» именно в анализе рынка недвижимости: мои прогнозы не только публиковались, но и аккуратно сбывались (сейчас их в печатных СМИ нет – всё занято «официальными агентствами»). Плюс имел немалый опыт создания отделов «с нуля». Результат: две записи в трудовой книжке «начальник аналитического отдела» и парочка контрактов «без трудовой». Приглашений же создать подобный отдел было значительно больше – отказывался. Отказывался либо сразу – полное непонимание собственного запроса, либо после беседы. Пример:
     – Добрый день, Елена Семеновна.
     – Здравствуйте, проходите, чай, кофе, черный, зеленый?
     – Зеленый, если не затруднит, в такую жару и в прохладе офиса – самый уместный напиток.
     (в селектор) – Танечка, зеленый чай, будь добра.
     (из селектора) – Лимон, сахар?
     – Алексей, вам с лимоном, с сахаром?
     – Просто чай, спасибо.
     (в селектор) – Танечка, просто чай.
     (из селектора) – Хорошо.
     – Алексей, что вам нужно для начала работы?
     – Одно рабочее место, желательно изолированное, компьютер с доступом ко всем базам данных, включая рабочие отчеты отделов, полномочия на подписание договоров по обмену статистическими данными с другими агентствами. Распорядитесь любому секретарю выполнять мои просьбы, их будет не много и, самое главное, поиск человека с высшим экономическим образованием и хорошо развитым логическим мышлением, которому я оставлю отдел, когда всё будет готово.
     – А как вы думаете, какая зарплата должна быть у подобного специалиста?
     – Думаю, мы сможем найти человека с соответствующим образованием на зарплату в тысячу долларов (здесь цены 2002–2003 года).
     Заходит Танечка, с подносом, на котором аккуратно стоят две большие кружки с надписью «Любимому дедушке», керамический чайничек, из слегка отколотого носика которого свисает на проволочке ситечко, большой электрический чайник Moulinex со свисающим с подноса шнуром и хрустальная ваза с печеньем и конфетами. Аккуратно ставит поднос на угол стола и под одобрительным взглядом Елены Семеновны начинает сервировать. Хрустальная ваза занимает центр стола, кружки «Любимому дедушке» устанавливаются, как на параде – ручка строго параллельно краю стола, напротив сидящих и в тридцати сантиметрах от вазы. Танечка берет заварной чайничек, нависает над столом, демонстрируя декольте: «Вам покрепче?». Не осознавая, что вопрос адресован мне – киваю, завороженно наблюдая за остающимися в ситечке уничтоженными кипятком хлопьями Матэ. Танечка завершает издевательство над чаем – доливает в кружки кипяток, выходит.
     – А может, стоит рассмотреть кого-нибудь из имеющихся сотрудников отдела пиара? К ним уже поступают все статистические данные.
     – Данных по одному агентству для анализа рынка будет недостаточно, только если положение агентства на рынке не будет близко к монопольному, кроме того подсчет эффективности рекламы и анализ рынка даже не близки. Для анализа рынка необходимо его понимание, а в том, что его сможет понять считающий количество звонков человек со средним специальным образованием, я сильно сомневаюсь.
     – Возможно, вы и правы, мне только нужно будет согласовать оклад новой штатной единицы, я доложу руководству, мы с вами свяжемся.
     – Да, конечно.
     На этом всё заканчивалось: «Бабу Ягу со стороны брать не будет, воспитаем у себя в коллективе». Руководство говорило – «Охренел!», одна из «подсчитывателей звонков» объявлялась «аналитиком», ей в обязанности вменялось при необходимости распечатывать статистику, которую выдает любая программа по обслуживанию базы данных и, подправив ее по согласованию с начальством соответствующего отдела, «слать в газеты».
     Без ляпов на первых порах не обходилось, и в самых что ни на есть центральных СМИ проскакивали такие «анализ и статистика», что под стол сползали агенты и в агентстве, оную статистику породившем. Потом девочки попривыкли, освоились, и работа пошла.
     Процесс подготовки анализа и статистики тогда, да и сейчас, представляет из себя примерно следующее:
     – Лю-юпк, а Лю-юпк!
     – Чо?!
     – Тута программа опять с ума сходит! У меня получилось, что за месяц цены скакнули на сорок процентов, а количество сделок упало на двадцать!
     – Да эт блять мороз! Расклейщики нихера в мороз не работают, с дешевкой не звонят, вот цена и скакнула. А у Петровны пол отдела болеет, вот сделок и нет нихрена.
     – Ну так чо писать-то?!
     – Ща! (в коридор, проходящей мимо дверей отдела агентше) – Вер-к, подожди! Чо у вас там в отделе? Дышете потихоньку? А ты курить? Да? Ну, я с тобой.
     – Ну а мне-то чо написать?
     – Напиши, цены выросли на полтора процента, количество сделок увеличилось на четыре, рынок оживает, рассчитываем на сохранение положительной динамики. Вера подожди! Ну чо, Машка развелась?...
     Написание более сложных анализов и прогнозов, когда надо осветить больший интервал времени, например, происходит по принципу «кто чо написал», как в анекдоте про чукчу, шамана и метеорологов. Расскажу, он хоть и бородатый, вдруг не знаете.
     Приходят чукчи к шаману – скажи, однако, какая зима будет. Шаман думает: скажу, теплая – плохо к зиме подготовятся – померзнут, перемрут. Попрыгал вокруг костра, в бубен постучал – холодная будет, говорит. Чукчи ушли, а шаман думает – дай-ка я к метеорологам схожу, у них спрошу, какая зима будет. Пришел шаман к метеорологам – какая зима будет? Метеоролог в окно посмотрел – холодная будет. Шаман – откуда знаешь? Метеоролог – а вон чукчи к холодной зиме готовятся.
     «Рекламщицкопиарщицкие» терзания – «низушка» айсберга, не видимая и клиента не касаемая. Специалисты над некоторыми порождениями «аналитических отделов» больше не смеются, привыкли, лишь легкая ухмылка, а человеку с улицы содержание «параллельно полу»: что-то пишут, где-то цитируются – контора серьезная.
     Отмена лицензий не изменила в агентствах самого главного – отношения к работе в части повышения квалификации сотрудников. Причина банальна – уйдут.
     Есть такая избитая фраза: «логическое завершение хорошего агента – частный маклер», исключения есть: некоторые люди просто не могут работать не в коллективе, остальные же, если их учить, быстро поймут, что агентство им нужно, как верблюду парус. Вот им вместо обучения и загаживают голову «менеджерскими сказками», превращая потенциально отличных агентов в «Гамма минус»*18, представляющихся «менеджерами по недвижимости» и, взирая с высоты своего эго, цитирующими на сделках надиктованный им в агентствах бред.
     И, что омерзительно плохо, на дворе 2010 год, а как не учились ничему, так и не учатся…
     Мне кажется, или я повторяюсь?..

     *17National REALTORS® Association (USA) в интернете: realtor.com, realtor.org
     *18Из книги Олдоса Хаксли «О дивный новый мир» (Brave New World), 1932 г. «Гамма минус» – специально выращиваемый тип людей для выполнения элементарных, однообразных работ.
     Внутри
     С агентствами разобрались – смешно получилось, и желание обращаться в агентство у многих, как мне кажется, отпало. Попробую его вернуть – не везде так и не все такие.
     Получилось? Нет? Попробую по-другому:
     Итак, собравшись снимать, сдавать, продавать, менять квартиру, без разницы что, вы выбираете из двух вариантов: обратиться в агентство или действовать самостоятельно. Начну с чего попроще – «самостоятельно», но сперва немного отступлю от темы: что бы вы ни собрались сделать и какой бы путь для этого ни выбрали, первым делом купите для этого отдельную сим-карту, чтоб потом ее выкинуть.
     Теперь про куплю-продажу забываю, концентрируюсь на аренде.
     Ищем самостоятельно, без разницы что: постояльцев на квартиру, или квартиру. Все, без исключения, идут одним и тем же путем: засоряют доски объявлений в интернете, пишут в «Из рук в руки», трясут знакомых и, совсем «недалекие», обрывают объявления на столбах. Результат от всего вышеописанного есть: и сдают так и снимают, но, и это забавно, всё равно при помощи агентов, хоть изначально в объявлениях и указывается аршинными буквами: «СТРОГО БЕЗ АГЕНТОВ!!!». Проку от такой приписки примерно столько же, сколько от объявления на дверях кухни: «Тараканам вход запрещен!».
     Где бы вы ни заявили свое намерение, оно всё равно попадется на глаза агенту, который всё равно позвонит и, даже если вы его пошлете куда подальше, еще раз позвонит, только на следующий день и агентом не представится.
     Тут немножко только для квартиросдавателей, съемщикам это будет интересно лишь опосредованно. Вы сдаете квартиру, упорно отшиваете агентов, желая общаться только напрямую с претендентами – не проблема. Агент представляется съемщиком, другом съемщика, мамой, московским дядей, начальником – кем угодно, всё равно это непроверяемо.
     Привозит клиентов, съемщиков, с которыми просто перед подъездом договаривается – «Не говорите, что я агент – побуду вам братом», под предлогом того, что вы – сдаватели этой квартиры – в свое время погорели на общении с агентством и теперь агентов на дух не переносите – «не надо лохматить бабушку». При этом заверяет их, что свою работу, то есть проверку документов и состряпывание договора, он выполнит от альфы до омеги. И ведь выполнит! С шуткой-прибауткой, подсмеиваясь над агентами и их договорами, всё заполнит и проверит.
     С квартиросъемщиками такая фишка не прокатывает – деньги с них банально потом получить как? Никак.
     Кто сдавал и сдает квартиру без агентства и очень собой из-за этого гордится, вспоминает визиты претендентов, потом, махнув рукой: «Ать! Сволочи!». Вспомнили? (широкий смайлик) Когда такие квартиры проходят по базам, у них даже подписано в примечании: «Агентом не представляться!».
     Раз уж упомянул про базы, про них и продолжу. Всеразличные-всяческие доски объявлений, форумы (в том числе и многие закрытые), газеты и прочие «средства массовой информации» куда как дотошней агентов просматривают специальные люди, которые собирают, обрабатывают, придают «товарный вид» аккуратной таблицы и продают в агентства собранное. Они не занимаются недвижимостью, они занимаются информацией о недвижимости, и им наплевать, в какое количество агентств разойдется ваш телефон, и сколько начинающих агентов, не заметив приписки «Агентом не представляться!», будет возмущаться: «А зачем тогда в агентство заявку подавали?!». А разойтись может ооочень хорошо, с одной лишь разницей: съемщиков в архив не пишут и, соответственно, терроризируют звонками пару недель, максимум месяц. А вот телефоны сдавателей не выбрасываются, а аккуратно ведутся в архиве, то есть их будут доставать пожизненно.
     При этом слезно молить удалить телефон из архива, просто просить, или даже угрожать, бесполезно – никто этим не занимается, так как опять – бесполезно. Ну, убедите вы одного, двух, трех – десять, удалят они запись с вашим телефоном, а потом сопрут где-нибудь или выменяют еще архив, синхронизируют его со своим, и снова: «Здравствуйте! А квартирку пересдавать не собираетесь?».
     О! Вспомнил! С архивами был случай еще веселее – рассказываю.
     Это было в начале 2005 года. Тогда, да и раньше и сейчас, некоторые арендодатели, стремясь максимально быстро сдать свою квартиру, обзванивают агентства от «А» и до следующего столба – наивные: скорости это прибавит, скорее наоборот. Поясню, хоть и не по теме: даже если арендодатель позвонит всего одному агенту, даже не в агентство, его квартира попадет в листинг, но, естественно, с телефоном агента, и про нее и так будет знать вся Москва. Обзвонив же кучу агентств, арендодатель получит несколько записей в листинге, от разных, но невнимательных агентов (кто повнимательней, увидят, что квартира разбазарена, и просто на нее положат БТП). А представленные в таком виде квартиры ни у арендаторов, ни у агентов не ценятся, примерно по тем же причинам, по которым клиенты на проститутках не женятся. Грубо, зато понятно.
     Так вот, снова к теме: в агентстве, в любом, отработанные квартиры не выбрасываются, а сохраняются в архиве, эти архивы регулярно воруются, сливаются и продаются, но это я уже говорил. То есть, чем в большее количество агентств человек звонил, тем больше шансов, что и его координаты сопрут и продадут налево.
     Одни грамотные ребятки прикупили себе таких архивов, пробили по номерам телефонов владельцев и их адреса (купленная на один раз симка не спасает – базы сотовых операторов также давно благополучно сперты и присутствуют в свободной продаже). И стали рассылать уведомления от имени налоговой инспекции с требованием оплатить на указанный счет, платежка заботливо приложена, означенную сумму.
     Дальше смешнее: в письме указан телефон, по которому убитый горем арендодатель может позвонить, убедиться, что всё в высшей степени серьезно, что его квартира попала в список сдаваемых, и теперь каждая сдача отслеживается, но! Есть шанс договориться и за приличную сумму убрать квартиру из этого страшного списка. Аплодирую стоя!
     Далее официально, читай – «скучно»:
     «Министерство по налогам и сборам России официально уведомляет, что подобные справки и платежные извещения ее работниками не рассылались и никаких списков не ведется. Представитель Госналогслужбы пояснил, что территориальные налоговые органы имеют право осуществлять проверку граждан, сдающих жилье в аренду, на предмет уплаты ими налогов с получаемых доходов. В этом случае, при посещении жилья налоговый инспектор должен предъявить служебное удостоверение установленного образца.
     Его могут сопровождать представители территориальных органов внутренних дел (как правило, участковый инспектор) и Федеральной службы налоговой полиции. По результатам проверки составляется акт опроса квартиросъемщика. Посещение жилья проводится в рабочее время. В случае возникновения вопросов к квартиросъемщику или владельцу жилья, его письменным уведомлением вызывают для беседы в налоговую инспекцию по месту жительства.
     В Госналогслужбе отметили, что в случае получения гражданами, которые сдают жилье в аренду, каких-либо вызывающих сомнение документов от имени налоговых органов, необходимо срочно обратиться в Государственную налоговую инспекцию по месту жительства для получения соответствующих разъяснений».
     Вот такая веселуха.
     Переходим к варианту с агентством. Звонок – заявка.
     Раньше звонки принимали секретари, записывали всё по опросникам и потом передавали в соответствующие отделы. Это было давно и в агентствах уже не используется, ибо нелогично.
     Есть исключение: бывают еще личные секретари у агентов, на случай, если сам агент общаться или записывать не может, это отдельный класс секретарей. Агенты, могущие позволить себе личных секретарей, уже редкость, а если агент не только может позволить секретаря, но и он ему необходим – случай исключительный, соответственно и выбирается человек на эту вакансию едва ли менее придирчиво, чем на замещение вакансии начальника отдела в крупном банке. Соответственно пообщаться такой секретарь может не хуже, а то и лучше, многих агентов.
     Сейчас секретарь лишь переключает на соответствующий отдел – сразу на стол агенту. Агент выспрашивает, записывает, отвечает на вопросы и, вполне вероятно, что-то сразу предлагает, если дело касается съема. Сдачи – просто записывает. Потом всё это дело тащит на стол менеджеру, который, в свою очередь, смотрит и принимает решение: 1 – работать или нет, 2 – кому из агентов в работу отдать.
     Заявка со стола менеджера снова перекочевывает к агенту, возможно тому же, с которым вы общались. После этого заявка заносится в базу. Это менеджер либо сам делает, либо отдает секретарям. На этом приключения заявки не заканчиваются. Вернее, не так: заканчиваются, но не всегда.
     Секретарша, забив заявку в базу, аккуратно сливает ее, за неплохое вознаграждение, рисейлерам. Или заявка сама сливается, так как у сисадмина, как всегда, нет времени, а бедствующий агент, по договоренности с тем же рисейлером, каждое утро, на несколько секунд, пихает в компьютер флешку с обычным «граббером», например, если она вообще в компьютере постоянно не торчит – кто там, под столом, видит. Или сам сисадмин, с тем же рисейлером с удовольствием сотрудничает.
     И никакие системы безопасности не помогут, ибо есть еще один, самый надежный способ воровства информации: снимок на мобильный телефон экрана компьютера, на котором весело светятся поступления за последний день/час. Щелк – готова MMS. Далее со всеми остановками и по всем агентствам.
     В «седом году» со мной случай прикольный был – попала одна из сдаваемых мной квартир в общую базу. Как ее туда занесло – понятия не имею. Но разошлась она… по всей Первопрестольной. Самый прикол в том, что в базу она была внесена с моим мобильным телефоном – бедный аппарат, он даже заряжаться не успевал. В принципе ничего страшного, мобила безлимитная (тогда входящие еще платными были), но такой шквал звонков – сколько интересного узнал.
     Во-первых: сдавалась двушка, а звонили даже по поводу комнаты, явно «лохи из лохотронов» – им информации вообще никакой не выдают:
     – Здравствуйте, вы еще не сдали?
     – Что?
     – А у вас чего? Мне сказали, что еще не сдано.
     Финиш.
     Были звонки и еще более любопытные:
     – Эээ, слышь, ара, кАгда квартЫру смАтрЭть можно?
     – Квартира сдана.
     – Ты чаво сука несешь!!! МнЭ в агЭнтствЭ сказали ты будешь мЭня ждать!
     Вешать трубку бесполезно – голос с акцентом не отстанет, пока ему вежливо не объяснил – нае… тебя, ара.
     Приличий нет: четыре часа утра:
     – Вы квартиру еще не сдали? Доброе утро…
     А когда квартира на самом деле еще была не сдана, сколь интересные диалоги возникали (влетела в базу обалденная двушка с шикарным дизайнерским ремонтом на ул. Сормовская (Выхино), пустая совсем: ни плиты, ни мойки на кухне не было):
     – Квартиру еще не сдали?
     – Которую? (квартир в работе не один десяток)
     – На Сормовской. А у вас их много?
     – Естественно, я же агент, а эта еще не сдана.
     – Когда смотреть можно?
     – В любой момент, ключи у меня.
     – А что там из мебели есть?
     – Понятно. Квартира абсолютно пустая, цена триста пятьдесят долларов, комиссия сто процентов.
     – Какая комиссия!!! Я уже восемьсот рябчиков отдал и мне сказали, квартира за сто баксов с шикарным евроремонтом и мебелью!!!
     – Шикарный евроремонт есть, комиссия есть, а мебели нет.
     Здесь понятно, люди от аренды далекие и, естественно, абсолютно не в курсе, что реальная цена данной квартиры на тот момент была полштуки зеленых, несмотря на ее пустоту и выхинскую прописку. Хозяин очень к теме выбора клиентов трепетно относился, сдать хотел надолго, вот я ее за триста пятьдесят и поставил. Но агенты…
     – Квартира на Сормовской еще не сдана?
     – Нет.
     Дальнейшее опускаю – расспросы про ремонт и мебель, они еще не знают, что разговаривают с агентом.
     – Триста пятьдесят! За пустую двушку в Выхино!!! Да ей красная цена двести.
     – Посмотрим.
     Подытоживаю: оная квартира была сдана за указанные триста пятьдесят вечнозеленых, с двухмесячной предоплатой, залогом и полной комиссией, первому же увидевшему ее клиенту.
     Кстати, по сей день ничего не изменилось. И такие диалоги, что с агентами, что с закопавшимися в «Циан» клиентами, происходят ежедневно. А квартирка та, на Сормовской, до сих пор занята снявшим уже лет десять назад клиентом.
     Вот такие пироги с котятами. Единственная возможность защитить информацию от «украдания» – не записывать, или, если уж записываешь, никого не подпускать к месту, где записано, что в условиях агентства нереализуемо.
     Ну, нереализуемо так нереализуемо, и пусть им кушается хорошо, лишь бы запрос был обработан и потребность удовлетворена, а это от вас уже не зависит – агентство. Какое бы крутое и огромное агентство ни было – всё зависит от конкретного агента, которому ваша заявка достанется. Отсюда:
     Всех московских агентов по аренде квартир можно систематизировать по следующим признакам:
     1 – Постоянство.
     2 – Источники.
     3 – Дисперсность.
     1 – Постоянство: По этому признаку агентов можно условно подразделить на три группы: «временные», «постоянные» и «шатающиеся». При этом «временных» также можно подразделить на три подгруппы: «точно временные», «совсем временные» и «всё равно временные». «Постоянные» при этом бывают «постоянные-плюс» и «постоянные-минус». А «шатающиеся» – на то они и шатающиеся, чтоб их в расчет просто можно было не принимать. Эдакие «временные», но с периодичностью.
     «Точно временные» от «всё равно временных» отличаются лишь тем, что первые, отправляясь работать в недвижимость, рассматривают это как временную меру: так, пока, перекантоваться. А «всё равно временные», напротив, уверены, что они сделали свой жизненный выбор и профессия эта до самой пенсии.
     В одну группу они помещены из-за того, что ни те, ни другие ничего не делают для самосовершенствования в рамках данной профессии, а катятся по ней «как пойдет». Первых при этом можно понять: это люди «благородных» профессий с хорошими заработками, просто в силу неких причин временно оставшиеся без работы, или мамаши с новорожденными детьми, уставшие сидеть дома. Вторые же так поступают от скудоумия, соответственно заработки их скромны, а работа тяжелая, и они соскакивают, как только подвернется что-нибудь подходящее с окладом.
     «Совсем временные» – самая многочисленная категория, в нее попадают все: «У! Недвижимость – круто! Быстро бабла заработаю, заживу…» Заканчивают они быстро, размещением объявлений о поиске работы с припиской «интим и агентом по недвижимости не предлагать!»
     А объединяет всех «временных» то, что они очень, очень-очень, ну очень-очень-очень много говорят и по телефону, и на показе. Постоянно перезванивают, по сто раз уточняя и то, что забыли сразу спросить, и то, что уже спрашивали, но забыли. Также если беременной девушке предлагают снять квартиру на пятом этаже в доме без лифта – это они.
     «Постоянные» – «белая кость», элита. Агентства недвижимости за каждого такого агента удавиться готовы, и в случае ухода из агентства хоть одного такого его менеджер получает немалых люлей от начальства. Их в некоторых агентствах открыто так и называют: «золотые», «элитные», «эксперты» и прочее в превосходной степени. «Постоянные-плюс» от «постоянных-минус» отличаются отношением к работе.
     «Минусы» – работают по разнарядке, они прекрасные агенты, но не склонны к анализу и творческому подходу. То есть, если вы ищете квартиру на ВДНХ, например, чтобы ездить на работу в телецентр, максимум, на что хватит их фантазии – попробовать предложить Свиблово и Алексеевскую. Если совсем всё хорошо, кто-то из них догадается предложить Ботаническую улицу (Петровско-Разумовская и Владыкино) – оттуда до телецентра на маршрутке пара остановок. Более «творческие» задачи им не по силам. Причина, к сожалению, банальна – привычка жить по шаблону.
     «Постоянные-плюс» – совершенствуют круглые сутки и себя в профессии и профессию как таковую, поэтому и не работают в агентствах – тесны рамки внутренних порядков и формуляров. Но агентства недвижимости всё равно частенько прибегают к их услугам и знаниям, явно и опосредованно, для оптимизации своей работы.
     Если брать вышеприведенный пример с поиском квартиры около телецентра, а бюджет клиента, например, существенно не дотягивает до стоимости нормальной квартиры в данной местности, такой агент аккуратно выспросит о местах проживания друзей-знакомых, привычках, графике работы и, не навязывая, предложит съездить посмотреть на квартиру где-нибудь на улице Ротерта. А почему нет? За те же деньги квартира там будет куда как лучше, чем на ВДНХ. Если человек работает с 12 дня до полуночи, что для телецентра не редкость, в пиковое время автомобильных пробок он не попадает – те же 15 минут на маршрутке до работы, что и по заставленной светофорами Ботанической улице, плюс большой торговый центр под боком. Whay not?
     Самый существенный недостаток этой группы – неторопливость и стремление попасть «сразу в десятку». Они работают неспешно, не сыплют предложения, порой даже кажется, что они вообще ничего не делают. Но, единожды коротко побеседовав с клиентом, точно знают, чего он хочет, и предлагают два-три варианта, из которых уже сам клиент не знает, что выбрать.
     На показах они больше молчат, наблюдая за поведением клиента, выдавая лишь справочную информацию о районе, доме и так далее – типа давая возможность клиенту самому принять решение. «Типа» – потому, что каждое слово заранее просчитано и реакция клиента на него известна. Хоть один учебник по НЛП каждый из них прочитал, а про фоносемантику и принудительное ориентирование хотя бы слышал.
     Они не бегают за клиентами по квартире, мешая спокойно поговорить с ее хозяевами, как делают остальные: вдруг контактами обменяются – обойдут/кинут. Их это, «обойдут/кинут», не заботит: меры приняты заранее и они настолько действенны, что для упрощения согласования даты/времени сделки сами такие агенты могут предложить сторонам обменяться телефонами: «Договоритесь, а мне просто сообщите, когда приехать оформить».
     Данное распределение было бы не интересно, если б не несло практического смысла: отношение каждого вида и подвида агентов к самой сделке и ее последствиям. Здесь умышленно отношу данное деление к этой группе – и понятней будет, и закономерность лучше прослеживается.
     По отношению к сделке агентов можно подразделить на три группы: «любой ценой», «несмотря на» и «нет так нет».
     «Любой ценой» – такими сделками не брезгуют только не относящиеся серьезно ни к жизни, ни к недвижимости, то есть «всё равно временные» и «шатающиеся». Им нужно быстро решить их возникшие финансовые затруднения, а остальное их не волнует. То есть, если у «хозяина квартиры» на руках только ксерокопия паспорта с пропиской – их это не остановит. Также заселение ватаги гастарбайтеров под видом семейной пары – не проблема, достаточно заранее объяснить, чего не говорить. На сделке и при показе будет много слов, объяснений, большая скидка с комиссии и, что закономерно, смена номера телефона сразу после сделки.
     «Несмотря на» – подавляющее большинство сделок. Всё хорошо, документы проверены, и сделка заключена к обоюдному удовольствию, но! Все «острые углы» остались за кадром, съемщику квартира едва ли не впихнута насильно, а с хозяина квартиры скидку выжали путем нашептывания на ухо: «Через месяц приживутся – поднимите», несмотря на наличие в договоре пункта о фиксации цены на год. К сожалению, это норма. Норма, для всех агентов, за исключением не работающих в агентствах «постоянных». Причина такого отношения проста: отсутствие персональной ответственности при прямой финансовой заинтересованности.
     «Нет так нет». Ни разу не видели, чтоб агент отказывался от сделки, когда уже деньги на столе лежат? Не видели? А есть, встречается, не часто, но и не исключение. При этом здесь не учитываю перенос сделки из-за отсутствия некоторых документов, только отказ. Если агент видит, что потенциального съемщика что-то смущает, он не начинает давить и уговаривать: несколько вопросов, сомнения остались – «Подумайте до завтра». То же самое с хозяевами квартир, шепнуть на ухо: «Что-то они мне не нравятся, давайте еще подождем» – норма, а не исключение. Четкое согласование условий и ответственности при несоблюдении принципиальных позиций, отказ принимать на себя ответственность и/или обязательства одной из сторон – отказ от сделки: «Нет так нет». В цифрах такие отказы и намеренные срывы сделок занимают примерно десять процентов от их общего числа, но здесь не учитываю те, когда стороны даже не успевают познакомиться друг с другом, с ними будет добрая половина.
     Такую капризность и разборчивость себе позволяют только агенты вида «постоянные». Если на таких, сорвавшихся, сделках попадается второй агент, из других, вышеприведенных групп, венчает всё диалог без свидетелей:
     – Тебе что, деньги не нужны?!
     – Нужны.
     – Тогда зачем?! Надо было…
     – Нужны, но не такой ценой.
     Обусловлено такое детальное отношение к процессу неизбегаемой персональной ответственностью.
     2 – Источники: Тех, что получают клиентов от менеджера, здесь не рассматриваю, больше интересно, где их берет менеджер.
     Если большинство клиентов поступает по рекламе – менеджер лузер, а агентство либо долго не протянет, либо отличается нечистоплотностью. Если количество клиентов по рекламе и по рекомендации примерно одинаково – молодец, а агентство будет долго работать и развиваться.
     Агентство работает только на рекомендациях – таких агентств почти нет, а «размеры» тех, которые есть, сопоставимы с «частный маклер» – семейные бизнесы. К агентам, работающим самостоятельно, частникам, вышеописанное также применимо, но здесь, только на рекомендациях, работает подавляющее большинство частников.
     3 – Дисперсность: то есть в скольких направлениях работает агент – насколько он себя «распыляет».
     Конкретные неудачники обычно работают со всем, что попадется, и, естественно, представляются «специалистами широкого профиля»: хоть квартиру сдать, хоть гараж продать.
     Такое их «попрыгушничество» обусловлено тем, что зарабатываемого на одном направлении им банально не хватает, вот и стараются урвать, где попадается, что, само собой, негативно сказывается на качестве. Долго в недвижимости такие не протягивают, а если и продолжают ей заниматься, всегда что-то крутят «отдельное», готовые в любой момент бросить «ее проклятущую» и уйти работать в совсем другие направления.
     Здесь есть небольшое исключение: агенты по продаже иногда, когда совсем плохо, «заглядывают» в аренду, но на качестве это опять же не сказывается, да и что они за «специалисты» по продаже, если время от времени остаются без работы. Иными словами – тот же класс.
     Только в аренде квартир целая куча направлений деятельности: «длинная» аренда, «короткая» аренда, посуточная, управление (сервейенг), аренда комнат (опять: длинная и короткая), «элитка». Это без учета аренды загородной недвижимости и нежилых помещений! До кучи еще и само направление может быть «от объекта» и «от клиента» – вышеприведенный список умножаем на два. И у каждого из получившихся четырнадцати своя специфика, которую можно знать, но чтобы в ней профессионально разбираться, нужно работать конкретно в выбранном направлении, некоторые из которых, к слову, настолько различны, что агенты из одного даже никогда не пересекаются с коллегами из другого.
     Правда, и здесь есть пара исключений: во-первых, иногда агент по «длинной» аренде квартир сдает комнату, например, так как ее владельцы о других агентах и слышать не хотят. И, во-вторых, агентов по аренде иногда привлекают в качестве консультантов агенты купи-продайщики, когда выкупают квартиры для клиентов, которые собираются их сдавать.
     Кодекс риЭлторской этики
     Неприглядно что-то последними двумя главами агент по недвижимости вырисовался, а что делать – жизнь такая. В агентствах также очень хорошо понимают, что за счет данных недомолвок и «неведений», в которых приходится держать и клиентов и агентов, для сокрытия истины, сами агенты и агентства выглядят не очень хорошо и убедительно. Надо что-то делать. А что? Не объяснять же клиентам, что и как обстоит на самом деле – все «побасенки» рассыплются – не получится работать по привычной схеме, вот и придумали «ширмочку»: «Кодекс риэлторской этики».
     Я ничуть не утрирую: лишь ширмочка, соблюдать его никто никогда не соблюдал и не собирается, и кому он нужен, да и зачем, в других качествах – непонятно. Могу предположить, что его некоторые на стенах в рамочках развешивают, если «филькиных грамот» о сертификации и ответственности меньше, чем ранее просверленных в стене дырочек.
     На мой взгляд, наличие какого бы то ни было кодекса, закона или постановления не имеет никакого смысла без органа, контролирующего его исполнение. Вступлю я, например, в общество защиты, например, воробьев от… от… от голодной смерти, торжественно пообещаю кормить их ежедневно в специально установленной для этих целей около офиса кормушке. Мне дадут свидетельство – «член» – повешу его на стену в переговорной комнате.
     Поставлю кормушку, получу на нее сертификат, того же общества – тоже повешу на стену в переговорной. Красиво повешу, рядышком. Наличие и свидетельства, и сертификата мне выгодны – пускаю пыль в глаза клиентам. Вопрос: зачем мне тратиться на корм для воробьев, если они:
     А – так и так не пожалуются, что кормушка пустая, ибо банально не знают кому.
     Б – если и узнают, что могут пожаловаться, всё равно не смогут этого сделать, так как у общества защиты их прав нет даже телефона, по которому они, защищаемые, могут обратиться.
     В – если и найдут некий способ связаться и начирикать в трубочку – обижают, реакции никакой не будет. Не будет, ибо невыгодно из-за какого-то обиженного воробышка Пети ссориться с человеком, который платит тебе деньги. Тем более не выгодно, что сделать плательщику взносов ты всё равно ничего не можешь, и сам это знаешь. Также знаешь, что все твои сертификаты и свидетельства суть есть «филькины грамоты».
     Первый «Кодекс риэлторской этики» был рожден в РГР еще в марте 1994 года. Резкий переход? Вы думаете? – отнюдь. Что «Общество защиты воробьев», что «Российская гильдия риэлторов» – разница только в названии, в остальном – декларирование «высоких целей» и полное отсутствие возможностей и желания их достижения.
     Сам кодекс, хоть и маленький – буквально страничка, а тратить на него печатное пространство жалко. Коротко его содержание можно описать в трех пословицах: «Рука руку моет, плут плута кроет», «На воре и шапка горит» и «Баснями сыт не будешь».
     Возможности и желания что-то улучшать и кого-то защищать, кроме себя любимых, естественно, у риэлторских объединений однозначно нет.
     Мотивации нет, либо одной, либо обеих из указанных. К сожалению, эта моя уверенность не беспочвенна: закона о риэлторской деятельности до сих пор нет. Попытки его введения были, и на федеральном и муниципальном уровнях были, местами они даже увенчались успехом: в некоторых регионах, где рынок недвижимости сопоставим с московским районным, а то и меньше, законы о риелторской деятельности действуют. А в Москве нет. И на федеральном уровне нет.
     В январе 2002 года группа депутатов Государственной Думы вносила проект закона о риэлторской деятельности на территории РФ – отклонили. И правильно сделали: в проекте закона предлагалось снова вернуть лицензирование риэлторской деятельности, его тогда еще до конца отменить даже не успели, петрушка получалась – возвращаем, не успев отменить. В постановлении об отклонении законопроекта так и указали: с лицензированием ерунда полная – убрать. Господа авторы закона от этого так расстроились, что вообще больше к оному вопросу не возвращались – законопроект был похоронен. Из чего напрашивается единственный вывод: смысл оного почившего в бозе законопроекта был не в регулировании риэлторской деятельности, а сохранении лицензий.
     На муниципальном уровне, в Москве, метания вокруг проекта закона о риэлторской деятельности продолжались до конца 2005 – начала 2006 года, но, так как и этот законопроект содержал положения, требующие возврата лицензирования – щелкнули московским законотворцам по носу. Лицензирование из законопроекта убрали, и он сразу стал никому не нужен, так и валяется, неприкаянный, недоделанный, и нигде не опубликованный. Две главы, всего восемнадцать статей, почитайте, семи пядей во лбу для понимания, из-за чего он до сих пор под сукном, не нужно.
     === Скучно и неинтересно, но любопытно ===
     Проект закона о риэлторской деятельности и деятельности по управлению
     недвижимым имуществом (сервейенговой деятельности) в городе Москве
     Глава 1. Регулирование риэлторской деятельности
     Статья 1. Понятие риэлторской деятельности
     Под риэлторской деятельностью понимается посредническая деятельность на рынке недвижимости, деятельность, направленная на оказание квалифицированной помощи по совершению операций на рынке недвижимости гражданам и юридическим лицам, обеспечение соблюдения прав и законных интересов участников сделки с недвижимостью на территории города Москвы.
     Статья 2. Законодательство, регулирующее риэлторскую деятельность на территории города Москвы
     Законодательство, регулирующее риэлторскую деятельность в городе Москве состоит из законодательства Российской Федерации и настоящего закона, а также принимаемых в соответствии с ним нормативных актов Правительства Москвы.
     Статья 3. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом
     Настоящий Федеральный закон устанавливает правовое положение организаций и граждан, осуществляющих риэлторскую деятельность, порядок осуществления такой деятельности и гарантии ее участникам.
     Статья 4. Субъекты риэлторской деятельности
     Субъектами риэлторской деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), а с другой – потребители их услуг (заказчики), расположенные на территории города Москвы.
     Статья 5. Содержание риэлторской деятельности
     Риэлторская деятельность включает в себя:
     – поиск вариантов объектов недвижимого имущества по заказу заказчика из данных объектов недвижимого имущества, составленной риэлтором;
     – демонстрацию объектов недвижимого имущества заказчику;
     – правовую экспертизу сделки с объектом недвижимого имущества;
     – информационный мониторинг рынка недвижимости, результаты которого используются в качестве обоснования рыночной цены конкретной сделки;
     – взаимодействие с органами государственной власти и управления, местного самоуправления по вопросам совершения сделок с недвижимым имуществом.
     Статья 6. Риэлтор
     Риэлтором признается юридическое лицо, созданное в любой организационно-правовой форме, предусмотренной гражданским законодательством для коммерческих организаций (риэлторская организация), либо индивидуальные предприниматели, а также адвокаты.
     Риэлтор может заниматься иной оплачиваемой деятельностью.
     Осуществляя риэлторскую деятельность, риэлтор:
     – осуществляет поиск продавцов (покупателей) объекта недвижимого имущества;
     – осуществляет демонстрацию недвижимого имущества покупателю;
     – проверяет законность сделки с недвижимым имуществом;
     – обращается в органы государственной власти и органы местного самоуправления, учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, бюро технической инвентаризации, прочие организации для получения сведений об объекте недвижимого имущества.
     Статья 7. Проверка законности сделки с недвижимым имуществом
     В ходе экспертизы сделки с недвижимым имуществом риэлтор проверяет правомочия сторон на совершение такой сделки, состояние объекта недвижимости заявленному продавцом, наличие обременений недвижимого имущества, законность предыдущей сделки с недвижимом имуществом, законность приобретения права собственности, иного вещного права или права аренды на недвижимое имущество продавцом недвижимого имущества, иной стороной сделки с недвижимым имуществом.
     Статья 8. Оценка недвижимого имущества
     Риэлтор собирает и анализирует информацию о состоянии рынка недвижимого имущества, на основании данного анализа может рекомендовать продавцу либо покупателю совершить сделку по той или иной цене.
     Для определения рыночной стоимости недвижимого имущества привлекается независимый оценщик.
     Статья 9. Договор об оказании риэлторских услуг
     Основанием оказания риэлторских услуг является договор между риэлтором и заказчиком, а также доверенность, выданная заказчиком риэлтору.
     Договор об оказании риэлторских услуг заключается в письменной форме.
     Существенными условиями договора являются поименование объекта недвижимости, в отношении которого осуществляется риэлторская деятельность, указание полномочий риэлтора, указание цены отчуждения объекта недвижимости, вознаграждение риэлтора.
     Доверенность выдается на основании договора об оказании риэлторских услуг и заверяется нотариально.
     Статья 10
     Запрещается взимать плату за предоставление информации об объектах недвижимости, сообщаемой заказчику.
     Статья 11. Реестр риэлторских организаций
     Уполномоченный орган Правительства Москвы ведет реестр риэлторских организаций на территории города Москвы.
     При внесении организаций в реестр уполномоченный орган проверяет наличие в кадровом составе риэлторских организаций сотрудников с высшим юридическим образованием либо прошедших курсы профессиональной переподготовки.
     Глава 2. Регулирование деятельности по управлению недвижимым имуществом в городе Москве
     Статья 12. Понятие деятельности по управлению недвижимым имуществом (сервейенговой деятельности)
     Под деятельностью по управлению недвижимым имуществом понимается деятельность организаций и индивидуальных предпринимателей по коммерческому использованию недвижимости, передаваемой таким специализированным организациям в доверительное управление с целью извлечения прибыли от указанной недвижимости, улучшения ее потребительских свойств, а также для иных целей.
     Действие настоящей главы не распространяется на организации и индивидуальных предпринимателей, управляющих недвижимостью, принадлежащей им на праве собственности.
     Статья 13. Сервейенговая организация
     Сервейенговая организация – управляющая недвижимостью организация, созданная в организационно-правовой форме, предусмотренной законодательством Российской Федерации для коммерческих организаций.
     Сервейенговая организация руководствуется в своей деятельности законодательством Российской Федерации, стандартами уполномоченного органа по регулированию деятельности управляющих недвижимым имуществом, а также нормативными актами субъекта Российской Федерации.
     Статья 14. Требования к кадровому составу специализированных организаций, управляющих недвижимостью
     Не менее двух третей сотрудников специализированной организации, управляющей недвижимым имуществом, должно иметь высшее образование и диплом о профессиональной переподготовке по специальности "экспертиза и управление недвижимостью".
     Статья 15. Уполномоченный орган по надзору за деятельностью риэлторских и сервейенговых организаций
     (здесь было про лицензирование – пункт удален)
     Статья 16. Реестр сервейенговых организаций
     Уполномоченный орган Правительства Москвы ведет реестр сервейенговых организаций.
     Статья 17. Сертифицирование деятельности сервейенговых организаций
     Сервейинговая организация участвует в программе сертификации.
     Только прошедшие сертификацию сервейенговые организации могут принимать участие в конкурсе на право управлять государственным или муниципальным недвижимым имуществом.
     Статья 18. Вступление в силу настоящего Закона
     1. Настоящий Закон вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования.
     2. Предложить Мэру Москвы и Правительству Москвы в шестимесячный срок привести свои нормативные правовые акты в соответствие с настоящим Законом.
     === Конец законопроекта ===
     Вот он, собственно, и весь – ничего страшного и криминального в нем нет, но!
     Хотят с вас получить деньги за «информационное обслуживание», «лохотрон» – нельзя: статья № 10 краткая и двучтений не допускает. Уверяет вас агент, что он никакой ответственности за достоверность предоставленных продавцом данных не несет – ан-нет, извини, мил человек, смотри статью № 7, в которой четко сказано – «проверяет риэлтор». Такой закон ни один лоббист, а все профессиональные объединения суть есть лоббисты, педалировать не станет, и начхать ему на им же декларируемые цели: построение цивилизованного рынка.
     А я в этот законопроект еще одну главу бы ввел, об ответственности риелторов и в аренде, и в продаже, и в управлении. Особенно при работе с девелоперами и застройщиками, последним же запретил вовсе квартиры напрямую продавать – только через агентства. И круг агентств четко означил: размер уставного капитала должен превышать суммарную стоимость продаваемых новостроек не менее чем в десять раз. «Двойные продажи» квартир в новостройке – покупатель не волнуется, если что, отвечает агентство. Дом не достроили и слиняли, снова – отвечает агентство.
     При таких «чуть что – отвечает агентство», в агентствах, прежде чем браться за реализацию квартир в новостройке, проверяли бы застройщика до «седьмого колена» и руководство компании застройщика флюорографию бы сделать попросили. Здесь лишь одна сложность: почти у всех агентств недвижимости, в том числе и тех, о которых вы и не подумали бы никогда, размер уставного капитала – десять тысяч рублей, большими суммами перед клиентами они отвечать ну никак не согласны.
     Построение цивилизованного рынка недвижимости невозможно без принуждения профессиональных участников к исполнению своих, четко означенных, ответственностей. И принуждение это должно исходить не со стороны государства, а со стороны клиентов. Законы же лишь инструмент такого принуждения и «карт-бланш» клиента перед риелтором.
     Потихоньку-помаленьку добрались до самого интересного: сказок и баек, при помощи которых агентства пытаются создавать вокруг своей деятельности ауру загадочности, основательности и ощущение чего-то недоступного «простым смертным». При этом, в большинстве случаев, агент также свято верит в то, что говорит, так как ему руководство промыло мозг на эту тему куда как основательней. И обусловлена эта основательность крайней необходимостью держать агентов в не меньшем неведении, чем агент пытается оставлять клиентов, в противном случае, агент, осознав ненужность агентства, просто уйдет.
     И уходят.
     А кто остается?
     На этот вопрос, пожалуйста, ответьте сами.
     Собрание мЭнеджерских сказок – аренда
     Сказка № 1 – Договор пишется на срок менее года, чтоб его не надо было регистрировать
     О том, где его надо регистрировать – вариантов масса, фантазия у «галстуков»*19 и их мЭнеджеров богатая: ЖЭК, ЖЭУ, ДЕЗ, ЕИРЦ, участковый, налоговая, комитет по правам собственности (!), домоуправление.
     Кстати, забавный случай с «домоуправлением»: сделка, второй агент, типичный «галстук», на ехидный вопрос: «И где ж его регистрировать?» мгновенно выдает: «В домоуправлении». Не моргнув глазом, уточняю: «У товарища Швондера?», пока до него доходило – что-то уточнили, хозяин со съемщиком крепились, краснели, но крепились. Но когда он ответил: «Видимо, да», сдержаться не смог никто – ржали вповалку.
     Нашелся бы хоть один агент, который сказал, что договор надо регистрировать в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья», я был бы безмерно счастлив, так как это единственная организация, в которой московское правительство своим постановлением пыталось заставить всех регистрировать договора найма. Пыталось, но из-за того, что это постановление противоречило не только федеральным законам, но и Конституции, ничего не получилось. Дальше расскажу эту историю, она, правда, скучная, нудная и длинная, но полезная.
     На самом деле: договора найма не регистрируются нигде, совсем нигде. У законодательства к этим договорам лишь два обязательных требования:
     1 – в письменном виде (статья 674 ГК РФ),
     2 – на срок не более пяти лет (статья 683 ГК РФ).
     А вот почему договор пишется на срок до одного года – длинная история.
     Действительно, почему договора заключаются на год без нескольких дней? Почему бы не заключить его на три года, например? Отвечаю:
     === Скука! Много цифр и статей ===
     Наём жилых помещений – квартир, бывает двух видов: социальный и коммерческий. На социальном найме здесь останавливаться не буду – не та тема, лишь отмечу, что такие договора являются бессрочными.
     Договор коммерческого найма жилого помещения, то есть именно тот, который и подписывают квартиросдаватель с квартироснимателем, заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет (статья 683 ГК РФ). При этом, если в договоре не указан срок найма, он считается заключенным на пять лет. Та же штука, если подписать на срок более пяти лет – никаких санкций не будет, просто, с точки зрения закона, договор будет считаться подписанным на пять лет.
     Далее. Пункт 2 статьи 683 ГК РФ подразделяет оные договора на: краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные – подписанные на срок до одного года (то есть так, как они обычно и пишутся), долгосрочные – все остальные.
     Итак: краткосрочный договор найма. К такому договору не применяются следующие регламенты:
     Пункт 2 статьи 677 ГК РФ: «В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса». То есть необязательно поименно указывать всех въезжающих (но рекомендуется), достаточно указать лишь количество, хотя и его можно опустить.
     Статья 680 ГК РФ: «Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев». То есть, если в договоре написано: живут Вася и Маша, значит, и живут Вася и Маша. Если бы договор был подписан на срок более одного года, Вася с Машей могли бы пустить к себе пожить, просто уведомив своего наймодателя, «немножко» родственников. При этом количество родственников ограничивается лишь нормой общей площади на человека. И здесь не всё так просто.
     После внесения изменений в Жилищный кодекс РФ, где и определялась норма площади (сперва в статье № 35, потом 38 и под конец 50-й), из него, Жилищного кодекса, вообще исчезло «цифровое» исчисление нормы – оставили на волю местного самоуправления, ограничив лишь «не меньше санитарной нормы», а санитарная норма – шесть метров квадратных общей площади на нос. Естественно, в регионах постарались: чем ниже планка, тем меньше нуждающихся. В Москве сейчас десять метров на нос (Закон г. Москвы № 29 от 14.06.2006 г.). Таким образом, в обычную однокомнатную квартиру к съемщикам вполне может подселиться еще пара человек.
     Статья 684 ГК РФ: «Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок». Статья достаточно внушительная, плюс, на мой взгляд, кривоватая – в ней не очень точно прописана процедура отказа от продления договора, в случае если стороны не договорились. Уж очень суровый метод давления на наймодателя: не договоримся – год сдавать квартиру не можешь. Если кто забыл – это для долгосрочного найма, при краткосрочном – нет так нет, адью и до свиданья.
     Статья 686 ГК РФ: «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения». Здесь тоже немало букв – полностью цитировать не буду, да и по одному началу всё понятно: «По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих…». То есть, сдавали квартиру Васе, и Вася был хороший, но Вася уезжает – теперь будет Ашот, а если наймодатель против: «Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями» – Ашот, Вахтанг, Федор и Геннадий с Рустамом.
     Абзацем 4 пункт 2 статья 687 ГК РФ: «По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года».
     Перевожу: жалобы на съемщика от соседей ежедневные, собак завел в квартире пять штук и верблюда на балконе – фиг с два выгоните. Слезно пообещает в суде всё исправить и еще до года может смело хулиганить.
     Итого имеем: договор найма квартиры обычно пишется на год без одного дня, лишь для того, чтобы малость отвязать стороны от 35 главы Гражданского кодекса РФ, дать им больше вольницы для реализации своих воззрений на процесс сдачи/съема квартиры – ВСЁ! Никакой (читай: вообще никакой) обязательной страшной государственной регистрации для договоров найма, хоть на год, хоть на три, не предусмотрено вовсе! Более того – нотариальное удостоверение таких договоров также не требуется – дело полностью добровольное: хотите – штампуйте у нотариуса, не хотите – не надо, «юридической силы» договора от этого не убудет.
     Отсюда мораль – договор должен быть максимально полным и продуманным.
     Теперь обещанная история про регистрацию по месту пребывания. Раз уж вы про договор выдержали, то и про регистрацию прочитать сдюжите.
     Большая буча поднялась из-за распоряжения № 2774-РП, вот с него-то и начну (полностью тексты законов, статей и постановлений здесь приводить не буду – только «нужные» места, захотите почитать полностью, в интернете по номеру найдете без проблем).
     Распоряжение от 25 ноября 2008 г. за № 2774-РП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве». Суть текста постановления такова: обязать всех жителей Москвы, желающих зарегистрировать на своей жилплощади некоего приезжего, предварительно заключить с ним договор найма и зарегистрировать его в ГУП «Московский городской Центр арендного жилья». Подноготная, однако, другая: заставить «засветиться» тех, кто сдает квартиры, ибо грозятся, что без вожделенной печати оного ГУПа на договоре найма временную регистрацию делать не будут. А остальные – ну что ж – остальные – не повезло, так что, милая тетя, свою приехавшую поступать в МАИ племянницу регистрирующая – сперва договор найма с племянницей, потом регистрация. Стебаюсь: хорошо еще, не додумались прописать в постановлении минимальную стоимость месячного найма…
     То, что это дитя мертворожденное – ежу понятно, ибо «понаписанное» противоречит и Конституции и так называемому «52-му» закону: Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Или, по-русски: на берегу лежат два ГУПа, у одного из кармана торчит Конституция РФ.
     Тогда вопрос: а вообще в чем смысл этого постановления? Зачем на него изводили чернила и бумагу? Ответ кроется во втором пункте: «Возложить на Государственное унитарное предприятие города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» функции по осуществлению учетной регистрации договоров найма, поднайма и иных документов, являющихся основанием для временного проживания граждан в жилых помещениях» – услуга оная, естественно, платная, а дураков на Руси, как говорится, на сто лет вперед припасено – подзаработаем.
     Теперь перейдем к самой регистрации: откуда она взялась, что ее узаконивает и регулирует, заодно и вам понятней станет, чему оное постановление противоречит и почему в него можно селедку заворачивать. Уже давно можно, Конституционный суд так и заключил: можно заворачивать селедку.
     Порядок, форма, сроки, определения и требования к регистрации граждан по месту пребывания и жительства расписаны в:
     1 – уже упоминавшемся Законе РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
     Первая же статья Закона № 5242-1 гласит: «В соответствии с Конституцией Российской Федерации и международными актами о правах человека каждый гражданин Российской Федерации имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Ограничение права граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации допускается только на основании закона». Выделил умышленно – никаких постановлений и распоряжений ни московского, ни удмуртского правительства нет, равно как и писем Герцена Белинскому.
     То есть господин Лужков, вместе со всей Московской городской думой и его правительством, может писать на эту тему всё, что ему вздумается, и поручать контроль исполнения хоть Л. Швецовой, хоть М. Тэтчер – «исполнябельности» постановлению это не прибавит. Вот сочинит «Закон города Москвы об обязательной регистрации договоров найма в Министерстве сельского хозяйства», оный закон пройдет все слушания в МГД, будет одобрен Минюстом и Конституционным судом – то есть станет Законом – базара нет, придется подчиниться.
     2 – Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».
     713-е Постановление Правительства первым делом интересно определением «пребывания» и «проживания». Пребывание – это временное житие не в своем помещении, а проживание – это хоть временное, хоть постоянное, нахождение в своем помещении.
     Пример: господин Абама в Белом доме пребывает, так как оное строение принадлежит госдепу США, а Диоген в бочке проживает, проживал, так как это хоть и бочка, но его бочка.
     Далее про «проживания» не буду – аренды это не касается, только про «регистрацию по месту пребывания» и интересно…
     Пункт № 9 713-го постановления: «Граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны по истечении указанного срока (выделено мной) обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию…» – далее идет перечисление документов, кои нужно иметь при себе – пока отрезал.
     К последнему: очень логично – человек приехал, сколько он пробудет – не знает, может неделю, может две, а может и задержится, как карты лягут. То есть пока билет на руках, с регистрацией можно не заморачиваться – девяносто дней в вашем распоряжении. (примечание: раньше было несколько иначе, а описанное здесь – уже в редакции Постановления Правительства РФ № 825 от 22.12.2004).
     Далее. В распоряжении московского правительства присутствует «возможность» отказа в регистрации по месту пребывания в случае отсутствия у заявителя договора найма с регистрируемым, заверенного в ГУПе. Объясняют законность наличия такой «возможности» пунктом № 13 рассматриваемого постановления: «В случае отказа гражданам в регистрации по месту пребывания органы регистрационного учета обязаны в 3-дневный срок со дня получения документов письменно уведомить их о причинах отказа. Отказ органов регистрационного учета в регистрации граждан по месту пребывания может быть обжалован ими вышестоящему должностному лицу, в вышестоящий в порядке подчиненности орган регистрационного учета или в суд». Именно – можем отказать, и судись потом сколько влезет. Но не всё так просто: пункт-то такой есть, но, согласно Постановлению Правительства РФ от 14.08.2002 № 599, он отменен – нет его. А есть пункт № 7 Приказа ФМС (Федеральной миграционной службы) РФ от 20.09.2007 № 208, гласящий: «Должностные лица, ответственные за регистрацию, не вправе отказывать гражданам в приеме заявлений на регистрацию и снятие их с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства». Точка.
     Ну и напоследок: 12-й пункт оного постановления определяет сроки, в которые регистрирующий орган обязан выдать свидетельство о регистрации по месту пребывания – три дня.
     3 – Приказ МВД РФ от 23.10.1995 № 393 «Об утверждении Инструкции о применении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации».
     Здесь затронул его специально, несмотря на то, что в соответствии с приказом МВД РФ от 16.11.2007 № 1004, оный, 393-й приказ, утрачивает силу со дня вступления в силу Приказа ФМС РФ от 20.09.2007 N 208, то есть с 16.11.2007 г. Иными словами, я должен был под цифрой три написать: «Приказ ФМС РФ от 20.09.2007 № 208». Что, зачем и в чем разница – читаем далее.
     До ноября 2007 года срок подачи документов на «временную регистрацию» определялся пунктом 2.1. 393-го приказа МВД: «Граждане, прибывшие к месту пребывания (временного проживания) в жилое помещение, не являющееся их местом жительства, на срок свыше 10 дней, в 3-дневный срок со дня прибытия (исключая выходные и праздничные дни) обязаны представить должностным лицам, ответственным за регистрацию….» (далее перечень документов). А с ноября 2007 года, то есть с момента вступления в силу 208-го приказа ФМС, сроки определяются пунктом № 10 оного приказа: «Гражданин, прибывший для временного проживания в жилое помещение, не являющееся его местом жительства, на срок свыше 90 дней, по истечении указанного срока обращается с заявлением о регистрации по месту пребывания по установленной Регламентом форме к должностным лицам, ответственным за регистрацию, а при их отсутствии – к собственнику жилого помещения». Иными словами: куда как более либерально.
     На сем с приказом МВД РФ от 23.10.1995 № 393 предлагаю закончить – нет его, а любые ссылки на него уже да-авно нелегитимны, и сосредоточиться на приказе ФМС РФ от 20.09.2007 № 208.
     Пункт № 7 из него, об отказе, я уже приводил выше – повторяться не буду.
     Пункт № 11: «Срок регистрации гражданина по месту пребывания определяется по взаимному соглашению:
     ………………………….
     с собственниками жилых помещений;
     …………………………….».
     Здесь, среди или/или, исключил две строчки, дабы вас не запутывать в дебрях неприватизированных квартир и заводских общежитий – оставил только нужную.
     Для полноты картины продолжаю, пункт № 11: «Подпись в реквизите «подпись лица, предоставившего жилое помещение» заявления о регистрации по месту пребывания по форме № 1 (приложение № 1 к Регламенту) либо заявления о регистрации по месту жительства по форме № 6 (приложение № 6 к Регламенту) является подтверждением наличия соглашения нанимателя либо собственника жилого помещения с гражданином на его вселение и временное (постоянное) проживание».
     Итак, что следует из вышеописанного: вы, дорогая Клавдия Петровна – собственница квартиры, исключительно самостоятельно, определяете, на какой срок и сколько человек регистрировать в своей квартире, что просто указываете в заявлении и никакого другого подтверждения вашего согласия и договоренностей с регистрируемым, не нужно. Если от вас требуют еще каких-то бумаг/документов или, тем паче, их платного где-то заверения, не моргнув глазом, отправляйтесь к начальнику вашего отделения ФМС и требуйте у него письменного отказа в приеме заявления на регистрацию. Уверяю, от него вы выйдете уже с вожделенной регистрацией любимой племянницы в вашей квартире.
     Да, кстати, сам список документов для регистрации:
     1 – паспорт или военный билет (для военнослужащих), для детей (то есть до 14 лет) – свидетельство о рождении;
     2 – заявление по форме № 1 от собственника;
     3 – заявление в свободной форме, подписанное и собственником и регистрируемым, или договор найма (подчеркну – ИЛИ, не «и», а «или»), если квартира НЕ приватизированная, подписанное ВСЕМИ зарегистрированными в ней гражданами, в том числе отсутствующими.
     Фуф.
     === Конец «скуки», но ненадолго ===
     Вообще все эти ужимки и прыжки московского правительства вокруг регистрации и попытки вывести рынок найма квартир из тени – смешны. Ужель они до сих пор не поняли, что никто ничего не будет делать, пока самим наймодателям это не станет выгодно. В чем выгода сейчас? «Спи спокойно» – не выгода, и начну не с этого.
     Смысл регистрации по месту пребывания – в возможности отслеживать перемещение граждан как таковое и затруднении перемещения разыскиваемых как следствие. Сейчас же она, регистрация, не справляется ни с одним, ни со вторым.
     Кроме того, она вроде как должна помогать справедливо распределять коммунальные платежи, но с этим она не только не справляется, а напротив – мешает. Если человек сдает квартиру, значит, он в ней не живет и вроде как за коммунальные услуги платить должен меньше, однако платит «по полной», а если это «второе жилье», платит не только по полной программе, но и «высшему тарифу». Плюс, зарегистрировав у себя в квартире съемщиков, он еще и доплачивает за регистрируемых, хотя, рассуждая логически, их присутствие лишь закрывает его отсутствие.
     Маленькое отступление: часто спрашивают, теряются ли льготы по оплате ЖКУ при временной регистрации жильцов, отвечаю – нет, не теряются, но расчет доплаты за коммунальные услуги с учетом временно регистрируемых будет производиться без учета существующих льгот. Исключение: временно регистрируемые – ваши ближайшие родственники или члены семьи, тогда перерасчет производится с учетом существующих льгот. Но здесь тонкость: есть льготы, а есть субсидии; кроме того, и то и другое есть федеральное, а есть ещё и муниципальное. Часть из вышеуказанного распространяется только на самого льготника, часть на него и членов семьи, а что-то на всех ближайших родственников. Регулируется же весь этот «клубок» жутким абсолютно количеством федеральных и муниципальных законов и постановлений, один только список которых будет раза в два толще всей данной книги, посему с отступлением заканчиваю.
     Для наведения порядка в этом сегменте отношений, на мой взгляд, достаточно лишь внесения поправок в Закон о милиции (неожиданно, да?): дать право участковым «досудебного исполнения», обзову его так, по спорам, связанным с наймом жилой недвижимости.
     Порядок следующий. Бабушка сдает квартиру, подписывается договор, в двух экземплярах, «по одному для каждой из сторон», и выписка из договора – для участкового. В выписке, подписанной обоими участниками договора найма, указаны все въезжающие (ФИО, паспортные данные), адрес квартиры и сроки найма. Далее выписка относится участковому, которого даже не обязательно отлавливать на рабочем месте, достаточно опустить выписку в его «ящичек для анонимок».
     Количество сдаваемых квартир на одном среднестатистическом обслуживаемом участковым участке не так велико, и «подколоть в папочку» одну бумажку в день, уверен, участковому труда не составит. Зато он точно знает, кто и где у него на участке живет.
     Съемщик, при наличии желания и необходимости, с копией отправленной участковому выписки (несколько человек – несколько копий), является к участковому, познакомиться: «Дорогой друг, поставь на мою копию выписки печать». Участковый ставит печать – «Живет легально». Всё. Вся регистрация, на весь срок действия договора. А «друзья без договора» и «племянница студентка» – по прежней схеме.
     Куда еще заявлять нужно? В паспортный стол и в ЕИРЦ для перерасчета коммунальных услуг? Никаких проблем: приравнять эту выписку к заявлению собственника. Участковый всё равно по району регулярно гуляет, а что ЕИРЦ, что паспортный стол – ехать никуда не надо. Раз в неделю занесет накопившиеся – и нормально, всё равно коммуналку не «день в день» пересчитывают.
     Осталось только заинтересовать бабушку носить участковому выписки – возвращаемся к «досудебному исполнению».
     Сейчас, в случае спора, съемщик и квартиросдатчик оказываются один на один и, что отвратно, ситуация патовая: пока они не подрались, в прямом смысле слова, их спор никого не интересует. Агентство, не все, но подавляющее большинство, открестится, несмотря на ранее щедро раздаваемые обещания. Если же повезет, попадется ответственный, помочь сможет только в виде арбитра, или, если совсем всё плохо, «не очень законными методами», которые еще и не у каждого есть.
     Участковый же в квартиру, где нет драки, по закону даже зайти права не имеет. Выход один – в суд, что в подавляющем большинстве случаев неприемлемо. Какой тут суд, если завтра самолет, а залог не отдают! Или одинокую девушку на улицу гонят два мужика из-за того, что им квартира срочно потребовалась, а на договор плевать в силу их, мужиков, крутости. Вот здесь-то и включается «досудебное исполнение»: строго на основании пунктов договора привлеченный для разрешения спора участковый принимает и исполняет решение, вставая на защиту ущемленного в правах.
     Никаких сложностей, требующих «тонкого» знания законодательства, я здесь не вижу: полученных в школе милиции познаний в законодательстве участковому вполне хватит. В случае же присутствия при совершении сделки агента всё еще проще: агент, как и любой другой гражданин, имеет право обращаться в органы правопорядка, достаточно лишь обязать его безоговорочно являться для разрешения могущих возникнуть споров (смотри выше – забытый закон о риэлторской деятельности).
     Приехал, всех выслушал, резюмировал: «Господа, согласно подписанному договору будет так, так и так, вы с этим соглашаетесь, или вызываем участкового, он говорит то же самое, действует, применяя свое право «досудебного исполнения», не нравится – в суд». Всё. Уверяю вас, что при наличии грамотного договора и образованного риелтора привлечение участкового будет исключением из исключительных случаев.
     Да, понимаю, сам термин «досудебное исполнение» уже правовой нонсенс, но иного действенного способа ощутимо повлиять на сложившуюся ситуацию не вижу. А там, как знать, может кто из высоколобых юристов и изыщет пути или, приняв идею, придумает что-нибудь легитимное, не такое кардинальное, но от этого не менее действенное.
     *19«Галстук», начинающий агент из крупного агентства недвижимости: пафоса выше крыши, а проку ноль, как от галстука. Полный словарь риелторского арго в конце книги.
     Сказка № 2 Договор пишется на срок менее года, чтоб налоги не платить
     Логически объяснить такое умозаключение у меня получается лишь так: тот, кто учит агентов такому объяснению, не знает о существовании Конституции РФ вообще. Или: о том, что она есть, знает, но уверен, что это восьмая книга о приключениях Гарри Поттера. А написано в Конституции следующее, статья 57: «Каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы». По идее, это должно подтолкнуть человека к чтению Налогового кодекса – выяснить, с каких доходов платить, сколько, а с каких не платить.
     Не буду вас мучить, ответ: даже если квартира сдается на один час, даже минуту в год и за это получается доход, хоть десять копеек, оный доход должен быть отражен в декларации, и налог с него должен быть уплачен.
     Итак, если вы собираетесь сдавать квартиру «по-белому» и «спать спокойно» – внимательно изучаем дальше, читаете исключительно из академического интереса – пропустите пару листов, ибо скука смертная.
     === Снова – не для чтения ради развлечения ===
     Сдавать честно – спать спокойно, то есть платить налоги можно в двух с половиной вариантах:
     Вариант № 1 – вспоминая про налоговую один раз в год, это обойдется в тринадцать процентов от дохода.
     Вариант № 2 – вспоминая про налоговую четыре раза в год, то есть ежеквартально, это обойдется в шесть процентов от дохода, всего, и сколько вы на содержание сдаваемой квартиры потратили, никого не интересует.
     Половинка варианта – купить в ГНИ (Государственная Налоговая Инспекция) сертификат, за 43200 рублей избавляющий на один год от уплаты налога со сдачи квартиры. Почему «половинка», объясню ниже.
     Отступление, про регистрацию: зарегистрировали вы своих жильцов по месту пребывания согласно постановлению московского правительства (стебаюсь) или нет, налоговую не интересует абсолютно. «Стучать» участковому они не будут, да это и бред полный – обычно участковый, вымогая магарыч, грозится настучать в налоговую, но, кстати, этого не делает. Причина: представляем ситуацию, сидит себе налоговый инспектор отдела по работе с физлицами и никого не трогает, приходит к нему участковый…
     – Здрасте, имею сведения, что в доме № 6 по улице Кащенко квартира сдается.
     – Здорово, – отвечает ему налоговый инспектор, – и что мне прикажете делать?
     – Как что?! – удивляется участковый, – писать, давить и заставлять заплатить налоги!
     – Не сходите с ума, юноша, – отвечает ему налоговый инспектор, – ну отправлю я им письмо с требованием явиться и объясниться, а они мне ответят, что в квартире живут их знакомые и денег они с них не берут, как мне доказать обратное?
     – Эммм….. (это участковый понурился).
     – Вот принеси мне копию договора, – продолжает налоговый инспектор, – и расписки от сдавателей в получении денег, чтоб не сказали, де: договор был, но заплатить мне ни разу не заплатили, вот тогда я им отправлю… рекламное письмо: «Заплати налоги и спи спокойно». И только в случае, если будет доказано, что квартира сдавалась, а доходы, которые были в течение налогового периода, срок отчета по которому истек, не задекларированы, будут санкции.
     Переведу: квартира, например, сдавалась весь 2007 год, при этом попавший в налоговую договор имеет срок действия с 01.01.07 и расписки все датированы 2007 годом, а сейчас на дворе, например, февраль 2008 – закон еще не нарушен и оштрафовать вас никто не сможет. А вот если на улице май 2008 г., то есть срок подачи декларации – до 30.04.08 г. – истек – будет а-та-та.
     Мораль: можно сдавать квартиру честно, платить налоги и не париться с регистрацией, особенно если ваш жилец, берем случай посложнее, совсем не москвич и даже не подмосквич.
     Приходит участковый:
     – Снимаешь?
     – Снимаю, вот договор.
     – А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
     – А на фиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на пару-тройку дней пару раз в месяц, постоянно не живу.
     – А на билеты можно посмотреть?
     – Нет, я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия, отчитываясь по командировочным тратам.
     – А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
     – Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами, заключенные на срок менее пяти лет, не регистрируются вообще нигде, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
     – А вот я сейчас в налоговую позвоню, проверю…
     – Сколько угодно.
     (конец диалога)
     Та же ситуация, но договор похитрей – все финансовые отношения вынесены в отдельное, конфиденциальное соглашение, а в самом договоре вообще ни слова про деньги, и даже кто за что платит, нет.
     Приходит участковый:
     – Снимаешь?
     – Снимаю, вот договор.
     – А почему в нем не указано, за сколько снимаешь?
     – Почему не указано, всё указано, но это конфиденциальная часть договора и вас оно не касается, так как согласно закону любые финансовые отношения сторон могут быть, по соглашению данных сторон, скрыты от третьих лиц, а финансовые отношения между гражданином и государством, в лице налоговой инспекции, вообще относятся к государственной тайне.
     – А почему не зарегистрирован по месту пребывания?
     – А на фиг мне регистрация, я в этой квартире появляюсь на пару-тройку дней пару раз в месяц, постоянно не живу.
     – А на билеты можно посмотреть?
     – Нет, так как я их сдаю в бухгалтерию родного предприятия, отчитываясь по командировочным тратам.
     – А хозяева налоги платят? Почему нет регистрации договора в налоговой?
     – Понятия не имею, наверное платят, вам интересно, вы и проверяйте, а договора найма между двумя физическими лицами, заключенные на срок менее пяти лет, не регистрируются вообще нигде, а более пяти лет их просто закон писать не позволяет.
     – А вот я сейчас в налоговую позвоню, проверю…
     – Сколько угодно.
     (конец диалога и конец отступления про регистрацию.)
     Итак, 1-й вариант, сдаем квартиру честно, желая вспоминать про налоговую один раз в год, не гнушаясь уплатой тринадцати процентов налога. Порядок действий:
     Шаг № 1 – найти подходящих съемщиков;
     Шаг № 2 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты (в интернете готовых «рыб» такого договора, как в арбузе семечек, а если лень искать, качайте у меня с сайта: www.ToRent.ru).
     Всё – вы полностью официально сдаете квартиру, осталось только не забыть, подавая (обязательно!) налоговую декларацию, отразить в ней данный доход. О том, что по согласованию со съемщиком в договоре можно отразить несколько меньшую сумму, промолчу – пусть это будет на вашей совести, отмечу лишь, что проверить соответствие декларируемой суммы действительной практически нереально, да и заморачиваться этим никто не будет.
     Примечание: срок подачи налоговой декларации – с 01.01 по 30.04 года, следующего за годом получения дохода. То есть сдавали вы квартиру лишь один месяц в году, любой, хоть декабрь (последний и будете сдавать дальше), хоть август, пока были на отдыхе – это никого не волнует, отразить сей доход, подавая декларацию в период с 01.01 по 30.04 следующего года, обязаны.
     Примечание № 2: подписывая договор найма, в нем можно отразить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачиваете не вы, а съемщик. Это уже будет называться «налоговым агентированием», а ваш съемщик попутно станет вашим налоговым агентом. Сие удобно, если за вашего съемщика платит организация – незачем выполнять лишнюю работу, за которую и так бухгалтеру платят. В этом случае подавать налоговую декларацию необязательно. Исключение: у вас есть иные отражаемые в декларации доходы. Здесь тоже есть момент…
     О-е-ей, закапываюсь. Тема большая, непростая и на практике часто встречающаяся – вернусь к ней позже.
     А забавно: не ожидали? Всего лишь какая-то «сдача-сняча», и столько нюансов.
     Вариант второй: сдаем квартиру честно и, желая минимизировать налог, собираемся вспоминать про налоговую ежеквартально – налог шесть процентов.
     Шаг № 1 – с сайта www.nalog.ru скачать заявление о регистрации (или топ-топ ножками в налоговую – взять там) вас в качестве индивидуального предпринимателя, заполнить его и отнести в родную налоговую инспекцию.
     Важно! – заявление заверяется нотариально и заверение действует лишь три календарных дня!
     Для москвичей есть маленькое неудобство – регистрируют «индивидуалов» только в 46-й налоговой (Походный проезд, владение 3, корп. 1, или www.n46.ru).
     По заполнению – ничего сложного нет, разве что наткнетесь на непонятный ОКВЭД: напишите в это поле 70.20.1. Если вы уже зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, там же, на www.nalog.ru, скачайте заявление на внесение изменений в регистрационные данные и «закажите» добавление ОКВЭД 70.20.1.
     Шаг № 2 – через неделю нужно заскочить в родную налоговую, где вам выдадут свидетельство о регистрации вас в качестве индивидуального предпринимателя и, если раньше не было, свидетельство о постановке на налоговый учет (москвичам здесь проще – присылают по почте).
     Сразу попросите у выдающей тетеньки заявление о применении к вам упрощенной системы налогообложения, тут же его заполните, в нем буквально две строчки, верните его тетеньке обратно.
     Шаг № 3 – через пару недель, сейчас поймете почему, отправляемся в любой удобный банк в отдел обслуживания юридических лиц – открываем счет.
     Здесь есть один сложный момент: если потребуются коды статистики, а их просят практически во всех коммерческих банках, – идите в другой банк. Причина: получение кодов статистики.
     Для получения кодов статистики отправляемся в Государственный Комитет по Статистике (в Москве: ул. Мясницкая, дом 39. www.gks.ru), принимают они два раза в неделю по три часа: с 9:00 до 12:00 – очереди сумасшедшие. Упрашивать работников сделать выписку в другое время, даже «за вознаграждение» – бесполезно: компьютерная программа – только с девяти до двенадцати.
     Кроме кодов статистики в некоторых банках еще могут потребовать, несмотря на то, что вы индивидуальный предприниматель и прописаны в своей квартире, договор найма помещения (бред полный)!
     В банке после открытия счета вам дают уведомление, которое надо в течение семи дней отвезти в родную налоговую. А в налоговой тем временем уже готово решение о возможности применения к вам упрощенной системы налогообложения, его делают две – три недели. Завозим уведомление из банка и сразу забираем решение, чтоб два раза не ездить.
     Кроме того, если у вас нет обязательной медицинской страховки, нужно будет съездить в КУУГФОМС (Контрольно-учетное управление городского фонда обязательного медицинского страхования: в Москве – ул. Нелидовская, дом 15, корп. 1), очередей там особо не бывает.
     Шаг № 4 – найти подходящих съемщиков;
     Шаг № 5 – письменно оформить договор найма, при этом отразив в нем все требуемые аспекты;
     Примечание: в договоре нужно указать, что деньги за наем вносятся на расчетный счет такой-то, а как оно будет дальше, никого не парит – можете брать наличными и сами вносить на счет от лица съемщика (подразумевается, что вы вносите деньги от его лица и ему передаете квитанцию о зачислении средств).
     Деньги на счет должны поступать обязательно, так как брать наличку вы не имеете права. Оно, конечно, можно купить кассовый аппарат, заключить договор на его обслуживание, поставить его на учет в налоговой, но это такой геморрой, плюс ненужные расходы. В банке же, кстати, рекомендую сразу провернуть хитрую операцию: чтобы все коммунальные платежи автоматом списывались со счета – удобно.
     Шаг № 6 – по окончании квартала тащим в банк платежное поручение на шесть процентов от полученных за истекший квартал доходов. Если нет доходов – платежку не тащим. И так каждый квартал не позднее 24-го числа первого месяца следующего квартала.
     Шаг № 7 – по окончании года, то есть с 01.01 по 30.04 (сдалась квартира или нет, никого не волнует, если не сдалась, в доходах напишите «ноль», и всё) с сайта www.nalog.ru скачиваем декларацию (форма для ИП по УСНО) – заполняем. Что там? Там ничего сложного нет: сразу пишем суммарный доход за год и сколько заплатили. Распечатываем и тащим/отправляем в налоговую. Если по-первости с чем-то не разберетесь – топаем в налоговую: «тормоз – не понял» – пояснят.
     Шаг № 8 – с сайта Пенсионного Фонда РФ скачиваете форму АДВ-11, там же смотрите, сколько и куда платить. Так вот, оттащить в банк пенсионную платежку нужно до 31 декабря текущего года, а форму АДВ-11 отнести в свое отделение ПФ до 31 марта следующего года. При этом они в пенсионном фонде такие противные – со сроками лучше не запаздывать, штрафуют без разговоров.
     Вариант – половинка: патент. А это всё. Если вы, сдавая квартиру/квартиры, получаете меньше шестидесяти тысяч рублей в месяц, дальше можете не читать – это не про вас. Ну или читать так, через слово, для общего развития.
     Начну с конца, чтоб вашего времени настуканными буквами не отнимать и сразу желание читать дальше отбить. Стоит оный патент 43200 руб. в год, то есть, по мнению налоговиков, среднестатистический московский арендодатель получает в год от сдачи квартиры не менее 720000 руб. Вот они и посчитали: 6% от 720000 руб., равно 43200 руб.
     Вырос патент из Закона № 52 города Москвы от 29.10.2008 г. и вступил в силу 01.01.2009 г. – Налоговый кодекс ничего против этого «ростка» не имел.
     В законе оном прописали московские законодатели «потенциально возможный годовой доход» в зависимости от вида предпринимательской деятельности и, что интересно, самыми богатыми предпринимателями оказались… смотрим строку № 56 – «Передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках», то есть московские арендодатели с «потенциально возможным доходом» в 720000 руб. Им даже со «второго места» на пятки не наступают. Смеха ради – второе место, с доходом 360000 руб. в год, делят: стоматологи, владельцы аптек, охотничьих угодий и автомастерских.
     Живо рисуется картинка – дедушка пенсионер в аптеке.
     Аптекарь: «Ваша сдача, десять копеек».
     Дедушка: «Оставь себе, сынок, по мнению городских властей, я вас в два раза богаче!».
     Оно, конечно, чтоб платить 6%, а не 13%, надо сперва зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а уже потом квартиру сдавать, но и для покупки патента тоже сперва надо стать ИП.
     Теперь представим «идеальную» ситуацию: я (да, хочу быть я), богатый и честный арендодатель, сдаю квартиру за семьдесят тысяч (не шестьдесят, а семьдесят тысяч) рублей в месяц, то есть за год получаю целых 840000 рублей, с которых должен заплатить 50400 рублей налогов. Купив патент, за 43200 руб., сэкономлю 7200 руб. – выгодно, типа выгодно.
     Объясню почему «типа»: квартира дорогая, такие за один день не сдаются, да и между сдачами надо подремонтировать. Также, что немаловажно, при сдаче такой квартиры агенту плачу я – арендодатель, причем немало: минимум половину от месячной стоимости. Вообще, если вы платите по «упрощенке» 6%, ваши расходы налоговую не волнуют: вы платите налог с дохода, но опытные сдаватели, чтобы данный расход был вычтен из налогооблагаемой базы, в договоре прописывают «время на вселение» – две недели, то есть якобы они эти 50% месячной аренды просто недополучили.
     Итого имеем: съемщик съехал, пока примарафетили, пока сдали да агенту заплатили – два месяца долой, то есть доход за год составил не 840000, а 700000 рублей ровно и налог я с них заплачу 42000 руб., или на 1200 руб. меньше, чем стоит патент.
     А если рынок «сядет» и моя квартира подешевеет до 50 тр? Или я буду искать съемщиков не два месяца, а четыре? А если…? А если…? А если…? Мне кто-нибудь стоимость патента пересчитает? Нет.
     Патент придумавшие, типа, это предусмотрели. Предусмотрели, но просчитать, видимо, забыли. Патент не обязательно покупать сразу на год – можно купить и на один месяц. То есть квартиру сдал, договор подписал – патент купил, для начала на шесть месяцев, на всякий случай. Дальше жить остаются – еще патент прикупил. А вот если «живем» – купил патент, а они взяли и съехали? Или: то живем, то съезжаем? Каждый месяц ходить на один месяц покупать? В бумагах, счетах и справках закопаешься по самые уши сперва, и в цифрах потом, а дорога в банк станет родной и привычной.
     Да, кстати, чуть не забыл – наличие патента хоть и избавляет от подачи налоговой декларации, которую ИП-упрощенщики и так подают раз в год, но не избавляет от уплаты пенсионных взносов и, непонятно почему, от ведения «книги учета». Вообще, если у вас все платежи идут через счет, что обязательно, ее вести не нужно. Видимо, убрать эту обязанность для «патентных» забыли.
     Про пенсионные отчисления: если обычный ИП-упрощенщик платит пенсионные отчисления раз в год сразу за год (я так делаю), то купивший патент платит с каждого патента, то есть если покупает патент на один месяц, опасаясь съезда жильцов, то и в пенсионный фонд платит каждый месяц, что, мягко говоря, неудобно.
     Оплата самого патента уже «математика», а когда к нему еще регулярные пенсионные платежи прибавляются – «высшая математика». Пример: прикупим патент на два месяца: октябрь и ноябрь…
     (Сходите голову под холодную воду суньте, я подожду.)
     Вернулись? Начинаем считать: одну треть стоимости патента – 2400 руб. (43000/12=3583 руб. 33 коп. умножаем на два, равно 7166 руб. 67 коп., округляем до целого =7200 руб., 1/3=2400 руб.), мы должны оплатить не позднее 25 октября. Остальное – 4800 руб., должно быть оплачено не позднее 25 декабря. Это еще не всё. Второй платеж надо уменьшить на предварительно уплаченный взнос на обязательное пенсионное страхование (не перепутать с накопительным пенсионным взносом) за два месяца – 1212 руб. 40 коп. (на 2009 год ежемесячный взнос обязательного пенсионного страхования равен 606 руб. 20 коп.) получим 3587 руб. 60 коп. (4800-1212,4=3587,6). Но и это «цветочки».
     С 2010 года пенсионно-страховые платежи еще «поделили»: страховая часть – 7274 рубля в год, накопительная часть – 3118 рублей в год, страховой взнос на ОМС–ФФОМС – 571 руб. 56 коп., страховой взнос на ОМС–ТФОМС – 1039 руб. 20 коп. Итого: 12002 руб. 76 коп.
     Фуф, осталось, непонятно зачем, про «книгу учета», и можно заканчивать с этим безобразием.
     Итак, «книга учета»: Форма Книги учета утверждена приказом Минфина РФ от 31.12.2008 № 154н, при желании ее можно легко найти в интернете через любой поисковик, введите запрос «приказ Минфина РФ от 31.12.2008 № 154н» и первый же результат будет самым оптимальным – и приказ почитаете, и саму книгу скачаете. В ее ведении тоже, по большому счету, ничего сложного нет и специального образования не потребуется, но писанины…
     Мораль: чтобы серьезно задуматься о покупке патента, надо не только получать от сдачи квартиры значительно больше шестидесяти тысяч рублей в месяц, но и быть боооольшим оптимистом.
     === Конец чтения не для слабонервных ===
     Сказка № 3 – Договор найма – правильно, договор аренды – неправильно
     Это тоже «от лукавого», хоть и не лишено смысла. Найма – если обе стороны физлица, аренды – если хоть одно из лиц юридическое. Это есть и в законах четко расписано: 34 и 35 главы Гражданского кодекса РФ. Однако есть практика, а ей как раз глубоко безразлично, что там, в «шапке» договора, написано: наем, аренда или вообще концессия. И безразличность эта оправдана, ибо есть Суть договора.
     Сказка № 4 – Договор пишется на срок менее года, чтоб его у нотариуса не заверять
     Изначально ерунда та же, что и регистрация договора в ЮНЕСКО, но уже с историей.
     Когда-то, давным-давно, в середине 90-х, когда рынок аренды только складывался, был короткий момент с попыткой, по протекции нотариальной палаты, обязать всех заверять договора найма у нотариусов. Сдулся, не успев начаться.
     Сейчас оно, конечно, можно, сходить к нотариусу, он будет рад – денег принесли, попросит предоставить кучу бумаг и справок, без которых заверение договора невозможно. Практически их нужно больше, чем для продажи той же квартиры. После этого секретарша нотариуса заполнит и распечатает договор найма из базы – фигулинка на полтора листа. Возьмет с вас восемь тысяч шестьсот рублей (цена 2006 г.), всё. Имеем на руках договор найма, в котором не предусмотрено и не отрегулировано ничего: адрес квартиры, кто кому и сколько должен, паспортные данные. Всё. Зато с двумя печатями нотариуса. «Юридической силы» от которых договору прибыло ровно столько же, сколько и от его, договора, прикладывания к экрану телевизора во время сеанса Кашпировского.
     Еще я несколько раз слышал, что договор пишется на срок менее года потому, что так принято. Кем и когда принято при этом, естественно, покрыто завесой тайны. Ересь полная, даже комментировать тогда не стал, да и сейчас не буду.
     Сказка № 5 – Для продления договора надо приглашать агента и, соответственно, ему платить
     Очень редко встречающаяся, но имеющая место быть, сказка. Рассмотрю ее на конкретном примере.
     Отгрохотали фейерверками и шампанским новогодние праздники, замершая на время больших торжеств и выходных работа только-только начинала просыпаться, потягиваться, сонно разлепляя веки и с ужасом поглядывая на не желавшую отражаться в зеркале физиономию. Я только вернулся в Москву, абсолютно замечательно встретив Новый год на берегу Тихого океана. Бодр, свеж, загорел и весел. Отключил переадресацию на секретаря входящих звонков, и первый же звонок еще больше поднял настроение, развеселив вопросом: прошел год, как одни господа сняли квартиру, нарисовалась агентша, ранее им эту квартиру сдававшая, и ультимативно потребовала сто долларов за перезаключение договора, «а то проблемы будут».
     Сам вопрос: нужно ли перезаключение, стоит ли за него платить вообще, какие проблемы могут быть.
     По порядку и более обстоятельно, чем по телефону, насмеявшись вдоволь.
     1 – Нужно ли перезаключение договора.
     В принципе, нет, достаточно подписать соглашение о продлении договора. Для этого, если уж всё по-правильному делать, нужно за месяц уведомить арендодателя о своем желании (статья 621 ГК РФ) и всё. Если никто не против, набросали на листочке: «Договор от такого-то числа продлен еще на один год». Или: «…продлен с изменением цены: с такого-то числа аренда столько-то в месяц». Иных условий. В полном переписывании договора с новыми датами, ценами и орфографическими ошибками, смысла никакого нет, если только «для красоты» или «налогового мудрежа».
     Отступление-пояснение, про «налоговый мудреж»: иногда, для сокрытия доходов за истекший налоговый период, стороны договора, предварительно договорившись, уничтожают все документы за предыдущий год, переписывая всё на год новый. Типа в том году, за который пора отчитываться, ничего не было – только в этом году квартира сдана, а там, если всё в порядке, всё снова уничтожается и переписывается, и так из года в год.
     2 – Стоит ли для перезаключения договора привлекать агента и, соответственно, ему платить.
     Только если у вас много лишних денег. Но начну не с этого, а с того, когда прекращаются ваши отношения с агентством, заселившим вас в эту квартиру. Так вот, ваши отношения с агентством заканчиваются вместе с окончанием подписанного по наущению агента договора.
     То есть, если в течение первого года проживания, а договор пишется обычно на один год без нескольких дней, возникли некие препоны или неудобства, агент обязан вмешаться и разрулить, к всеобщему удовлетворению. Отказ агента от оказания помощи есть грубое нарушение им своих должностных обязанностей. Даже если в агентстве вам отвечают, что тот агент, и даже его менеджер, и вообще весь филиал вместе с директором давно уволены – вас это не должно волновать: присылайте кого угодно и помогайте разбираться.
     Но от исполнения оного обязательства агентства ловко «отмазываются», подсовывая на подпись «акт о выполнении работ» к договору об оказании услуг, где есть очень четкая формулировка: агентство свое дело сделало, клиент всё сам видел, сам всё подписал и за будущие взаимоотношения по договору агентство не отвечает, что клиенту понятно – обязуется не приставать и не мешать дальше работать.
     Теперь вопрос: кто, при подобном звонке в агентство, не был послан «сквозь асфальт до поворота»? Почти всех послали? Не удивлен.
     Если вы привлекаете для перезаключения договора агента и снова платите ему деньги, вы, тем самым, продляете действие его гарантии сделки еще на один год, или на столько, на сколько соглашение подписывается. А так как вас и в течение первого года бы бросили, стоит ли платить еще за один?
     3 – Какие проблемы могут быть.
     Снова начну «изподподвыподверта», то есть с того, откуда вообще взялось это предложение. Звонок агентши был семнадцатого января, сразу после новогодних праздников – поиздержалась на праздники, работать силкоф нема, а похмелиться надо, вот и решила «бомбануть». Иначе объяснить это не получается. Хоть она и кричала в трубку о том, что так все делают и это общепринятая практика, – бред.
     Случись с вами подобное вымогательство, рекомендую позвонить в агентство и потребовать прекратить это безобразие, можно даже под угрозой… «проблем». Наличие возможности реализации угроз совсем необязательно – на вас пытаются давить столь же беспочвенно.
     Сказка № 6 – Договор без печати агентства недействителен
     Вскользь этого вопроса я уже касался выше, и сейчас снова к нему возвращаюсь – иначе никак. Оно не только одно из самых смешных утверждений, которые я слышал, но и самое въедливое. Будучи активно рекламируемым агентствами недвижимости, оно загаживает мозги не только участникам сделки сдачи-съема недвижимости, но и чиновникам, не имеющим абсолютно к этому никакого отношения – тоже требуют печать агентства на договоре.
     Конкретный пример, недавний, поэтому еще точно зафиксированный в памяти: Детская городская поликлиника № 135, улица Саратовская, дом 14/1. Поселенная мной в том районе девушка, с подмосковной пропиской, попыталась прикрепить для обслуживания к оной поликлинике ребенка. Попросили обосновать, почему она прописана в Подмосковье, а живет в Москве. Честно ответила – снимаю. Попросили предъявить договор найма (с распоряжением № 2774-РП тогда уже было покончено, и про регистрацию договоров найма в лужковском ГУПе не заикались). Ноль проблем – пожалуйста. Отказали! Видите ли, на договоре нет печати агентства недвижимости. Она вежливо поинтересовалась – любого? Да, говорят – любого.
     Абсурд полный! Тогда ей сказал, и сейчас вам сообщаю: буде и с вами подобное приключиться, отправляйтесь к главврачу и вежливо просите его отказать вам в письменном виде. Уверяю, испугавшись вашей осведомленности, он с вами же передаст записку – «прикрепить» – ранее отказавшей медсестре. Проверено.
     Смешно данное утверждение при этом не столько своей ограниченностью, сколько ни разу не менявшимся объяснением, даваемым ему агентами. Диалог:
     Агент из агентства: – Договор без печати агентства недействителен.
     Я: – Почему?
     Агент из агентства: – Ну, вот так.
     Я: – Это где-то написано? Закон какой или постановление?
     Агент из агентства: – Так менеджер сказал.
     Всё, конец диалога, раз менеджер сказал – Закон!
     Теперь по порядку. Есть договор, у него есть «стороны»: сдаватель и сниматель, у них есть права, обязанности и ответственность, что логично, также есть их паспортные данные и контакты – всё это написано в договоре, и они под этим подписываются. И тут – оба-на! Аккурат посередине круглая синяя печать – это кто? Что это за участник договора без прав, обязанностей, ответственности и реквизитов? – А фиг его знает. Объяснение одно: когда договор распечатывали, чистая бумага закончилась, вот, были два листа с какой-то печатью, вроде не мешается – на них распечатали.
     А закон? А что закон – закон безмолвствует. Даже в проекте закона о риэлторской деятельности (валяется где-то в органах власти, под сукном, года эдак с 2006-го) этого нет.
     Эта «сказка», кстати, имеет историю, из самого начала девяностых годов: тогда печати на договора ставили и распространяли слухи об ее, печати, крайней необходимости, в целях контроля за агентами – чтоб они деньги со сделок в агентство несли, а не в карман клали. Сейчас этой байкой и Фросю Бурлакову из села Ельцовка не купишь, а контролировать агентов надо, вот агентства прямо-таки соревнуются друг с дружкой в «солидности» договоров: их заказывают в типографиях, в цвете, с вензелями, на хорошей бумаге…
     Оно, конечно, красиво, но имеет один титанический недостаток – неисправимо. Если договор печатается в офисе на принтере, он, конечно, не так красиво выглядит, но зато в него могут быть мгновенно внесены изменения.
     Например, подходит агент к менеджеру и говорит: «Увеличь число строчек под паспортные данные, в новых паспортах данных «кем выдан» прибавилось – ну не влезает!» Чик-чик и готово. С заказанными оптом в типографии договорами поступить так не получится, или придется выкидывать все неиспользованные до исправления экземпляры, что накладно.
     И ладно бы вопрос был только в размере прочерка под паспортные данные, но ведь есть и конкретные ляпы в условиях договора, в том числе ключевых условиях!
     Конкретный пример: в красивом-прекрасивом договоре найма одного ну очень крупного агентства, корпорации (!) уже много-много лет на каждой сделке, со смехом и улюлюканьем, вычеркивается пункт 5.6, гласящий, дословно: «Если наниматель в течение двух месяцев не платит за съем квартиры, договор считается расторгнутым». Ляп жесточайший, юристу за такое надо не только руки рвать и с работы гнать, но и на лбу каленым железом выжигать «лузер!».
     Причина: снял человек квартиру, заплатил за месяц съема и залог – живет. Через месяц приходит хозяин квартиры: дай денег, тот ему: пошел в задницу. И так ежедневно на протяжении двух месяцев, потом заявляет: я уезжаю, верни залог; и придется возвращать, даже если в квартире погром и за межгород не плачено, так как в том же договоре сказано: «Залог возвращается по окончании срока найма», точка.
     Над этим смеялись, стебались, огорчались, сообщали – годы идут и ничего не меняется: то ли договоров распечатали сразу до конца времен, то ли на фиг это никому не нужно – деньги несут и ладно, а дальше «трава не расти». Вероятней второе.
     Сказка № 7 – Если в договоре написано про внесение денег, расписки не нужны
     А вот это не проста ахинея, а ахинея опасная! Если при вас агент такое заявит – разубеждайте всеми силами своего интеллекта, не получится – бегите от него подальше.
     Строчка в договоре типа: «При подписании данного договора наниматель оплачивает наймодателю первый месяц проживания – сто рублей и залог в том же размере» ничего не дает, даже если там же присутствует фраза «итого в сумме двести рублей», а после нее «наймодатель принимает у нанимателя указанные денежные средства».
     Причина: любая формулировка и запись в договоре о внесении денег есть лишь констатация намерения одной стороны заплатить, а другой стороны эти деньги взять, сам же факт получения денег, что оплаты, что залога, подтверждается только распиской! Нет расписки – нет денег и наплевать, что там в договоре написано.
     И еще существенный момент: расписки всегда пишутся от руки тем, кто получает деньги – только так и никак иначе. Если есть удобная форма – здорово, пусть сам получатель денег заполняет, и никаких отговорок типа: «лень», «рука болит», «не вижу» или «для этого агент есть». Причина: наличие большого количества почерка получателя денег исключает саму возможность последующих заявлений типа: «денег не дали, а подписать заставили», «сам не ведал что подписывал, в заблуждение ввели» и тому подобных.
     Сказка № 8 – Если агент – значит из агентства, частники вне закона
     Это ревность, а раз ревнуют, значит любят :) А что еще это может быть? Безграмотность? Ужель в агентствах все повально безграмотные? Да не может такого быть!
     Пример: я, частник, зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, то есть лицо юридическое, зарегистрированное, описанное и в реестре юридических лиц значащееся, и ОКВЭД у меня 70.31.11 – риелторская деятельность. Что еще нужно?
     Лицензия? Так их отменили еще при царе Горохе, «вот ведь какая загогулина».
     Сертификат? Сертификат штука добровольная – хочешь, получай и всем хвастайся, не хочешь хвастаться – не получай. Лично мне он нужен, как суслику пассатижи, так как не дает вообще ничегошеньки, а денег стоит, причем ежегодно и совсем непонятно, за что.
     Что там еще есть? Членство в каком-нибудь ДАРе, МАРе, РГРе, МГРе… развелось их… лоббистов. Ну да – лоббистов, что они и не скрывают: организации, созданные для лоббирования интересов крупных риэлторских компаний во властных структурах. А мне там что лоббировать? Разве что дотацию на бензин – езжу много (широченный смайл).
     Что мы, частники – индивидуальные предприниматели, не можем? – Нет такого. Страховка? За всех не скажу, а у меня есть, и этим не каждое ООО похвастаться может.
     На ту же тему: в 2007 году в одном из самых крупных агентств недвижимости, корпорации, то ли по причине компьютерного сбоя, то ли «диверсии», слетела защита на внутренней корпоративной сети, и предстал миру квартальный отчет по финансовой деятельности за II квартал 2007 года. Наилюбопытнейший документ. Согласно ему, смотрим страницу 43, пункт 8.1.1: «Размер уставного капитала на дату утверждения ежеквартального отчета: 10 000 руб.», там же, на странице номер 54 сказано, что размер чистых активов 5000 руб. (пять тысяч рублей), под которые собрано обязательств («Вид обеспечения (способ предоставляемого обеспечения): поручительство») на 1 500 000 000 (Один миллиард пятьсот миллионов) рублей. Вот бы и мне так, кто под честное слово, а пять тысяч это даже меньше, чем «честное слово», полтора миллиардика взаймы отвалил, но, это не для ИП, такие «фокусы» доступны только ООО.
     Вообще ИП от ООО отличается лишь тем, что ООО может производить лекарства, например, а ИП нет – надо перерегистрироваться. Плюс если ИП зарабатывает что-то типа больше двадцати миллионов в год, тоже надо перерегистрироваться в другую правовую форму. Всё.
     Сказка № 9 – Паспорта с пропиской для сделки достаточно
     Снова позволю себе немного повториться, намеренно, ибо вопрос серьезный и, к сожалению, ситуации, когда агент настаивает на легитимности данного утверждения, далеко не редки. Так сказать, «Повторенье – мать ученья».
     Паспорт. Что есть паспорт? – документ, удостоверяющий личность. Прописка. Что есть прописка? – отметка о том, что оный человек постоянно зарегистрирован по данному адресу.
     Что это значит? А значит это, что сей индивид имеет право в данной квартире находиться, обслуживаться в районной поликлинике и водить своего дитятю в местную школу. Всё? Нет – еще голосовать за своего депутата на местном избирательном участке. О том, что этот человек имеет право сдавать квартиру, в паспорте не написано. Оно, конечно, можно написать, от руки, получим недействительный паспорт.
     Даже аферка в недвижимости, на этом построенная, есть, я про нее уже выше рассказывал. Да и без аферы: подпишите договор с кем-то прописанным, а потом явится хозяин и адъю: «Выметайтесь, знать ничего не знаю, сдавать не собирался, а с женой, которая договор подписала, уже давно в разводе, и выписать эту сучку из своей квартиры никак не могу». А что вы там подписали, с кем подписали, никого не касается: смотри 671 статью Гражданского кодекса РФ – только собственник или лицо с доверенностью от собственника. А какие документы бывают и что они значат, я уже рассказывал.
     Сказка № 10 – Неприватизированные квартиры сдавать нельзя
     Коротко – статья 67 часть 1 пункт 2 Жилищного кодекса РФ, в ней практически одно слово: «Можно». А вот о том, как можно, с чем можно и сколько можно – история длинная и, естественно, опять скучная.
     === Впереди полное болото ===
     Для начала немного законодательства: квартиры по договору социального найма предоставляются на основаниях, расписанных в седьмой главе Жилищного кодекса РФ. О порядке использования таких квартир подробно расписано в восьмой главе того же кодекса – особо любопытные могут почитать в подробностях. Сам договор социального найма бывает трех видов: «брежневский», «черненковский» и «новый» (сильно любопытные с их текстами могут ознакомиться самостоятельно, они у меня на сайте есть).
     Черненковский – он потому «черненковский», что принят был Постановлением Совета Министров РСФСР № 415 25 сентября 1985 г., при недолгом властвовании Черненко Константина Устиновича дорогого. По таким договорам квартиры предоставлялись вплоть до 21 мая 2005 г., когда Постановлением Правительства РФ № 315 был утвержден новый типовой договор социального найма. «Брежневский» датируется 1966 годом, когда еще бодрый и дорогой Леонид Ильич только что взошел на трон.
     В ходу они до сих пор все три, так как при введении новой формы договоры, заключенные ранее, не изымались и не переписывались, о чем в «новом» даже есть специальная строчка: «Ранее заключенные договоры социального найма жилого помещения не подлежат переоформлению».
     Вообще эта «социальная троица» не ахти как сильно друг от друга отличается, в общих пунктах, но нас-то интересует конкретный – отношение к сдаче в поднаем, а вот тут они разнятся существенно.
     «Брежневский»: «В случае сдачи жилой площади в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемое жилое помещение подлежит изъятию». Вот так, коротко и ясно: живет не тот, кто прописан – значит, сдается, а раз сдается, значит нужно отобрать в целях пресечения получения нетрудовых доходов.
     «Черненковский»: в правах нанимателя уже появляется строчка: «Сдавать в поднаем занимаемое жилое помещение или часть его в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом РСФСР, а также правилами сдачи жилого помещения в поднаем». Но от нее не легче, так как 78-я статья того, советского, Жилищного кодекса кратко, четко и непреклонно разрешала лишь «пустить пожить за присмотр», что было подчеркнуто и в типовом договоре социального найма того времени, сразу под приведенной выше строчкой была другая: «Если систематически сдается жилая площадь в поднаем с целью извлечения нетрудовых доходов, сдаваемое изолированное жилое помещение подлежит изъятию в судебном порядке». Хвала Всевышнему, что «в судебном порядке», а не просто «подлежит изъятию».
     «Новый»: на то он и «новый», рыночный, чтоб быть куда как более лояльным и либеральным, гласит – глава III, пункт 6, абзац Б: «…сдавать жилое помещение в поднаем». Вот так, четко, ясно, и ни слова про нетрудовые доходы, даже в новом Жилищном кодексе оному праву строчку отвели (статья 67 часть 1 пункт 2). Четко-то оно четко, ясно-то оно ясно, но не всё так просто, причем настолько не просто, что вернусь к этому ниже.
     Есть такая юридическая аксиома: «Закон обратной силы не имеет» – то есть по умолчанию так, и никак иначе. Иногда, в особых случаях, возможна «Reverse force of law»*20, но она не должна противоречить статье 54 Конституции РФ – не ухудшать положение и не усиливать ответственность. Иными словами: «Что написано пером, не вырубишь топором», а договоры социального найма являются не только бессрочными, но и наследуемыми – что по «старому» Жилищному кодексу, что по сейчас действующему (статья 60 пункт 2 и статья 82 пункт 2 ЖК РФ).
     То есть, сдавая квартиру, когда на руках, например, брежневский договор социального найма, есть шанс вляпаться в порядочные неприятности и длительные судебные процессы, выкарабкаться из которых будет очень не просто. Соответственно, прежде чем начинать думать о сдаче квартиры, полученной по договору социального найма, не мешало бы озаботиться апгрейдом договора. Здесь сразу замечу: писать заявление об утере договора и просить его восстановления бесполезно – будет точно такой же, только бумага будет белая, а не пожелтевшая от времени.
     Всему виной строчка из 315-го Постановления Правительства: «Ранее заключенные договоры социального найма жилого помещения не подлежат переоформлению». Вообще писалась она не для этого, а дабы оградить граждан от пронырливых чиновников, которые могли бы, не будь такой строчки, начать требовать переоформления договоров, а их много, соответственно огромные очереди, как следствие «карманные» конторы по помощи в переоформлении, взятки и так далее. И вот: хотели как лучше, даже вроде получилось, но одна маленькая «засада» есть.
     Я не знаю, как отнесутся в муниципальной конторе к вашему желанию внести изменения в данный договор – о прецедентах не слышал, но право на это вы имеете, на основании самого договора социального найма (в «новом» – глава III пункт 6 абзац Д, в «черненковском» – пункт 3 абзац Е, в брежневском – не помню, посмотрю как-нибудь, если не забуду) и пункт 2 статьи 67 ЖК РФ.
     Итак, будем считать, что вы потужились, и в вашем датированном каким-нибудь 1978 годом договоре социального найма появилась современная, рыночная, строчка: «… сдавать жилое помещение в поднаем …». Дальше что? А дальше самое интересное.
     Формальное право сдавать квартиру вы имеете, но! Снова лезем в Жилищный кодекс, статья 76: «…Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда всё жилое помещение в поднаем…». То есть, чтоб вам никто ничего не сказал, надо топать в муниципалитет, префектуру или предприятие – кто вам квартиру «социально предоставил», с запросом на разрешение квартиру сдавать, – получать от них письменное разрешение. Как это делается – понятия не имею, и не видел и не слышал, чтобы хоть кто-то этим озаботился. Как с прописанных в квартире родственников собрать разрешения – вопросов не вызывает, а вот даст ли его сам Наймодатель… Повод отказать у него есть, причем не один, а четко прописаны лишь два:
     1 – поднаниматель не страдает хроническими заболеваниями.
     То есть, вы к ним за разрешением, а они, ехидненько так – справочку предоставь, о состоянии здоровья потенциального съемщика, не кашляет ли, не чихает?
     2 – из-за состава семьи потенциального съемщика не будет превышена норма жилой площади на человека.
     Эту сразу просите. Приходит к вам человек квартиру смотреть, а вы ему с порога: «Справку о составе семьи приготовили?», и никого не волнует, что он собирается жить один.
     Есть ли «третье», а может и «десятое» – не знаю, дальше идет формулировка «а также в других предусмотренных федеральными законами случаях», но и первых двух более чем достаточно: не думаю, что найдется съемщик, согласный ради квартиры собирать вышеупомянутые справки, разве что сдавать будете с колоссальным дисконтом.
     Вопрос: что делать? Как сдать муниципальную квартиру, чтобы и «голова не болела», и по инстанциям не бегать, и цену безобразно не скидывать. Ответ – не париться, а внимательно прочитать пункт 1 статьи 80 Жилищного кодекса РФ: «Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам)».
     Всего и делоф – стряпаем бумажку-разрешалку типа: «Я, Вася, разрешаю Коле, пока меня нет, жить в квартире с целью за ней присмотра и содержания», на основании которой съемщик и живет. Типа «временный жилец». А чтобы не хулиганил и, проснувшись утром с похмелья, не заявил мутным голосом: «Явилась ко мне во сне Сара Конор, голая, и сказала: написано – за присмотр, вот и живи за присмотр – нечего этим крохоборам деньги отдавать, пожертвуй их на восстановление матриархата в Зимбабве; так что платить я тебе больше не буду», – к оной бумажке-разрешалке делается вторая бумажка, несколько похитрее…
     Содержание – как обычного договора найма, с ценой, сроками оплаты, обязанностями и ответственностью, плюс обязательная строчка: «Все ранее достигнутые, устные и письменные, соглашения сторон с момента подписания данного соглашения утрачивают силу». Здесь еще обязательно нужно внимательно отнестись к датам подписания: если в «разрешалке», в которой «за присмотр», значится, что бумага подписана, например, 15 сентября, то во второй должно быть указано, что она подписана не ранее 16 сентября, а то, что они реально подписаны в один день, никого не волнует.
     И еще есть одна тонкость – каждая из них пишется в одном экземпляре: «разрешалка за присмотр» – съемщику, а та, в которой уже деньги фигурируют, – наймодателю. Зачем? Элементарно – во избежание шантажа.
     Уведомление же наймодателя, предписанное Законом, происходит устно. Там не прописано, что оно должно быть строго письменным, вот и докажи, что не звонил – не сообщал.
     В принципе, в оной статье есть строчка о том, что наймодатель (это не вы, вы наниматель, а для вашего съемщика – поднаймодатель) может сие запретить (только из-за нарушения норм жилой площади), но так он же не знает, его «устно» уведомили. И есть еще один «минус», но он не в счет, – относится к самому соглашению: его надо будет каждые полгода переписывать.
     Вышеописанное, конечно, немного кривовато, но так вы же хотите получить доход с того, что вам не принадлежит, и без согласия того, чье это. Так что не капризничайте, ибо даже если у вас на руках брежневский договор социального найма – не страшно, в нем тоже про временных жильцов сказано. То есть можно было не тужиться – изменения не вносить.
     === Выбрались из болота ===
     Съем же муниципальной квартиры у ее нанимателя также ничем криминальным и каверзным не опасен. Снимайте на здоровье.
     Поясню откуда такой оптимизм и призывы не париться и не заморачиваться – статья 79 ЖК РФ: как и других съемщиков, поднанимателей выселяют только в судебном порядке. То есть, сохраняя нормальные отношения с вашим квартиросдавателем, который сам является оной квартиры съемщиком, вы ничем не рискуете. Даже если кто-то настучит, «куда следует», и у вашего квартиросдавателя возникнут проблемы – это будут его проблемы.
     С ним будут долго, очень долго, судиться-рядиться, требуя прекратить сдавать квартиру в поднаем и грозя расторгнуть договор социального найма, что практически нереально. И только после того, как процесс будет выигран, а договор поднайма признан недействительным (был бы еще этот договор…), соответственно ваше пребывание в квартире незаконным, что доказать в принципе вообще невозможно, если у вас с квартиросдавателем хорошие отношения…
     Даже после этого у вас будет еще три месяца на неспешный поиск и съем другой квартиры, что вовсе не напрягает, так как вышеозвученное «до» настолько малореальное и длительное – купить квартиру успеть можно, даже в Москве.
     *20 «Reverse force of law» - обратная сила закона, ретроактивность закона - действие закона или другой нормы права в отношении событий, которые имели место до вступления закона в силу. Как правило, применение обратной силы закона считается несовместимым с принципами законности и правового государства. Конституциями многих стран применение обратной силы закона, в первую очередь, в уголовном праве прямо запрещено.
     Сказка № 11 – Цена квартиры (наем в месяц) в течение года не меняется
     А сколько копий было на этой теме сломано… счета нет, а всё из-за чего! Есть 614 статья Гражданского кодекса РФ, в пункте № 3 которой черным по белому написано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».
     И есть 682 статья того же ГК РФ, называемая «Плата за жилое помещение», в которой нет ни слова о сроках эмбарго на изменение цены.
     А еще есть информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда № 66 от 11 января 2002 года с разъяснением, что норма 614 статьи не диспозитивная, а императивная, то есть предусмотреть договором «иное» не получится. Вот этим-то письмом в спорах и размахивают как щитом, абсолютно забывая о том, что и 614 статья, и письмо № 66 рассматривают только 34 главу Гражданского кодекса РФ, а сдача/сняча квартир регулируется 35 главой ГК РФ, то есть статьей 682 ГК РФ.
     Зоологический пример: есть и с перьями, а не птицы, есть и с крыльями, а летать не умеют. Более подробно цитирую ст. 682 ГК РФ: «… Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором…». А что закон? Закон лишь запрещает изменять оплату задним числом, а в договоре можете предусмотреть хоть ее ежемесячное изменение. Останется только найти простачка, который под этим подпишется.
     Сказка № 12 – Полусказка про бесплатное перезаселение, если что…
     «Полусказка» – ибо «полуправда».
     В договоре об оказании услуг многих агентств есть пункт, гласящий, что если что-то не так, агентство перезаселяет бесплатно. Хозяин ли выгнал в первые три месяца проживания, или клиенты съехали в первые три – шесть месяцев проживания – агентство обязуется бодро искать, быстро заселять и денег не брать.
     Пункт-то такой есть, и даже некая видимость работы потом присутствует, даже кому-то везет – реально перезаселяется, но это скорей эмпирическое исключение, подтверждающее правило. На деле «за бесплатно» никто не работает.
     Изгнанный съемщик ждет и удивляется: а что это никто не звонит, а сам наберешь – нет вариантов:
     И все легко им помыкали:
     Пошлют туда, пошлют назад,
     Без злобы горькой, без печали –
     Святой наивностью богат.
     Агент же, по идее обязанный носом землю рыть, ждет. Просто ждет, пока не застоится какая-нибудь квартира. Перекупить информацию у контрагента он не может – нет денег, а сейчас 90% квартир сдается с контрагентами. Отдавать хороший вариант, на котором он легко заработает – не намерен, ему даже менеджер ничего не скажет, не сможет. Пусть только посмеет что-то сказать – сам заселять поедет. Вот он и ждет, ему спешить некуда, а клиент… а что клиент: посидит – посидит, да сам что-нибудь и снимет, как обычно и происходит.
     Оставшийся же без постояльцев наймодатель оказывается еще в более незавидном положении – тоже сидит и ждет, пока сам квартиру не сдаст. И ответ получает такой же – нет клиентов. А куда делись, раньше были? Да – были, а сейчас нет, ушли на дальний кордон.
     Причина снова проста: раньше, когда наймодатель очень не дешевой квартиры платил агенту, его квартира рекламировалась как сдаваемая без комиссии (такие квартиры отнюдь не из общедоступного сегмента – дорогие), соответственно пользовалась повышенным интересом и у потенциальных съемщиков и у других агентов – везли своих клиентов. Теперь же она стоит в рекламе с комиссией среди десятков аналогичных квартир, сдаваемых без оной «надбавки». Естественно, она вызовет интерес в последнюю очередь.
     Избежать такой, бесплатной, работы, можно – сложно, но можно: достаточно лишь агенту напрячься и очень четко сформулировать принципиальную позицию: квартира сдается/снимается на длительный срок, при расторжении договора ранее числа ИКС, сторона-инициатор теряет деньги. Всё.
     Всё, но непросто: такой пункт в договоре самый сложный для согласования – никто не хочет быть связанным по рукам и ногам на четко означенный срок. Высока вероятность, что клиенты просто уйдут и сделка не состоится, а денег хочется, поэтому такого пункта в подавляющем большинстве договоров просто нет. Имеем – что имеем.
     Считаю уместным привести здесь один параграф из договора на обслуживание. Того договора, который в куче других бумаг подсовывает на подпись съемщику заселивший его агент по аренде квартир. Бумаг много: договор найма в двух экземплярах, расписки, акты – целый ворох, и этот договор. Естественно, внимательно его никто не читает. Авторство данного договора принадлежит одному, ну очень крупному агентству недвижимости. Я его изучил, от делать нечего, на одной из сделок, пока стороны договор найма читали. Изучил и данный параграф на телефон сфотографировал – специально для этого повествования.
     Номера пунктов, синтаксис и пунктуация сохранены намеренно – передаю именно так, как запечатлелось на фото.
     4.4. Заказчик обязуется не размножать информацию любым способом, не посылать, не продавать, не обменивать и не передавать ее каким-либо иным способом частично либо полностью, не использовать информацию полностью или частично для создания собственных баз данных или архивов.
     4.5. Оплатить услуги ИСПОЛНИТЕЛЯ.
     5. Ответственность сторон.
     5.1. ИСПОЛНИТЕЛЬ не несет ответственности за подлинность прав наймодателей на предлагаемые ими жилые помещения.
     5.2. ИСПОЛНИТЕЛЬ не несет ответственности за достоверность данных полученных от наймодателя.
     5.3. ИСПОЛНИТЕЛЬ освобождается от ответственности за все негативные последствия, вызванные предоставлением ЗАКАЗЧИКОМ недостоверных сведений и/или, если эти последствия вызваны виновными действиями (бездействиями) ЗАКАЗЧИКА либо третьих лиц.
     5.4. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору если неисполнение обязательств явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора.
     6. Дополнительные условия.
     6.1. Все изменения и дополнения к данному Договору действительны в том случае, если они представлены в письменной форме, в двух экземплярах и подписаны обеими сторонами, по одному экземпляру для каждой из сторон.
     6.2. После подписания акта о выполненных работах комиссионное вознаграждение, уплаченное ЗАКАЗЧИКОМ, возврату не подлежит.
     Забавно, да? Никакой ответственности, одно сплошное от нее освобождение.
     Сказка № 13 – Мороз и солнце – день паршивый
     В основном этой побасенкой пользуются неаккуратные квартиросъемщики – нельзя выселить в холодное время года, если в квартире проживает малолетний ребенок. Агенты ее упоминают изредка, да и то, если объясняя, почему договор пишется на срок менее года, уже всё сказано, а от тебя еще что-то ждут. Добавляют, до кучи. В реальности всё немного не так, но и не без истории.
     История:
     Одну непутевую гражданку, назову ее «Мадам Вонг», имеющую на руках трех несовершеннолетних детей, пытались в судебном порядке выселить из занимаемой ею квартиры. Дело было в октябре-ноябре 2001 года в городке Сасово Рязанской области.
     Сасовский районный суд 15 ноября 2001 года вынес решение о выселении оной гражданки, передал дело в исполнительное производство. И постигло бедную гражданку предписание: освободить квартиру в пятидневный срок. Что она там натворила, почему ее выгоняли и из-за чего она не «бодалась», пока дело было на рассмотрении Сасовского суда, мне неизвестно. Возможно, просто повестки игнорировала, а когда в дверь судебный пристав позвонил, поняла, что шутить с ней никто не собирается.
     Начала шевелиться – действовать: настрочила частную жалобу в судебную коллегию по гражданским делам Рязанской области и заявление об отсрочке исполнительного производства в Рязанский районный суд. В нем указала, что она в настоящее время не может выполнить требования судебного пристава-исполнителя, поскольку ее семья не имеет другой жилой площади, а дети часто болеют в осенне-зимний период.
     Рязанский суд ей в удовлетворении претензий и приостановке исполнительного производства отказал:
     «Отказывая «Мадам Вонг» в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что доказательств, подтверждающих обстоятельства, препятствующие совершению исполнительных действий, и оснований для приостановления исполнительного производства, предусмотренных Федеральным законом РФ «Об исполнительном производстве», «Мадам Вонг» не предоставлено».
     Но судебная коллегия оную гражданку выручила:
     «Однако такой вывод суда не соответствует материалам дела и нормам процессуального законодательства, в связи с чем, является преждевременным. В нарушение требований действующего процессуального Закона, суд не уточнил заявленных «Мадам Вонг» требований, хотя выяснение этого вопроса имеет существенное значение для их рассмотрения, поскольку действующее процессуальное законодательство предусматривает разный порядок рассмотрения указанных требований.
     При таких обстоятельствах определение суда не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене. При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, восполнить процессуальные нарушения, определить круг юридически значимых обстоятельств и разрешить требования «Мадам Вонг» в соответствии с требованиями действующего законодательства.
     На основании изложенного, руководствуясь ст. 317 ГПК РСФСР, судебная коллегия определила: определение Сасовского районного суда от 15 ноября 2001 года отменить, а дело направить на рассмотрение в тот же суд».
     Фактически это означает следующее: дело оная, названая мной «Мадам Вонг», де-юре – проиграла, но де-факто – выиграла, так как поставленной цели она достигла – осталась в квартире. А далее, пока суть да дело, лето не за горами, да и отсрочку можно использовать для поиска нового места обитания. И хоть судебная коллегия прямо не признала, что температура на улице является достаточно веским основанием для отмены решения нижестоящего суда или приостановки процедуры выселения, но то, что «погодный фактор» может являться юридически значимым обстоятельством, могущим повлиять на решение, согласилась. Для остальных это означает следующее:
     1 – Российское право не прецедентное, как в США, например; соответственно, бессмысленно рассчитывать выиграть аналогичное дело по схожим обстоятельствам, но:
     2 – Никто не запрещает, пытаясь не дать выгнать себя из квартиры, затягивать процесс, требуя рассмотрения и погоды за окном как юридически значимого обстоятельства, при этом ссылаясь на ранее принятое определение Рязанского областного суда от 23 января 2002 года № 33-89-02.
     Что до основного, базисного, законодательства – нет ни одного закона, постановления, письма или разъяснения Верховного Суда со словами, хоть близко по смыслу похожими на: «В холодное время года граждан с малолетними детьми выселить из квартиры нельзя».
     Сказка № 14 При поиске съемной квартиры всегда возить при себе деньги
     Хороший способ получить взрывную порцию адреналина – снять квартиру строго следуя наущениям агента: «Деньги с собой, три суммы! Квартира хорошая, сразу не возьмете – другие снимут!» При этом, чем вы более одинокая и беззащитная девушка, никогда не посещавшая секцию самбо, тем большая порция адреналина гарантирована: идти в незнакомое место, на встречу с неизвестными людьми, имея в кармане упругую пачку дензнаков – «весело». Даже с молодым человеком весело, как в анекдоте: «Тебя-то только изнасилуют, а меня ведь и побить могут!». Да и будучи два метра ростом, косой саженью в плечах и «черным поясом» в кармане, стоит помнить – «против лома нет приема».
     Вообще оное агентское требование «всё бабло при себе и сразу, на всякий случай» – от лукавого. Лень встречаться еще раз, хотца сразу вопрос закрыть, вот и верещат, соревнуясь в изподподвыподвернутости советов типа «приехать с друзьями, которые, пока вы смотрите квартиру, будут с деньгами прятаться за углом и, если всё в порядке, зайдут» (реальный совет из «списка советов» одного бАААаальшого агентства).
     Не слушайте: три – пять тысяч рублей в кармане, для того чтобы оставить задаток, вполне достаточно, если у вас, конечно, нет пластиковой карты. С карточкой всё куда проще, нужно лишь заранее озаботиться списком «родных» банкоматов недалеко от просматриваемой квартиры. Всё оформили, всё написали и топ-топ ножками – обналичили.
     Еще проще, если вы снимаете квартиру не в одиночестве: оформление занимает тридцать – сорок минут, этого времени более чем достаточно для прогулки к банкомату, пока ваша «вторая половина» присматривает за процессом оформления.
     Еще один аргумент, приводимый агентами за «всё сразу» и против задатка: буде хозяева выбирать станут, у претендентов с «всё сразу» шансов больше, чем у тех, что с задатком. Вынужден согласиться – да, больше, но! Конечно, сдаватели вправе выбирать, кому сдавать квартиру – их квартира, однако рассматривая данную ситуацию как один из тестов на толерантность… «Короче, Склифосовский» – не буду углубляться в герменевтику, думаю и так всё ясно.
     Итого: задаток или карточка и никаких «друзей в кустах» – не хотят и не надо, здоровье дороже. А вообще, лучше в одиночку смотреть квартиры не ездить, особенно по вечерам, особенно одиноким беззащитным девушкам.
     Собрание мЭнеджерских сказок – купля-продажа
     В купле-продаже квартир всегда были, есть и никуда не денутся свои методы запугивания и облапошивания. В основной массе они мало чем отличаются от «арендных», но есть и типично «купипродайщицкие», самый распространенный из них «Заложники» (сказка № 1). Те, кто покупал квартиры через агентства, читая сей сказ, будут узнавать многие моменты и громко материться, вспоминая безвозвратно потерянные нервные клетки.
     Вообще, суммируя развитие конкуренции и дикие цены на московском рынке недвижимости, а лицензирование, как вы уже могли убедиться, что слону дробинка, получаем активный рост не только количества и качества афер по всем направлениям, но и массовое перетекание типичных методов аферистов в инструментарий агентств недвижимости. Оно, конечно, в агентствах не так всё «запущено», но всё равно, «на грани фола».
     Сказка № 1 – Про залог, задаток и аванс
     Итак, желаем купить квартиру и с сим желанием звоним в агентство, например, не по конкретному варианту, и первое, что слышим по телефону: «Приезжайте к нам, подпишем договор, внесете предоплату, и мы вам будет подбирать квартиры». Ответ в 99% случаев: «Go to ass». Нет квартиры – нет предоплаты. И это правильно (начинаю уворачиваться от помидоров, летящих в мою сторону из рук агентов по продаже).
     Звоните по конкретному варианту – отправляетесь смотреть – нравится, а дальше, кто подписывал, вспоминает. Вы подписываете два договора: первый типа с продавцом. Вносите ему залог или аванс (в чем между ними разница, и что есть общее, расскажу чуть ниже). Второй с агентством – договор на оказание услуг.
     Кто подписывал, вспоминает договор с агентством, пункты «требования к подбираемому варианту». Зачем они нужны, когда конкретная квартира уже есть, не очень понятно. Но на это, в предвкушении покупки, обычно не смотрят, как и на то, что в договоре не указана и сама конкретно покупаемая квартира. Да и агент, перепуганным зайцем под руку верещащий, что это «стандартный бланк», «всё равно предварительный» и «ничего особенного», – вроде как убеждает.
     Вносите агентству предоплату, далее – продавец передумывает и, так как вы вносили залог/аванс, а не задаток, отдает вам деньги, агентство же деньги не возвращает, сделка-то не по их вине развалилась и от выполнения договорных обязательств оно не отказывается – готово подыскивать квартиру. Тут неожиданно выплывает ранее опущенный, как несущественный, пункт договора с агентством, что агентство предоставляет пять – десять, по щедрости, вариантов на выбор и, если покупатель от них отказывается, то денег он обратно не получает, а агентство считает договор исполненным.
     И снова возвращаемся к пункту «требования к подбираемому варианту», который, как «несущественный», заполнен настолько примерно и размыто, что если вы искали хорошую однокомнатную квартиру в центре Москвы, то и малометражная двушка в Голицино (40 км. от Москвы по Минскому шоссе) вам тоже подойдет: общая площадь примерно та же – сорок-сорок четыре метра, месторасположение – час на электричке до Белорусской и вы в центре столицы! Главное, в бюджет уложиться.
     Это явление, когда покупателя возят по заранее не подходящим квартирам, а подходящие срываются, одна за другой, называется «выкатывать». Очень результативный «метод работы»: деньги, уплаченные агентству, покупатель так и так потерял, плюс теперь теряет время, что и так плохо – недвижимость дорожает, а при покупке в кредит плохо вдвойне – срок подтверждения банком кредита строго лимитирован, не уложитесь – опять собирать справки и «собеседоваться». Агент же свое получит по-любому: покупатель либо тупо потеряет деньги, либо, от безысходности, будет вынужден совершить отнюдь не выгодную покупку.
     Более того, если агент вас привел на продаваемую квартиру, это еще не значит, что квартира действительно продается: она может быть уже продана – агент, таким образом, набирает клиентов, пока оформляемая квартира пустует. А может вообще не продаваться, а просто принадлежать другому агенту: шабашат парни. И так далее, вариантов масса.
     Речь здесь идет о десятках и даже сотнях тысяч «условно зеленых» с одного «терпилы», за такие деньги можно и адвоката по судам погонять, и «бойцов» натравить – всё равно навар останется, тем паче, что юридически всё обставлено безупречно, в отличие от знаменитого арендного «лохотрона».
     И еще один «плюс» «заложничества» для агента (столкнувшихся сотни, если не тысячи, поспрошайте по знакомым, наверняка кто-нибудь найдется): квартира подходит, но «вдруг» хозяин передумывает и начинает задирать цену, или агент начинает стращать: де, появились конкуренты, предлагающие на двадцать «тонн» больше, но вы мне сверху, мимо кассы, пятерку тонн зелени отсыпьте – всё утрясу, а нет – сделка сорвется, и еще неясно, сколько времени будем назад залог выколачивать (порядок возврата залога обычно тоже не лимитирован). Законной возможности пресечь такое вымогательство просто нет, а будете бузить, агент пишет докладную записку руководству о том, что он показал вам положенное количество квартир, но вы не только от всех отказались, но и ни одного акта осмотра не подписали. Всё – получить нужное количество свидетельских показаний о том, что вы приходили смотреть ту или иную квартиру, не проблема.
     Похоже на бред или, еще хуже, на вымысел? А попробуйте, покупая квартиру через агентство и внося деньги продавцу, настоять на заключении соглашения о задатке, типа: «Какая вам разница». Не получится. Причина: при составлении соглашения о задатке в нем прописывается конечная сумма сделки, а при существенном изменении условий сделки продавцом – цены или отказе им от сделки – он возвращает задаток в двойном размере (статьи 380 и 381 ГК РФ). Залога и аванса это не касается: передумал – вернул деньги, и всё.
     Будь моя воля, сами понятия «залог» и «аванс» в купле-продаже недвижимости запретил! Нельзя, и точка. Не понимаю я – почему покупатели квартир позволяют себя, извините, «ставить раком»? Задаток? Нет, до свидания, продавай дальше. Если человек, продавец квартиры, нормальный, вменяемый товарищ, действительно желающий квартиру продать, – возьмет задаток. Если же он «жук», а еще и накрученный агентом «жук»: сегодня залог беру, а завтра передумываю – зачем вообще с ним связываться? Пусть умнеет. И он пусть умнеет, и его агент пусть умнеет. Один от его «залог» уйдет, второй, третий – задумается. Никуда не денется, задумается.
     Агентов, за залог ратующих, понимаю, очень хорошо понимаю – так проще. Договориться о задатке всё равно, что уговорить продавца некоторое время походить в кандалах. А вдруг завтра цены взлетят! А вдруг послезавтра покупатель на пять тысяч больше предложит! А вдруг, а вдруг, а вдруг. А так – цоп! Всё. Квартира продана.
     Да, господа агенты, с залогом и авансом проще, но разве это честно по отношению к тому, кто платит?
     Фу, кака какая получилась, из серии чуть ли не «о душе подумайте!» – самому смешно. Пока клиенты, любые клиенты, агентств, агентов – без разницы, сами не начнут отстаивать свои права, не поумнеют, так и будут оставлять «беспроцентные кредиты», платить «мимо кассы» и оставаться один на один с произволами второй стороны.
     Конец импровизированного лирического отступления. Возвращаюсь к заложничеству.
     Конкретный пример, в котором я лично участвовал: одни мои знакомые покупали квартиру, через агентство (агентство, агента и адрес квартиры не назову – просто не хочу) и, так как для них это был «темный лес», попросили меня сделку проконтролировать. Квартира в Мытищах, цена два миллиона руб. Цена сладкая, тем более, что агентские в нее уже входят, дело было в конце 2006 года.
     Собрались на подписание договора в офисе агентства: я, друзья-покупатели, продавец (реальный, квартира его – бумаги проверил), агент, который квартиру ведет, менеджер. Дали, для ознакомления, заранее подготовленные договора: почитать и «заполнить некоторые пункты». К «некоторым» относился и пункт «требования к подбираемому варианту», а все финансовые пункты, в обоих договорах – с продавцом и с агентством – были уже заботливо расписаны. Десятипроцентный залог был поделен поровну: сто тысяч – залог продавцу и сто тысяч – агентству.
     Попросил убрать из договора с агентством пункт «требования к подбираемому варианту» вообще, но вместо него написать конкретно данную квартиру – нельзя, так не делается. Простой вопрос: «Почему?», породил пятнадцатиминутный спич с жонглированием номерами поправок, внесенных в законодательство о риэлторской деятельности и Гражданский кодекс. Ладно – бог с вами, золотые рыбки, я хоть и не понимаю, при чем здесь 258 статья ГК РФ (раздел имущества фермерского хозяйства) и когда успели принять Закон о риэлторской деятельности, но сделал вид – «вам виднее».
     Давайте тогда агентские сто тысяч заложим в ячейку, или кинем на аккредитив, сделка пройдет – деньги ваши. Нет! Так не положено! И снова: «Но почему?!». И снова лекция о накладных расходах при проведении сделок по продаже квартиры. Хорошо, предположим, что в агентстве денег на оперативные расходы нет вовсе, тогда вместо «залога» с продавцом подписываем соглашение о задатке на сто тысяч рублей. Нет – так вообще нельзя! Но почему?!!! И снова «ликбез» о последних изменениях, внесенных в 58 главу ГК РФ (проведение игр и пари).
     Дальнейший разговор опущу – он ни к чему не привел, в конце мне еще и нахамили. Квартиру мои друзья таки купили, другую, без агента, тупо по газете, было соглашение о задатке, а наличных не было вообще – всё через аккредитив. А та квартира «продается» до сих пор, за примерно ту же цену: последний раз я ее в рекламе видел за два миллиона двести тысяч (в ноябре 2009 года).
     Здесь считаю немаловажным более точно очертить разницу между залогом, задатком и авансом. Причина: агенты, если вам придется с ними общаться на эту тему, будут спорить до хрипоты, кричать и упираться до последнего, отстаивая свою «правоту» в вопросе необходимости оформления именно аванса или залога. Их можно понять, особенно если речь идет о покупке квартиры с альтернативой (за счет денег от продажи одной квартиры, покупается одна или несколько других): если одна квартира в цепочке сорвется, всё рассыплется и надо возвращать деньги в двойном размере, что, естественно, нежелательно. Но! Личное мнение: это попытка решения вопросов собственного непрофессионализма за счет клиентов. Ведь срываются сделки в цепочке также из-за авансов и залогов, «под задатком» сидели бы смирно и не дергались, а настоять на задатке, объяснить, уговорить и, в конце концов, заставить оформлять именно по задатку, не так просто.
     Теперь, для большего понимания вами вопроса, детально остановлюсь на самих понятиях залога, аванса и задатка. Даже выделять их как необязательное к прочтению «болото» не буду, так как случись вам общаться на данную тему с агентом, столкнетесь с такой герменевтикой толкований законодательства, в сравнении с которым блокада Ленинграда лишь мелкое недоразумение.
     Начну с простого – задаток. Уже упоминал, что его регламентируют 380 и 381 статьи ГК РФ:
     Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
     1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
     2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
     3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
     Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
     1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
     2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
     Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
     Всё, казалось бы, коротко и предельно ясно: передумал квартиру продавать – верни задаток в двойном размере. Коротко и ясно, но не так просто. Одного слова, «задаток», в соглашении о задатке мало, кроме этого, оно должно содержать принципиальные, неизменяемые условия сделки, как то: конечную цену сделки, сроки и порядок оплаты, условия и сроки передачи имущества. Кроме того, так как задаток подразумевает наличие договорных отношений между сторонами, соответственно, при нарушении данных отношений и срыве сделки виновная сторона обязана возместить второй стороне убытки. Этот вопрос также должен быть отрегулирован в соглашении о задатке, либо должно быть указано, что от претензий по убыткам стороны отказываются – только задаток в двойном размере.
     С залогом тоже всё не намного сложнее. Как один из способов обеспечения исполнения обязательств он указан в 329 статье ГК РФ: «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».
     В статье 336 ГК РФ, определяющей предметы залога, нет указания на то, что залогом не могут быть деньги: «Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом». Согласно 344 статье ГК РФ залогодержатель несет ответственность лишь в пределах его действительной стоимости, то есть, если что, обратно вы получите лишь то, что сами и вносили, без каких-либо штрафов, пени и моральных ущербов.
     «Залоговая схема», обзову ее так, иногда используется и «по-честному», для ускорения регистрации сделок с недвижимостью. Поясню: раньше, до 2006 года, официально существовала «ускоренная регистрация» – до пяти дней, обычная же длится один месяц. Агентам же, особенно при проведении альтернативных сделок, ждать месяц, пока деньги закрыты в ячейке, не просто не выгодно, а иногда и опасно: предложит кто-нибудь больше за квартиру, уже зафиксированную в цепочке, пока деньги на ее выкуп в ячейке томятся, и всё – вся цепочка посыпалась. Вот и пользовались «ускорением», несмотря на его стоимость. Потом, когда данная услуга была отменена (сейчас строго месяц), придумали оформлять сделки через залог имущества, которое регистрируется всего пять дней.
     Подают документы на регистрацию залога имущества под обеспечение обязательств оное имущество покупателем оплатить и, сразу же, подают документы на снятие обременения. Всё. Через семь – десять дней у покупателя на руках свидетельство о праве собственности без каких-либо отметок об обременении, у продавца отмеченный договор купли-продажи: можно открывать ячейку. При этом «минусы» данной схемы касаются лишь агента: с бумагами возни больше, расход времени на регистрацию вдвое выше, и стороны надо убедить, что «всё будет хорошо».
     И последнее – аванс.
     Про аванс ГК вообще молчит. Он лишь вскользь упоминается в: статье 380 пункт 3, статье 711 пункт 2, статьях 735 и 823. Здесь: 711 и 735 статьи к операциям с недвижимостью вообще не относятся – они про договора подряда, а 823 – коммерческий кредит, то есть тоже не наш случай.
     Третий пункт 380 статьи приводил немного выше, не буду повторяться, просто «переведу» на понятный язык: аванс можно обозвать «недозадатком» – он является платежом по договору, но не является средством обеспечения обязательств и, так же, как и залог, в случае срыва сделки, возвращается в одинарном размере. Соответственно, если вам предлагают оставить за понравившуюся квартиру аванс, соответственно подписать соглашение об авансе, можете смело мысленно ставить знак равенства между «аванс» и «залог» со всеми вытекающими отсюда последствиями.
     Сказка № 2 – Проверка «юридической чистоты» квартиры
     Вот сейчас кому-то не до смеха станет…
     «Песня» про проверку юридической чистоты квартиры – самая популярная в агентствах, ее «поют» с поводом и без, убеждая клиента-покупателя, что самому ему, без агентства, такого «шаманства» не совершить никогда!
     Варианты «проверки» я слышал следующие:
     1 – «По специальной базе». Что это за секретная база – не сообщается, но не из-за ее крайней секретности, а в силу того, что ее просто нет.
     2 – «По своим каналам». Данные мифические каналы также не афишируются, но что они могут из себя представлять, примерно догадываюсь: темная комната без окон, в центре комнаты стол, накрытый черной скатертью, и большой хрустальный шар – рабочее место штатного медиума агентства.
     3 – «Через ФСБ». Бред полный, но встречается едва ли не чаще, чем два ранее озвученных. И, что замечательно интересно, – покупатели верят! Верят и ведутся, как дети в школу и буренки на убой! Ни на секунду не задумавшись: при чем здесь Федеральная Служба Безопасности, равно как и остальные органы охраны правопорядка.
     В реальности вся проверка «юридической чистоты» состоит, вернее состояла, в получении «архивной выписки» (она же «расширенная выписка») с лицевого счета: в ней содержатся все данные о собственниках, прописанных, выписанных и временно регистрированных в квартире с момента постройки дома. И, хоть в ней и нет информации о том, как менялись собственники: кто, почему, на каких условиях был выписан, но на основании содержания архивной выписки можно делать уверенный вывод, покупать эту квартиру или сперва кое-что уточнить, а потом подумать.
     С получением этой выписки агентства не связываются сейчас, раньше получали. Для совершения сделки купли-продажи она не нужна, вот они и не связываются с «лишней бумажкой». Раньше было несколько иначе, в начале века ее даже целенаправленно выдавали агентам, а потом вдруг – ба-бах, прекратили, видимо из-за содержащихся в ней сведений о прежних собственниках.
     Вообще архивную выписку можно посмотреть, именно посмотреть, через стекло – в руки не дадут, но это очень накладно: нужно найти выходы на сотрудников ЖЭКа, уговорить их залезть в архив… Случайно оброненной за стойку «красненькой» (пять тысяч рублей) редко хватает.
     Сам не сталкивался, но лично знаю агента, которому «посмотреть» обошлось в одну тысячу североамериканских. И оно агентствам надо? Найти, договориться, потом отвалить кучу денег за право посмотреть на ненужную для сделки бумажку, да еще и никаких подтверждений о проделанной работе для демонстрации клиенту не получить. Проще хитро, по-ленински прищурившись, заговорщицким тоном – по своим каналам…
     Сказка № 3 – НД и ПНД
     НД – это справка из наркодиспансера. ПНД – справка из психоневрологического диспансера. Для сделки купли-продажи квартиры они не нужны, если только вы не по ипотеке квартиру покупаете – тогда их банк требует.
     Получить их не так просто, вот агентства и распространяют легенду, что если у продавца квартиры есть водительские права, справки не нужны – такая «фишка» даже в некоторых банках при ипотеке вполне проходит. Если же покупатель попадается упертый, или у продавца водительских прав нет – ему предоставляют и НД и ПНД, но малость не такие. Нет, не подумайте ничего плохого – они настоящие, просто не те, которые надо.
     Вообще обе эти бумажки нужны для того, чтоб иметь подтверждение: продавец, на момент сделки, был в здравом уме и твердой памяти. Вот и предоставляют справки НД и ПНД, первая же строчка которых гласит: «На момент освидетельствования осматриваемый…» и так далее – шесть – восемь строчек и треугольная печать, а должно быть: «Дана Иванову Ивану Ивановичу в том, что он не состоит на учете в…» точка и снова треугольная печать. Разница колоссальная!
     Справка со словами «на момент освидетельствования» говорит о том, что человек сейчас вменяем (с такой справкой обычно водительские права и получают), но это совсем не означает, что он не состоит на учете у психиатра, как эпилептик например. Случись продавцу квартиры через некоторое время захотеть вернуть проданную квартиру обратно, он принесет в суд справку о том, что на момент совершения сделки состоял на учете в ПНД. Всё – спасибо вам за высококачественный ремонт и замену перекрытий.
     Логичен вопрос: а почему агентства идут на такой подлог? Элементарно! Справки типа «на момент освидетельствования» можно получить за тридцать минут, сходив с продавцом, или отправив его одного, в любую коммерческую «водительскую медицинскую комиссию». А настоящие НД и ПНД делают только в диспансерах, обслуживающих район, в котором продавец прописан, и делают их не «пришел – забрал». Оно, конечно, может повезти и получение одной справки отнимет минут пятнадцать, но чаще занимает не один час, причем не у агента, а у продавца квартиры, у которого, как обычно, на это нет времени. К агентам по недвижимости в диспансерах относятся настороженно, мягко говоря, что понятно, и случись явиться за справкой агенту с доверенностью, будет «запрос в архив» или, что вероятней, отказ выдать справку вообще по какой-нибудь притянутой за уши причине.
     У некоторых агентов специально для получения таких справок есть «знакомые» милиционеры: печатается запрос, типа «прошу срочно предоставить данные по гражданину Заберименяеву С. С. в связи с возбуждением уголовного дела №… по статье… Ответ передать с предъявителем запроса». Эта «пара строк» запроса пишется в самом верху листа А4, а ниже появляются печати НД и ПНД с ответами, но не один под другим, а рядом, потом верхушка отрезается, ответы разрезаются на две отдельные бумажки – пожалуйста, ваши справки. Но это, опять же, занимает целый день и стоит денег.
     Сказка № 4 – Добросовестный приобретатель
     Если продаваемая квартира меняет уже пятого владельца, а агенту лень пробивать всю историю продаж, он начинает рассказывать сказку про «добросовестного приобретателя» (статья 302 Гражданского кодекса РФ).
     Господа, сообщаю: «добросовестный приобретатель» – это дяденька, купивший в палатке ворованный мобильный. А человек, купивший квартиру, – купил квартиру без должной проверки оснований, дающих право продавцу на ее отчуждение, чего здравомыслящий человек не сделает. Значит, он либо об этом знал, либо был введен в заблуждение риэлтором – вот пусть с ним и судится.
     Примерно так.
     Сказка № 5 – Исковая давность
     Если сделка «мутная», а денег агенту очень хочется, он активно успокаивает покупателя, дескать – бери, не бойся, застрахуешь титул на год, оно, конечно, дорого, но всё равно сделка получается выгодной, а через год срок исковой давности закончится и никуда квартира от тебя не денется.
     Поясню: во многих страховых агентствах есть такая услуга – страхование титула собственника, она обязательна при покупке квартиры по ипотеке, в ином случае: хочешь – страхуй, нет – как угодно. Но, страховые компании отнюдь не благотворительные организации и, прежде чем брать деньги за такую страховку, также внимательно знакомятся с документами по сделке – чем «мутней», тем выше тариф (обычно от 0,5 до 1,5% стоимости квартиры в год), а то и вовсе могут отказать. Но если и не откажут, всё не так просто.
     Конкретный пример (название страховой компании не сообщаю, так как на момент написания этих строк с ними уже разбиралась прокуратура). Молодая семья, долго и упорно копив, купили квартиру: 30% оплатили сами, 70% – ипотечный кредит. Купили, оформили с помощью указанного банком агентства недвижимости, аккредитованного, сертифицированного и одобренного. И, естественно, как того требовал банк, застраховали титул в указанной банком страховой компании, не менее крупной, рекомендованной, аккредитованной и лицензированной.
     Заселились и стали жить счастливо, исправно таская в банк очередные платежи в установленном размере. Счастливо, но не долго: года не прошло, как их из квартиры выселил забытый наследник, доказав, что бабушка на момент продажи квартиры была невменяема.
     Расстроились ребята, но сперва не сильно, хоть в агентстве их и послали куда подальше: титул застрахован, то есть, по идее, страховая компания должна расплатиться с банком, и прямые финансовые потери составят не так много, в сравнении со стоимостью квартиры, всего полмиллиона рублей.
     Куда «веселей» им стало, когда страховая компания отказала в выплатах, а в банке сказали, что, дескать, мы знать ничего не знаем; не будете платить – наложим арест на имеющееся имущество. Не на ту квартиру, которую по ипотеке покупали, а на то имущество, что было указано в анкете заемщика при подаче документов на получение ипотечного кредита. Как говорится: «Вот тебе, бабушка, и Юрьев день».
     Как видно из вышеизложенного, все проблемы у молодежи начались со страховой компании, отказавшейся оплатить утраченный титул собственников квартиры.
     «На каком основании?!» – догадываюсь, именно так вы сейчас мысленно и восклицаете. Элементарно: в договоре со страховой компанией есть пункт, что страхователь с правилами страхования, установленными в компании, ознакомлен и согласен. А кто-нибудь сам договор со страховой читал, прежде чем подписывать? То-то. А правила вообще к договору не прилагают и до времени не показывают. Случись же кому их попросить посмотреть, сам агент начнет суетиться: нечего там читать, всё стандартно, и так далее.
     Между тем, в правилах-то самое интересное и кроется. Конкретно у данной страховой компании в правилах были аккуратно перечислены случаи, при которых страховое событие не подлежит возмещению, а конкретней: все ситуации, могущие привести к событию, подлежащему страховому возмещению. В том числе и, конкретно в ситуации данной семьи, была указана утрата права собственности вследствие оспаривания наследования.
     Срок исковой давности по сделкам купли-продажи на самом деле год, но если истец покажет, что он не мог раньше обратиться в суд, в тюрьме сидел, например, причем аж пятнадцать лет – исчисление срока исковой давности будет начинаться с момента его освобождения.
     А с «психами» всё еще веселее – им вообще срок исковой давности не писан, что логично: судья же не знает, когда он после феноборбитала в себя пришел.
     Сказка № 6 – Про миллион
     Эта сказка появилась из-за налогового законодательства: если продаваемый объект недвижимости находится в собственности продавца менее трех лет, тот обязан уплатить со сделки налог – тринадцать процентов. При этом никого не интересует, что человек живет в этой квартире всю жизнь: отсчет ведется от даты, указанной в СГРП (Свидетельстве о государственной регистрации права собственности).
     13% – сумма серьезная, и расставаться с ней совсем не хочется, а сделки с недвижимостью суммой до одного миллиона не отслеживаются. Казалось бы, всего и делоФ – написать в договоре купли-продажи сумму до одного миллиона, а сколько было оплачено реально – никто не узнает. Казалось бы, но не всё так просто.
     Есть две статистики оспаривания сделок купли-продажи: официальная и «больше на правду похожая». Официальная гласит – каждая десятая, вторая – каждая шестая. Без разницы, какой из них больше верить – обе удручающие.
     В случае расторжения договора купли-продажи безапелляционному возврату полежит лишь сумма, указанная в договоре, а то, что было уплачено «сверху» – считайте, что этого вовсе не было.
     Теперь сама «сказка»:
     Алчущий заключить сделку любой ценой агент, рассказывает покупателю, что «всё нормально, так происходит в каждом втором случае! Миллион проведем по договору, а остальное пустим распиской, типа вы ему в долг дали, или на оставшиеся шесть миллионов приобрели мебель и отделку, которые продавец оставляет в квартире». Далее варианты:
     1 – Оказывается продавец «психом». Сделка расторгается, миллион вы получаете обратно (пока не получите квартиру, можете не освобождать), а насчет денег, указанных в расписке – отдельный гражданский иск: «Дорогой псих, верни, пожалуйста, мои деньги». Любой «нормальный псих» на такой иск ответит – подписать заставили, денег не дали, а я псих, что подписывал не ведал. Конец фильма – прощайте деньги.
     2 – Сделка расторгается по другим причинам: продавец не «псих со справкой». Миллион снова к вам вернется без проблем, а вот остальные, если повезет и гражданский иск о взыскании долга вы выиграете, будут удерживать из зарплаты, не более 20% в месяц, лет эдак… много. А мебель, ну что ж – мебель можете себе забрать, а элементы отделки сколько стоят – это уже независимую экспертизу делать надо, но не думаю, что та больше чем на полмиллиона насчитает, даже если стены сусальным золотом покрыты.
     Сказка № 7 – Про «ответственность агентства»
     На вопрос клиента, «какую ответственность по сделке несет агентство», в любом агентстве ответят одним словом: «Полную». В этом и состоит сказка. В реальности – никакую. Совсем никакую. Абсолютно никакую. Категорически никакую. Даже если вам рассказывают про лицензии, сертификаты, патенты и застрахованную ответственность риэлтора – никакую! Дошло? Если нет – перечитайте снова. Теперь дошло? Замечательно. Переходим к осознанию.
     Для большего осознания перед началом чтения рекомендую где-нибудь раздобыть договор на оказание любых услуг любого агентства и, читая здесь, следить по договору.
     А договор гласит, что агентство обязуется подобрать вариант, собрать необходимые документы и подготовить для регистрации договор купли-продажи. Всё – ни о какой ответственности агентства, в случае утраты вами права собственности, речи нет. Вот если подготовленный в агентстве договор окажется с орфографическими ошибками и его вернут с регистрации – это да, они его переделают и снова подадут на регистрацию бесплатно. А застрахованная ответственность – не ваш случай, это из сфер инвестиционных проектов, сервейенга и иже с ними «высоких материй».
     Сказка № 8 – Про специальную риэлторскую базу данных
     Из всех риэлторских сказок, эта, пожалуй, самая смешная. Причины ее появления я вижу в желании малообразованных риэлторов почувствовать себя сопричастными некой тайны, членами эдакого тайного общества, которым доступно нечто, простым смертным не ведомое. Что, кстати, не лишено и практического смысла. Ведь если некая информация, в данном случае о продаваемых квартирах, легкодоступна всем, возникает вопрос: зачем переплачивать за доступ к ней?
     Посмотрел сам, выбрал, созвонился, а агента нанял собирать бумажки и стоять в очередях, за некую фиксированную ставку. Что справедливо. Хочешь хорошо зарабатывать – досконально изучи вопрос, нет – получи тысячу долларов, например, за беготню по очередям. И не морочь людям голову мифами о проверке квартиры «по своим каналам» и специальные «риэлторские базы».
     Риэлторы, все, повторю – все, подчеркну – все, действительно пользуются для поиска квартир специально подготавливаемыми базами данных, но это лишь аккуратная сводка общедоступной информации, которую остальные не могут найти лишь из-за того, что она перед носом. Банально не верится, что это она и есть.
     Раньше, в «доинтернетную» эпоху, агентства ежедневно получали по подписке специальные журналы; из наиболее массовых, насколько я помню, были «Тригон» и «Мобиле», сейчас им на смену пришли новые. Агентства получали их ежедневно, с курьером, в печатном виде и с файликом на дискете, который автоматически обновлял базу данных в компьютерах агентства. От своих печатных собратьев, продаваемых на газетных развалах, они отличались лишь наличием оной дискеты.
     Сейчас всё это обновляется, естественно, через интернет, где также присутствует и в свободном доступе. Кое-что в совсем свободном, а что-то по подписке, оплатить которую не сложнее, чем мобильный телефон. Да и сама стоимость этой подписки также не сильно отличается от ежемесячных расходов на мобильную связь среднестатистического горожанина.
     Анекдот. Про неуловимого Джо, которого никто не ловит, вот он и неуловимый. Найти эти секретные «риэлторские базы данных» легко может любой смертный, просто немножко посидев в любом интернет-поисковике.
     Сказка № 9 – Про ипотечных брокеров
     Первой же строкой извинюсь перед Настоящими кредитными и ипотечными брокерами, уверен, если таковые попадутся среди читателей и найдут силы и время осилить данную часть полностью, они на меня не обидятся, так как им наличие позорящих профессию «коллег» досаждает куда сильнее. А чем кредитный брокер отличается от ипотечного, думаю понятно из «названия»: кредитный брокер работает с любыми кредитами, а «ипотечный» специализируется на займах для покупки недвижимости. Вообще, хоть «ипотечная» направленность и очень узка – обеспечить достаточную для сытой и довольной жизни доходность может, но даже суперпрофессионалам, с кучей клиентов и рекомендаций, приходится совмещать в себе и функции агентов по недвижимости. Причина в том, что одобрение банком кредита лишь первый шаг, следом за которым банк должен одобрить еще и выбранный покупателем вариант квартиры, что также сопряжено с некоторым количеством бумаг и мытарств. Мораль: грешно на этом не заработать.
     Деятельность кредитных брокеров в контексте данного повествования не интересна – они, большей частью, помогают запутавшимся в кредитах на закупки сырья и оборудования бизнесменам – забываем о них, сосредоточившись на брокерах ипотечных.
     Сразу же развею первый миф: «Ипотечный брокер – это обязательно фирма, компания, ООО и так далее» – ничего подобного. Хоть индивидуальный предприниматель, хоть просто «Вася», нигде не зарегистрированный – закону без разницы, здесь «Вася» лишь занимается предпринимательской деятельностью без должной регистрации, да и это, из-за специфики работы, если что, доказать проблематично.
     Второй миф гласит о том, что ипотечный брокер должен иметь лицензию и/или сертификат какого-нибудь учебного центра. Та же ерунда, что и с лицензированием/сертификацией риэлторской деятельности. Хочешь – получай, не хочешь – твое право. Отсюда вопрос: а как тогда отличить «настоящего» ипотечного брокера от «ухаря», тупо желающего за что-то получить с вас деньги? Элементарно. Следующие два абзаца уже ответят на этот вопрос, остальное содержание этой главы можно читать только ради наслаждения моими эпистолярными терзаниями.
     Итак, кто такой ипотечный брокер, что он делает? Ипотечный брокер – это такой/такая дяденька/тетенька, который четко знает и разбирается в условиях предоставления ипотечного кредита большинства банков, их требований к заемщикам, специфике работы не только с каждым конкретным банком, но и со страховыми компаниями, навязываемыми банком (страхование всего и вся при ипотечном кредите обязательно). То есть, это человек, который поможет подобрать оптимальные для каждого конкретного запроса условия и доходчиво объяснить клиенту различия между разными программами применимо к его индивидуальному случаю. Кроме того, он же помогает правильно подготовить пакет документов соискателя кредита и оформить соответствующие анкеты и, естественно, объяснит, что говорить, а о чем лучше умолчать на собеседовании. Так же, и это самое ценное, он может доходчиво объяснить, какая получается реальная процентная ставка в каждом конкретном банке с учетом порядка начисления процентов и всех сопутствующих платежей. Иногда на получении одобрения из банка его работа заканчивается, он лишь объяснит, одобрения на покупку каких квартир банк точно не даст, и всё, но нередко тот же ипотечный брокер помогает комплектовать и пакет документов для одобрения банком покупки уже конкретной квартиры. Банку же для принятия решения требуется столько же, даже немного больше, бумаг и справок, сколько для покупки-продажи квартиры, что приравнивает ипотечного брокера к агенту по недвижимости. Да и как «почесать за ушком» приехавшего фотографировать квартиру помощника оценщика, ипотечный брокер обычно знает лучше, что крайне важно (в результате «почесывания» квартира может быть сфотографирована так, что заключение об оценке не будет содержать сведений о незаконной перепланировке – на фото не видно, которую еще и, по мнению оценщика, невозможно узаконить, что есть гарантированное неодобрение покупки такой квартиры банком).
     Раньше, до кризиса 2008 года, когда банки еще принимали справки о заработной плате в «свободной форме», ипотечные брокеры могли помочь и с этим, чем очень выручали нигде не зарегистрированных и непонятно чем зарабатывающих коммерсантов и предпринимателей, постоянно сдающих «нулевой баланс». Помогали, но очень неохотно и осторожно, ибо репутация брокера в банках куда важнее, чем его же репутация среди клиентов. Сейчас они этого не делают – бесполезно. Даже справки по форме 2НДФЛ банки проверяют, а в «свободной форме» больше нигде не рассматривают вовсе. Проверка элементарная: отчисления в пенсионный фонд есть? Есть – отлично. А какие? Аккуратные и давно – прекрасно, справка настоящая. Нет отчислений, или «сто рублей вчера» – в кредите отказать. И хорошо еще, если горе-соискателя в список «мудрильщиков» не внесут – кранты кредитной истории. В существование же некоего супер-пупер крутого ипотечного брокера, чей друг хакер легко ломает базу данных пенсионного фонда или который имеет компромат на всё ипотечное подразделение какого-нибудь даже самого занюханного банка, я не верю. В том, что на подкуп всех нужных для одобрения кредита лиц уйдет весь кредит, а не вознаграждение брокера, можете даже не сомневаться, так что – только компромат.
     Оно, конечно, возможен вариант одобрения кредита по справке в «свободной форме» и сейчас, но далеко не в каждом банке и уж точно не на «обычных» условиях. То есть, например, ваш первоначальный платеж существенно отличается от «стандартного минимального»: не 20-30% от стоимости квартиры, а половина и больше. Или вы предоставляете дополнительное обеспечение: те же квартиры, уже принадлежащие вам по праву собственности. Ну и, в конце концов, у вас, вдруг, выступает поручителем владелец этого же банка. А может, и все сразу. Но всё же здесь наибольшую роль играет первоначальный платеж: если его размер превышает половину стоимости приобретаемой квартиры, банк, кредитуя вас, просто ничем не рискует: даже срочная продажа через аукцион не удешевит квартиру в два раза. В ином случае получить ипотечный кредит просто невозможно, что и подтвердит любой Настоящий ипотечный брокер, даже не взяв с вас денег за консультацию.
     Да, невозможно. Вас уверяют в обратном? При этом рассказывают о возможности «устного подтверждения» платежеспособности и кредитах по «специальным сниженным ставкам»? Прекрасно. Проверьте, рискните деньгами, благо контор, наперебой предлагающих помочь с легким и беспроблемным получением кредита, несмотря ни на какие ваши «исходные данные», пруд пруди. Схема их действий точно такая же, как и у «арендного лохотрона» и у «заложничества» в купле-продаже. Внимательно читаем договор: гарантии получения вами кредита и, соответственно, возврата денег в противном случае, там нет. Их работа состоит только в подготовке пакета документов, рассылке его по банкам и уведомлении вас о решении. Всё? – Нет. Есть еще вариант, похитрее… Похитрее и погрязнее.
     Сама возможность существования такого варианта наличествует из-за действительно длительного времени рассмотрения запроса на получение кредита, поиска квартиры, ее одобрения банком, самой сделки. Обычно весь этот процесс занимает от двух до шести месяцев, иногда растягивается на год, а то и не один, и всё это время присутствуют поводы брать деньги за некие оказываемые в процессе услуги. Сбор документов для банка – цена, «левый» штамп в трудовую книжку – цена, справка о зарплате с места работы – цена, и так далее. Обобрали, вроде что-то делается, что-то происходит. Один банк отказал, другому нужна справка с места работы по форме банка – снова цена. Третий банк, четвертый, пятый и так далее, сколько – зависит от конкретного обираемого «клиента». Начинает суетиться, как вдруг «Ура! – Одобрение получено!».
     Поиск квартиры – цена. Сбор документов для банка, одобрить выбор – цена. Отклонили – отправляемся на второй круг и снова: цена, цена, цена. Пока искали – отклоняли, срок действия подтверждения из банка закончился – снова имеем повод брать деньги за: список чуть выше. И так круг за кругом, пока клиент либо сам не уйдет, либо контора, накопив «критическую массу» недовольных клиентов, не исчезнет.
     Подобная история произошла с одной моей знакомой: как я ее ни убеждал, что всё это ересь и развод, сходила – отнесла деньги. Далее процесс завертелся: справки, бумажки, подписи и так далее. Спустя пять месяцев, когда суммарный расход на получение кредита достиг шестидесяти тысяч рублей, а мое подзуживание она уже воспринимала как неотъемлемую часть общения, случилось чудо – в каком-то банке одобрили кредит! Знакомица моя была сему несказанно рада и счастлива; соответственно, первым делом позвонила мне – так сказать, вернуть обратно всё мое многомесячное глумление над ее доверчивостью и, что неожиданно, поблагодарить. Типа: если б ты не гундел, я бы их ежедневно с двенадцати до четырнадцати не прессовала. Короче: кредит одобрен, в конторе ее ждут с распростертыми объятиями для подписания очередной серии договоров, теперь на поиск квартиры и, соответственно, оплаты.
     – Ню-ню, свет моих очей, давай-давай, езжай-езжай, – неожиданно избыточный сарказм моей реакции на ее «радость» таки пробил брешь в обороне излишней доверчивости.
     – А что не так?
     – А всё не так! Ты, со своими исходными данными, кредит получить не-мо-жешь! Какой банк кредит одобрил?
     – Я н-не знаю, мне не сказали…
     – То-то! Езжай в контору, такая вся радостная и расфуфыренная, хватай бумаги, типа подписывать, потом попроси посмотреть факс-подтверждение из банка; если не покажут, скажи, что без него ничего подписывать не будешь. Покажут – порадуйся, хорошенько запомни название банка, потом скажи «ой!» – деньги на радостях снять забыла, и вали оттуда. Выйдешь, позвонишь мне, скажешь, что за банк, я проверю, чтоб такой на самом деле был и с ипотекой работал, а тебе дам телефон их справочной.
     – А что, на факсе телефона не будет?
     – Будет, только никто не гарантирует, что этот телефон не стоит в соседней комнате той же конторы. Understand?
     – Да.
     – Далее, звонишь в этот банк и говоришь, что тебе сегодня ипотечный кредит подтвердили, а факс с подтверждением куда-то запропастился, не могли бы они повторить?
     – И что?
     – И всё. Потом либо ты будешь сильно удивляться, либо мне придется побриться налысо и посыпать голову пеплом.
     В конторе ее действительно ждал факс с подтверждением кредита из одного не крупного, но известного банка, а через пятнадцать минут, после того как я ей сообщил номер телефона ипотечного центра данного банка, она уже орала в телефон: «Суки! «пи-пи-пи», они в этом «пи-пи-пи» банке вообще мою фамилию ни разу не слышали! Как и про эту «пи-пи-пи» контору! «пи-пи-пи», «пи-пи-пи», «пи-пи-пи»….»
     Сказка № 10 – Комиссионное вознаграждение
     Комиссионное вознаграждение – дам-с… хитрая штука, особенно при купле-продаже недвижимости. В аренде тоже хитрая, но не настолько.
     Итак, прежде чем начать, подчеркну, выделю жирным и еще раз подчеркну красными чернилами: какого бы размера ни было комиссионное вознаграждение, никаких дополнительных гарантий, особых условий или отношений вы не получите. Ни-ка-ких. Хоть один процент со сделки, хоть десять.
     Теперь подробней. Для начала постарайтесь «включить логику» и банально посчитать: средняя сделка по купле-продаже, сейчас, это пять миллионов рублей. Предположим, агентство обещает вам всё провернуть за два процента от суммы. Без разницы, продаете вы квартиру на данную сумму или собираетесь покупать. То есть, вознаграждение агентства должно составить сто тысяч рублей, из которых конкретный исполнитель – агент получит от двадцати до пятидесяти процентов – зависит от конкретного агентства и условий, на которых конкретный агент в нем работает. Как среднее возьмем тридцать процентов (пятьдесят – редкость, да и сорок не часто встречается). То есть, с конкретной сделки, провозившись с ней не одну неделю, агент в результате получит тридцать тысяч рублей, но это не его «чистая прибыль»: мобильную связь, транспортные расходы и «конфеты» агент оплачивает из своего кармана. Здесь вы, конечно, можете возразить, что агент одновременно ведет не одну сделку – да, так и есть, но и сделка не обязательно длится две-три недели, вполне может и на полгода растянуться.
     Вспомните, если покупали-продавали квартиру, или по знакомым поспрашивайте, из тех, кто что-либо с недвижимостью делал, наверняка почти во всех случаях будет присутствовать просьба агента не обсуждать со второй стороной цену сделки, или вообще не допуск такого общения. А из-за чего? Думаете, из-за «обойдут/кинут»? Ничуть не бывало: покупатель обычно сидит «на договоре» и какие-то деньги с него уже получили, а у продавцов банально забирают документы на квартиру – то есть никакой возможности что-либо сделать в обход агентства. Вернее, не так, возможность есть, но это надо иметь определенную сноровку и смелость (о том, как – расскажу ниже). Всё дело в реальной цене.
     На практике это выглядит так: продается квартира за те же пять миллионов, агент озвучивает комиссию в два процента. Продавец после сделки получит четыре миллиона девятьсот тысяч, из которых оплатит часть расходов на оформление (несущественная сумма). С покупателя получено пять миллионов шестьсот десять тысяч, плюс вторая часть расходов на оформление. Здесь расходы на оформление снова – незначительная сумма, пять с половиной миллионов – сумма, за которую агентство продает квартиру, а сто десять тысяч – комиссия агентства. Итого, доход агентства составляет 610 тысяч рублей, или 12,2 процента, или по 6,1 процента с каждой из сторон. Что куда интересней разрекламированной «самой низкой комиссии в Москве». Остается только развести стороны и договора таким образом, чтоб стороны и не догадывались о реально прошедших суммах, что совсем не сложно. И, кстати, абсолютно без разницы, сколько агентов ведет сделку: один на всех, по одному от каждой из сторон, или вообще три – агент между агентами (и такое бывает).
     Итого: если вам, как покупателю, не дают пообщаться с продавцом объекта, или наоборот – можете быть уверены: озвученный вам размер комиссии ничтожно мал по сравнению с той суммой, которую агентство реально положит себе в карман.
     Не вошедшее
     Собственно, на этом практически всё. Я частный маклер, со сложившейся клиентской базой и рекламой на «сарафанном радио».
     Почему у меня до сих пор нет собственного агентства? Не хочу. Просто не хочу, и всё. Во-первых, не вижу себя в роли управленца – не мое это, слишком свободолюбив. Во-вторых, агентство безлико, а операции с недвижимостью процесс очень личный, я бы даже сказал, интимный, и такое мое отношение к нему очень устраивает моих клиентов.
     Справляюсь? Временами нет, но развиваться дальше не намерен: сам, секретарь и несколько помощников. Всё. Так было, так есть и так останется.
     В эту часть собрал то, что не смог вплести в общий ход композиции, если самое понятие «композиция» можно применить к этому «бесконечному лабиринту сцеплений»*21.
     Начну с краткого резюмирования вышеизложенного, тезисно, практически набор правил.
     *21Л.Н. Толстой «Статьи о литературе и искусстве».
     Чего нельзя делать, сдавая квартиру
     1 – Ни в коем случае нельзя сдавать квартиру знакомым или, еще хуже, родственникам.
     Исключение: квартира не сдается для получения прибыли, любой, даже при назначении цены сильно ниже рынка, а именно предоставляется для присмотра за проживание.
     Причины: когда в вашей квартире живет посторонний вам человек, в отношениях отсутствуют родственные «сопли-слюни». Соответственно: не платишь вовремя – на выход, соседи жалуются – на выход, в квартире бардак – на выход. С родным братом двоюродной тети так поступить не получится. Как же – «родная кровь», однако. Кроме того, получить залог при вселении, с только что приехавшего в Москву кума соседа, будет не менее проблематично: «Васек! Да ты чо? Эт ж мой кум! Куда он нах денется?!» Кум кумом, а если неожиданно исчезнет из квартиры вместе с магнитофоном импортным и холодильником Rozenlev, оставив в память о них счета и чем-то залитый пол в кухне, спросить не получится и с соседа.
     2 – Ни в коем случае нельзя при сдаче квартиры обзванивать агентства «от забора и до обеда».
     Исключение: вы мазохист-извращенец со странными наклонностями.
     Причины: даже если вы позвонили одному агенту (не в агентство, особенно крупное), о вашей квартире будет знать вся Москва, но, так как предложение будет исходить лишь от одного человека, оно будет интересно. В обратном случае:
     А – поставьте себя на место арендатора: из всех углов, по сто раз на дню, вам тыкают одну и ту же квартиру разные агенты; естественно, складывается впечатление, что это «г» никому не нужно, вот вам так и стараются его всучить – нет, спасибо.
     Б – снова ставьте себя на чужое место, на сей раз агента: одну и ту же квартиру вы видите в листинге десятка агентств, соответственно разумно предположить, что на просмотр приедет «первомайская демонстрация», будет шум, крик, неразбериха, а кривая шанса вселить в квартиру своего клиента шустро стремится к оси абсцисс. Вопрос: на хрена козе баян, она и так веселая. Не поеду.
     3 – Нельзя строго очерчивать круг потенциальных жильцов, типа «одного мужчину, москвича, не моложе 45 лет».
     Исключение: ограничение накладывается из-за соседей.
     Причины: во-первых, квартира будет сдаваться дольше, соответственно из-за простоя будут теряться деньги. Во-вторых, агент, за исключением доверенного и проверенного, шутя подгонит любого клиента под ваши запросы, при этом не соврет, а просто объяснит, чего не говорить. Третье: наравне с вашим требованием «только москвичей», нередко встречается «только НЕ москвичей!», что значит – был нехороший прецедент.
     4 – Нельзя оставлять в рекламе или агентам домашний или постоянный мобильный (не жадничайте – купите симку на один раз).
     Исключение: вы оставляете телефон лишь одному доверенному и проверенному агенту.
     Причины: информация о сданных квартирах не удаляется, а идет в архив, который постоянно прозванивают на предмет освобождения квартир – достанут, а с учетом того, что это «пожизненно», так как вывести квартиру из архива только обещают, но не делают, достанут сильно.
     5 – Нельзя сдавать квартиру без залога вообще.
     Исключение: вы любите создавать и преодолевать трудности.
     Причины: даже если квартира абсолютно пустая и без телефона, а жильцы милы и приятны, это вовсе не значит, что вам не придется, когда они съедут, за ними побегать, пытаясь забрать ключи, пару месяцев. А так, лежит сто баксов за ключи, на них потом, если что, хоть замки поменять можно будет.
     6 – Один комплект ключей при сдаче обязательно должен остаться у вас, но опечатанный.
     Исключение: вы вообще квартиру сдавать не собираетесь.
     Причины: во-первых, смотри пункт номер пять. Во-вторых, если прорвет воду, то вас соседи снизу найдут, жильцов – не факт. И наконец «опечатанный», то есть заклеенный в обычный почтовый конверт, на склейке подписанный вами и арендаторами, ежели ваших жильцов обнесут, то вы будете первыми, к кому явится милиция – у вас есть ключи, а опечатанный конверт подозрения снимет.
     7 – Личинка хотя бы в одном замке меняется при каждой смене жильцов, при этом меняют ее сами жильцы и один ключ отдают вам.
     Исключение: меняется весь замок или дверь целиком.
     Причины: смотри пункт 6, плюс дополнение – иначе доказать, что вы в свое время не наделали дубликатов, невозможно.
     8 – Нельзя оставлять на сдаваемой квартире ценные вещи, к меблировке не относящиеся.
     Исключение: вещи ценны теще, которой охота досадить.
     Причины: вам это «ценно», а людям может просто мешать – запихают на антресоль, там оно помнется или разобьется, или просто случайно выкинут. Конфликт. А оно вам надо?
     9 – Даже сдавая квартиру друзьям, договор лучше составить.
     Исключение: и вы, и ваши друзья, обличены дворянским достоинством, при этом энциклопедисты с абсолютной памятью и непререкаемой честностью.
     Причины: во-первых, не забудете всё проговорить, чтобы потом вопросов не возникало. Во-вторых, избавите себя, снова «если что», от препирательств: «Ты это говорил!» – «Нет, но ты вот это говорил!...» etc.
     Чего нельзя делать, снимая квартиру
     1 – Ни в коем случае нельзя платить деньги за информационное обслуживание, даже если вы только что пообщались с хозяином устраивающей вас квартиры.
     Исключение: вы идиот по жизни и тысячи погоревших на этой нехитрой афере вам не указ.
     Причины: даже стучать лень, так как если вы идиот, всё равно не поможет.
     2 – Ни в коем случае нельзя даже задаток оставлять за квартиру, не убедившись, что перед вами хозяин или его законный представитель.
     Исключение: вы телепат, могущий читать чужие мысли и предвидеть будущее, особенно свое.
     Причины: стоящий перед вами человек абсолютно необязательно тот, за кого он себя выдает, даже если его слова подтверждает ваш знакомый агент. Кроме того, совсем не факт, что хозяин квартиры в курсе того, что делает стоящий перед вами его «родной брат».
     3 – Ни в коем случае нельзя отдавать деньги даже хозяину квартиры без расписки в их получении.
     Исключение: вы снимаете эту квартиру не первый год и отношения с хозяевами уже панибратские.
     Причины: а как иначе доказать, если что, тот факт, что вы на самом деле что-то платили?
     4 – При въезде сразу сменить замок на входной двери.
     Исключение: вы снимаете абсолютно пустую квартиру и даже появляться в ней не планируете.
     Причины: что бы ни говорил хозяин, а кто ранее жил в квартире, вам не известно. Если из квартиры исчезнут хозяйские вещи, в первую очередь виноваты будете вы.
     5 – Нельзя снимать квартиру у людей, чья адекватность вызывает сомнение.
     Исключение: вы любите создавать и преодолевать трудности.
     Причины: для сдачи квартиры справок от нарколога и из ПНД не требуется, соответственно никто их вам предъявлять не будет.
     6 – Даже снимая квартиру у друзей, договор лучше составить.
     Исключение: и вы, и ваши друзья, облечены дворянским достоинством, при этом энциклопедисты с абсолютной памятью и непререкаемой честностью.
     Причины: во-первых, не забудете всё проговорить, чтобы потом вопросов не возникало. Во-вторых, избавите себя, снова «если что», от препирательств: «Ты это говорил!» – «Нет, но ты вот это говорил!..»
     7 – Нельзя без разрешения арендодателя выбрасывать из квартиры даже старые развалившиеся стулья.
     Исключение: вы панк и вам пох.
     Причины: при съезде, недосчитавшись стула, буде случись арендодатель сволочным, даже такая малость может быть использована как повод для невозврата залога. И шиш докажете, что это был уже не стул, а дрова, и цена ему на вес этих дров; упрется – вычтет как за трон.
     8 – Нельзя оставлять в рекламе или агентам домашний или постоянный мобильный (не жадничайте – купите симку на один раз).
     Исключение: вы оставляете телефон лишь одному доверенному и проверенному агенту.
     Причины: информация стоит денег, а зарплата в агентствах у секретарей маленькая – сольют и будет вам hot line месяца на два.
     9 – Нельзя таскать с собой на просмотр квартир кучу денег, «чтоб сразу снять», даже если этого настойчиво требует агент.
     Исключение: хоть против лома и нет приема, но вы тот самый «другой лом».
     Причины: кто как, а я считаю, что ни один нормальный человек не отправится в незнакомое место, на встречу с незнакомыми людьми, с толстой пачкой денег. Хотя… ради адреналина… не – лучше с парашютом прыгнуть, а на такую встречу тысячи три в кармане, на залог, вполне достаточно.
     Чего нельзя делать, покупая квартиру
     1 – Нельзя верить тому, что вам говорят.
     Именно так, безапелляционно, даже немного утрируя: ничему нельзя верить. От описания квартиры в рекламе до уверений агента и/или хозяина вожделенной жилплощади. Более того, иногда нельзя верить даже собственным глазам, проверяя даже то, что они видят. Историю о том, как одни «орлы» продали приезжему квартиру в «историческом центре Москвы», а она оказалась в Копотне, слышали? Это не байка.
     Причина: покупая квартиру вы, практически во всеуслышание, заявляете о том, что у вас есть очень существенная сумма денег. Соответственно, чем больше сумма, тем больше желающих ее заполучить.
     Исключение: а нет исключений.
     2 – Нельзя игнорировать ни одной строчки и ссылки в предлагаемых на подпись или предоставляемых документах.
     Причина: одной строки типа: «Заказчик с содержанием приложения 1 ознакомлен и согласен» может оказаться более чем достаточно для того, чтоб вы остались и без квартиры, и без денег.
     Исключение: все документы после вас еще проверяет ваш лучший друг – известный адвокат.
     3 – Нельзя игнорировать размытые формулировки.
     Причина: любая «лишняя» неточность может быть использована для скрытого принуждения вас к отнюдь не выгодной сделке.
     Исключение: данная неточность выгодна вам.
     4 – Нельзя привозить деньги для закладки в ячейку в день сделки.
     Причина: а как вы думаете, сколько какой-нибудь уркаган будет готов заплатить за информацию о том, что в среду, в 9 утра, человек на этом фото пройдет здесь с пятью миллионами в сумке?
     Исключение: денег столько, что они транспортируются в инкассаторском фургоне и в сопровождении вооруженной охраны.
     Совет (в тексте книги ему места не нашлось – пусть будет здесь): тот же банк, только другой филиал, заранее открываем счет, вносим на него средства, а выдачу наличных заказываем в том филиале, где забронирована ячейка и на день проведения сделки.
     5 – Нельзя рассказывать о намерении купить квартиру друзьям, родственникам и знакомым.
     Причина: сглазят.
     Исключение: вы не верите в приметы.
     Чего нельзя делать, продавая квартиру
     1 – Нельзя игнорировать «нельзя» для желающих купить квартиру.
     Нельзя, и всё – вас вёе вышеизложенное тоже касается.
     2 – Нельзя отдавать агенту оригиналы документов на квартиру, даже если он из самого большого и лучшего агентства недвижимости и вы подписали с ним «эксклюзивный договор».
     Причина: вообще, при определенной сноровке, можно продать чужую квартиру, имея в наличии лишь ксерокопию СГРП, даже необязательно нотариально заверенную, но дело не в этом. Представьте, что агент оказался разгильдяем, время идет, а квартира не продается и даже обещанной рекламы он не дал. В этом случае вы, естественно, захотите расторгнуть договор с агентством, агентство же в ответ на это бумаги не отдаст, пока вы не заплатите неустойку (смотри любой подобный договор с любым агентством). А если документы у вас – отправляем в агентство уведомление, и пусть грозят судами сколько угодно – вспотеют наличие расходов на рекламу вашей квартиры доказывать.
     Исключение: конкретный покупатель внес задаток за вашу квартиру.
     Примечание. Столь существенная разница в количестве пунктов «нельзя» для аренды и продажи из-за отсутствия в купле-продаже длительных межличностных и имущественных отношений.
     Съем квартиры с последующим выкупом
     Съем квартиры с последующим выкупом встречается в Москве не чаще пингвинов в Гималаях. Возможно, в каком-нибудь гималайском зоопарке и есть пингвины… наверное есть – за шестнадцать лет риелторства с арендой и последующим выкупом я сталкивался лишь один раз.
     Причину такой исключительной редкости подобных сделок вижу в нестабильности московского рынка недвижимости – растет и аренда и продажа, а при подписании договора аренды с последующим выкупом цены фиксируются, что продавцу-наймодателю совсем не выгодно, в отличие от арендатора-покупателя. Это же не ипотека: не надо собирать справки, платить страховки, проценты и так далее – есть четко установленная сумма ежемесячного платежа и конечная сумма выкупа, при достижении которой квартира меняет собственника.
     Здесь, кстати, не стоит путать договор аренды с правом выкупа и договор купли-продажи в кредит/рассрочку – между ними даже не «разница», а четкая граница. Аренда с правом выкупа – статья 624 Гражданского кодекса РФ, а продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа и правом использования – статья 489 ГК РФ.
     Оформляется это следующим образом: берем за исходный любой договор найма/аренды, меняем в нем «шапку» на «Договор найма с последующим выкупом», меняем и кромсаем текст договора, как заблагорассудится, и ОБЯЗАТЕЛЬНО убираем срок найма – делаем договор бессрочным. Колдуем над «ценой», она должна складываться из двух составляющих, при этом обе должны быть указаны: стоимость месячного найма – N рублей, размер ежемесячного выкупного взноса – К рублей, итого ежемесячный платеж составляет – N плюс К равно Х рублей.
     Также в договоре рекомендуется предусмотреть возможность досрочного внесения выкупной стоимости. И, естественно, при полном вносе выкупной стоимости квартира переходит в собственность съемщика.
     Если же договор найма уже есть и вы неожиданно решили квартиру продать своему съемщику, переписывать его, договор, не обязательно: пункт 2 статьи 624 ГК РФ разрешает сделать это в виде отдельного соглашения и даже включить внесенные ранее арендные платежи в выкупную стоимость.
     Кстати, никто не запрещает, пока идет выкуп квартиры, изменять размер арендной платы – отразите только этот момент в договоре: когда и на сколько, всё.
     И последнее нужное: такие договора в обязательном порядке регистрируются в комитете по правам собственности.
     Не нужное, но, может, кому-то интересное:
     Вижу ли я перспективы развития таких сделок в России в целом и в Москве в частности – вижу, но не скоро. Для того чтобы серьезно рассматривать возможность такой покупки квартиры, должны быть выполнены следующие условия:
     1 – Рынок и аренды и продажи должен либо «стоять», то есть цены должны оставаться неизменными в течение длительного интервала времени, либо прогнозируемо, линейно, изменяться – должна присутствовать возможность максимально точно рассчитать стоимость объекта через существенный интервал времени.
     2 – Должен сложиться класс профессиональных инвесторов, распоряжающихся значительными объемами личных средств (миллионеров).
     3 – Развитие рынка труда должно иметь длительную положительную тенденцию.
     Пока вышеозвученные условия не будут реализованы, рассматривать серьезно возможность улучшения жилищных условий за счет аренды с правом выкупа, всё равно, что надеяться встретить пингвина в Гималаях. Ну, или придется сильно переплачивать, примерно как за доставку того же пингвина в Гималаи, тем самым делая такое улучшение жилищных условий невыгодным уже для съемщика-покупателя.
     Доверительное управление (сервейенг)
     Доверительное управление – удобная услуга, не дешевая, но удобная. К нему есть смысл прибегать, если вы решили плюнуть на всё и навсегда уехать жить на Палолем, при этом регулярно и гарантированно получая на карточку деньги со сдачи квартиры. Или отправляясь по контракту работать на пару-тройку лет за границу, имеете желание вернуться в такую же квартиру, а не разгромленную снявшими ее «за недорого» друзьями или родственниками. И последний вариант: вы ленивы, как церковный служка.
     Начну с того, что подписывать договор на доверительное управление с просто крупным агентством недвижимости не стоит, так как в силу специфики данной услуги здесь важен не «размер» конторы, а ее направленность. Агентства недвижимости, профессионально занимающиеся управлением, имеют в штате бригады уборщиков, слесарей, сантехников, электриков, администраторов и так далее. Иными словами, располагают профессиональным ресурсом для решения любого вопроса или проблемы, которые могут возникнуть в ходе сдаче квартиры: от потекшего крана до визитов не в меру ретивого участкового.
     Называется такой договор «Договор доверительного управления объектом недвижимого имущества», подписывается на срок от года до «бессрочно». По оному договору наймодателем, пардон – арендодателем, вашей квартиры уже будет выступать агентство, оно же будет получать со съемщика деньги, которые, на выбор, будут отправляться вам на счет, либо ждать вас в кассе агентства.
     Стандартно в такой договор входит: сама сдача квартиры, страховка всего и вся, присмотр за состоянием квартиры и аккуратностью платежей, оплата коммунальных услуг, текущий ремонт и оплата агентством пятнадцати дней простоя при смене нанимателя. Естественно, оный перечень услуг можно расширить до «любой каприз за ваши деньги», а если более конкретно, от ежеквартальной генеральной уборки, до сдачи отчета в ГНИ и оплаты налогов.
     Кстати, здесь еще возможен вариант, когда агентство авансом выдает вам оплату сразу за много месяцев вперед: хоть за год или за два, но ценник при таком авансе, естественно, уже будет другой.
     Тот же разговор и при сдаче квартир, требующих ремонта или пустых: агентство вполне может спонсировать ремонт и/или покупку мебели, если это окупится в результате удорожания квартиры. Но это должно быть интересно не столько вам, сколько агентству. То есть делать «евро» в бирюлевской хрущебе и покупать туда холодильник LIEBHERR никто не станет.
     Самое интересное – цена вопроса.
     Стандартно: одна месячная арендная плата в год плюс 5-10% от ежемесячной арендной платы постоянно. Естественно, если «добирать» услуг к стандартному пакету, может выйти и «плюс 50%» ежемесячно.
     Что я бы учитывал при выборе агентства для заключения подобного договора:
     1 – Возраст агентства и его опыт при обеспечении подобных сделок;
     2 – Материальный вес агентства (тупо – солидность офиса);
     3 – С каким страховым агентством оно работает и как долго (наличие долгосрочных деловых отношений с солидной страховой компанией, на мой взгляд, подчеркивает солидность агентства);
     4 – Наличие у агентства собственного штата «обслуживающего персонала» квартир.
     Аренда и ипотека
     Аренда и ипотека – «тема». В том плане «тема», что всё больше и больше квартир покупается по ипотеке и сразу сдается, за счет чего ипотека и выплачивается.
     Итак, подготавливая бумаги для банка, заемщик, кроме прочих, заполняет еще и анкету с кучей всеразличных-всяческих, порой совсем непонятных, вопросов, среди которых есть и такой: «Цель приобретения квартиры» и варианты ответа: для жилья, инвестиция, для сдачи в аренду, перевод в нежилой фонд. Естественно, практически все ставят галочку около «для жилья», так как к иному банки относятся с настороженностью. И вы, в числе прочих, приобрели квартиру «для жилья», но посдавать ее некоторое время придется, так как после покупки финансы на три пьяных голоса горланят «не слышны в саду даже шорохи». А между тем в кредитном соглашении с банком есть «существенное условие» – сдавать нельзя. Вопрос – что делать. Ответ – не париться.
     Вообще, по уму и чтоб «всё красиво», надо явиться в ипотечный центр банка-заимодавца, написать бумаженцию, де позвольте, па-жа-лый-ста, многоуважаемые банкиры-буржуины, мне малость квартирку посдавать, дабы нанесенный семейному бюджету покупкой урон хоть малость сгладить и на ремонт денюшкаф подкопить. Далее зависит от банка.
     Казалось бы: какая им на фиг разница! Наоборот, хорошо: уровень дохода заемщика повышается – кредит становится более ликвидным, но не всё так просто. Реверс: в обремененной квартире будет жить чужой для нее человек, соответственно отношение, следствие – большие риски.
     Запретить вам они этого не могут – Конституция не позволяет, но навредить нервной системе очень даже в состоянии. В некоторых банках, не заморачиваясь ни на секунду, стряпают допсоглашение, типа, сдавай, но в случае ухудшения состояния обязаны сделать ремонт. Это плюс рублей семьсот за нотариуса – заставят еще и нотариальное обязательство подписывать. Могут потребовать еще и перезаключить договор со страховой, так как в обычном договоре страхования квартиры и рисков, сдачи не предусмотрено – еще придется доплачивать. На сдаваемые квартиры коэффициент другой и доплата может оказаться очень серьезной (обычная страховка: 0,5-0,7%, с разрешением сдачи в аренду: 1-1,5%). И это не худший вариант. В худшем случае, могут отправить на такие «круги ада» сбора бумажек, разрешений и прочее, а это всё платно, что сам смысл сдачи будет утрачен: расходы по оформлению «сожрут» доход от сдачи на несколько месяцев вперед.
     В любом случае, «засветив» в банке свое желание сдавать квартиру, вы гарантированно получите через некоторое время на пороге этой квартиры проверяющего из банка, на это они по договору имеют полное право, но туда, где точно сдавать, на их взгляд, не будут, не ходят. А проверяющий, это вам не участковый: договор с Васей, живет не Вася – милости просим объясниться. Не сможете уверенно объяснить, почему квартира и не сдается, и в квартире не вы – вперед, в «круги ада», или, смотри кредитный договор пункты, дающие банку право требовать досрочного погашения кредита.
     Мораль: счастье – в неведении.
     И, раз уж упомянул про «право требовать досрочного погашения кредита», расскажу историю, приключившуюся с одними моими клиентами. Ее, правда, к «проблемам из-за сдачи» даже за уши подтащить не получится – всему виной был кризис 2008 года, тем не менее, может описанный порядок действий кому-то пригодится.
     Когда кризис только грянул, и некоторые банки начали рассылать «письма счастья», я его уже озвучивал, по ТВ, на РТР, но тогда детальное расписание порядка действий «подрезали», вмещая в семь минут эфирного времени, из-за чего «понятности» сильно поубавилось, даже один незабавный ляпсус получился, оборвавший мне телефон на весь послеэфирный день.
     Начну с прямого цитирования собственной же статьи, вышедшей сразу после появления первых сообщений о рассылаемых банками «плохих новостях»:
     – Клиенты намедни звонили – в панике: прислал банк письмо – хочет денег, пока типа «просит» досрочно погасить 30% кредита. В их случае это почти три миллиона. Взять столько денег ни сейчас, ни в обозримом будущем, негде! А вдруг просьба перерастет в требование? Швах полный! С двумя детьми в однушку, которая, к слову, сейчас сдается, что хоть как-то позволяет сводить концы с концами.
     А так как новая квартира покупалась недавно, даже ее просто продажа, по требованию банка, про падение цен вообще молчу, не только сотрет все потраченные на нее многолетние накопления – еще и должны останутся. Иными словами: мыло, веревка и крюк в потолок. Но! Ultra posse nemo obligatur – никто не обязан делать что-либо сверх возможного (лат.).
     Озадачили конкретно. Сел думать.
     Первый вопрос, на который я постарался найти ответ: зачем банкам сразу много денег, которые быстро обесцениваются? Куда они их девать собираются? Во что вкладывать? В акции «КИТ-финанс», тогда проданный за сто рублей вместе с мебелью? Маловероятно. Тогда зачем выдвигается такое требование?
     То, что потребовать досрочного погашения части кредита банки имеют право – неоспоримо (смотри 183 статью ГК РФ – снижение стоимости залога), но ипотека материя более тонкая, а в условиях кризиса регулярное поступление небольших средств выгодней, чем массовый вброс денег. И снова тот же вопрос: зачем выдвигается требование, которое еще и подавляющее большинство должников не сможет выполнить.
     Не смогут выполнить, а тут пожирающая доходность от начисляемого процента инфляция: «Выполнить» – «инфляция». Должник не выполняет требование банка. Банк, в свою очередь, получает право пересмотреть процентную ставку.
     Справка: процентная ставка банков привязана к ставке по которой ему рефинансируют средства, реализованные в ипотеку, и просто так, с кондачка, он ее пересмотреть не может. Хоть это в ипотечном договоре и есть, но суд будет оооочень не на стороне банка. А вот если: «Мы с ним по-хорошему, а он нам козу показывает» – другое дело.
     Итого имеем: банк просит, вы отказываете, или просто молчите – банк получает моральное право пересмотреть для вас процентную ставку по кредиту и, дойди дело до суда, дополнительный козырь.
     Лирическое отступление: вообще, в обычной практике, банки стараются дело до суда не доводить и, если вы вдруг перестанете платить, но не будете прятаться, а обратитесь в банк: так мол и так, финансовая ситуация в семье «всё» – денег нет. Банк с радостью пойдет вам навстречу и предложит некоторое время выплачивать только проценты. И только если уж совсем всё плохо – тогда суд и взыскание на предмет залога.
     Итак, вы получили «письмо счастья» из банка, где банк вежливо просит погасить досрочно некоторую часть кредита. Ответьте! Незамедлительно. Заказным письмом, с уведомлением о вручении, причем в ля-мажоре, типа: «Да-да-да! Конечно-конечно-конечно! Я Вас так понимаю! С удовольствием иду Вам навстречу, и с пониманием принимаю Ваше предложение. Вашу вежливую просьбу постараюсь реализовать в ближайшее время, при первой же возможности». Ну и тому подобное. В результате имеем: предложение банка принято в указанные сроки, а о сроках оплаты, по крайней мере в тех уведомлениях которые видел, я ничего не нашел. Тем паче слов типа: «Средства должны поступить на счет не позднее…» – не видел.
     Это не всё. На выпад ответили, теперь стоит обезопасить себя на будущее. В том же письме продолжаем: «При получении кредита Вы, уважаемые дяденьки банкиры, ультимативно требовали проведения независимой оценки стоимости передаваемой в залог квартиры в дружественной Вам, и Вами проверенной, обладающей всеми лицензиями и членом всех союзов, оценочной компании «Иванов и его бабушка». Данное Ваше требование я с радостью выполнил. Согласно заключению вышеуказанной компании стоимость приобретенной квартиры составила пять миллионов рублей. Однако с момента приобретения я выполнил в приобретенной квартире высококачественной ремонт, кроме того был проведен плановый ремонт дома и, силами жильцов, при поддержке префектуры, капитальный ремонт подъезда, что не могло положительно не сказаться на стоимости заложенного имущества. В ближайшее время я обязательно проведу новую экспертную оценку заложенного имущества в вышеуказанной и рекомендованной Вами компании. О ее результатах сообщу Вам незамедлительно».
     Имеем: вы проявили себя как порядочный заемщик, пекущейся о своей репутации, кредитной истории и, что самое главное, – о предмете залога. Плюс к этому получили официальный документ, отмахнуться от которого не сможет даже самый «прикормленный» судья.
     Действительно незамедлительно (пока письмо не дошло), вызываем оценщика, а наши оценщики самые независимые из всех независимых и самые оценочные из всех оценочных, поэтому, приступая к оценке объекта, сами спрашивают: «Сколько написать надо?» Также приветливое отношение к приехавшему фотографу, предложение: «Чай – кофе?» и, между делом, просьба: «Мне бы цену побольше» очень поспособствует желаемому результату – насчитают от души.
     Почему я так в этом уверен? А потому, что оценка оплачивается по факту получения заключения. То есть вы, ознакомившись с результатом оценки, можете просто его не забрать и, соответственно, не оплатить.
     Отступление: как работает оценщик. Оценка производится по двум методикам, могу ошибаться, но что-то типа «сравнительный анализ» и «позиционный анализ», потом результаты складываются и по «специальным формулам» с применением кучи коэффициентов из них делают примерно «среднеарифметическое» – это и есть цена вашей квартиры.
     А самое смешное в том, что самые значимые числа для обоих этих методов берутся из «открытых источников»: газет, интернета и тому подобное. А цены там какие? Сегодняшние. То есть и квартира будет оценена на текущий момент, а не «что будет завтра». Само заключение оценщика, естественно, содержит указание на то, что будет с ценой на оцениваемый объект в ближайшей перспективе, но и оно строится на тренде за несколько последних лет. А каков был тренд? Правильно – непонятный. Соответственно и в заключении, в пункте «что будет» любой оценщик очень осторожно напишет что-то очень размытое.
     Итого, через пару-тройку дней, получаем на руки официальный документ от рекомендованного самим банком оценщика, в котором самым безобразно официальным образом написано, что цена вашей квартиры десять миллионов и в будущем всё будет классно. О чем незамедлительно сообщаем, естественно заказным письмом с уведомлением о вручении, банку: «Господа! Вы зря шум подняли! Жизнь прекрасна! Предмет залога согласно заключению Вашего любимого оценщика подорожал в два раза! И, согласно его же заключению, в будущем нас ждет только безоблачное небо и клубника с шампанским! Спасибо Вам огромное, что порекомендовали такую высокопрофессиональную оценочную компанию! Да, на дворе вроде как кризис, но согласно тому же заключению, даже куда более существенные потрясения экономического пространства не смогут настолько обесценить залог, чтобы и вы и я потеряли спокойный сон».
     Шах и мат.
     Квартира без ремонта
     Кризис это, или просто «так получилось», но в последнее время едва ли не каждый день просят оценить перспективы сдачи квартир «в бетоне», «хоть за сколько-нибудь», чтобы люди сами там ремонт сделали и с большой-пребольшой скидкой жили. Казалось бы, логика в этом есть, однако практика убеждает в обратном: ни смысла, ни логики, ни дохода. И даже ремонта в результате не получается.
     Часть первая: про квартиры.
     Все квартиры в новостройках, которые, казалось бы, можно сдать «в бетоне», условно можно поделить на три группы:
     1-я – «и не думай»,
     2-я – «посчитай и забудь»,
     3-я – «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись».
     После этого каждую из них еще разбить на три подгруппы: 1-шки, 2-шки, трёх– и более комнатные квартиры.
     1-я группа: «и не думай». Это «немосковское замкадье», и другая обычная панель в удаленных от метро районах, типа Кожухово, Северного, Поликарповой и тому подобного.
     Считаем, для 2-шки, общую площадь для простоты округлим до 50 м2. Итак, с муниципальным или аналогичного уровня ремонтом, без мебели, такая 2-шка сдастся в среднем за двадцать пять тысяч рублей в месяц (здесь и далее цены октября 2009 г.). Минусуем коммуналку, примерно 5000 руб., получаем 20000 руб./мес., или 240 тысяч рублей в год. Ремонт оной квартиры, без прелестей типа чугунной ванны и включателей Legrand, то есть просто всё покрасить (в том числе и стены в ванной), установить сантехнику и повесить самые дешевые межкомнатные двери, обойдется в полмиллиона, но при условии, что съемщик будет делать его своими руками. Тот же ремонт, но силами гастарбайтеров, обойдется примерно в миллион. А ведь надо еще и мебель привезти…
     Итого имеем, что съемщику такой вариант выгоден и, соответственно, есть вероятность такого найти, только в случае если вы отдаете квартиру «забесплатно, только коммуналку плати» лет на пять. Отдадите? Не думаю. Для 1-шек и 3-шек посчитаете сами, при желании, но, уверяю, плюс-минус пять тысяч рублей в месяц к аренде, при наличии «плюс-минус» к общей площади картины не изменят.
     2-я группа: «посчитай и забудь». Это панель в черте Москвы и даже недалеко от метро, но не в пределах ТТК и опять же эконом-класса, что-то вроде новостроек на Волжском бульваре, Алтуфьево, Дыбенко и иже с ними.
     Снова 2-шка с общей площадью 50 м2. Сдается такая уже за тридцать тысяч, что, за вычетом коммуналки, дает уже триста тысяч рублей в год. Ремонт – те же деньги, но «забесплатный» период здесь уже ниже: года три – четыре. Не смешно, не правда ли?
     3-я группа: «посчитай, огорчись, еще раз посчитай и напрягись». В эту группу входит всё, что внутри ТТК, и жилье в домах бизнес-класса. Пример: новостройки на ул. Новорогожской, ЖК «Елена», улице Декабрьской и так далее.
     Исходные – та же 2-шка, но здесь уже в зависимости от класса и расположения дома ее сдача в «муниципальном» состоянии будет варьироваться от тридцати пяти до шестидесяти пяти тысяч рублей, то есть от 360 до 720 тысяч рублей в год. При этом она же, но отремонтированная нормально (умножаем стоимость ремонта на два), и ежемесячный доход столь же легко удваивает, а в некоторый случаях и утраивает (в четыре раза тоже не «сказки», но уже надо всё четко рассчитывать). Итого имеем выбор: сэкономить миллион и пару лет грызть локти, или напрячься и отбить ремонт за несколько месяцев.
     Вопросов о сдаче квартиры в «бетонном» состоянии в таких домах мне задавали один раз: шестьдесят метров в ЖК «Дом на Беговой». После общения счастливый обладатель оной площади решил «поднапрячься». А вот как ремонтировать: стиль, планировка, функционал и так далее, спрашивают часто.
     Часть вторая: про сдавателей таких квартир.
     Самое забавное, с чего начинается сдача такой квартиры, это определение ее цены и периода «бесплатного» проживания. Обычно счастливый обладатель новостроечной квартиры, прикинув «что-почем в округе», выставляет квартиру на сдачу с указанием, что два месяца проживания бесплатно, в счет ремонта. Откуда они эти «два месяца» высчитывают – понятия не имею, но в 99% таких объявлений речь идет именно о двух месяцах. Выставляются такие квартиры практически всегда напрямую, без агентов, так как такой вариант сдать только полный «галстук» возьмется/пообещает, остальные усмехнутся и, пожелав удачи, повесят трубку.
     Весь этот членовредительский процесс попыток сдать обычно длится два – три месяца, потом квартиру либо ремонтируют, либо забрасывают, либо… сдают, но об этом ниже.
     У Маяковского есть такие строки: «Если звезды зажигают, значит это кому-нибудь нужно» – возможно. Но если такие квартиры с озвученными условиями в рекламе заявляют, это совсем не значит, что они кому-нибудь нужны.
     Часть третья: про съемщиков таких квартир.
     Самые распространенные съемщики таких квартир – гастарбайтеры, ремонтирующие квартиры в этом же доме. Найти их несложно: скажите охране, что сдаете квартиру и повесьте по объявлению на каждый подъезд: «Сдаю квартиру в этом доме, без ремонта, дешево», всё. Они же, кстати, самые «правильные», ибо ничего не обещают. Поставят, стащенную из ближайшей сносимой хрущебы сантехнику и плиту, накидают матрасов и живут, платя мирно и исправно. Хуже от них квартире не будет – просто некуда, пропасть – не пропадут, так как снимает обычно «насяльника», у которого в этом доме несколько квартир под ремонтом и из-за залива соседа снизу он их не бросит: проще и дешевле исправить, если что.
     Второй «тип» съемщиков – «все остальные», причем эти «все остальные» обычно очень самонадеянны и плохо учились в школе, ибо свято верят, что за двадцать – тридцать тысяч рублей можно нормально отремонтировать трехкомнатную квартиру.
     Но когда выделенные на ремонт деньги заканчиваются… – упс, а только стены под электрику проштробили и купили унитаз. После этого «бюджет» резко усекается: стены оклеиваются «чем было» или красятся «чем нашли», на пол стелится «выбросили со склада, у входа лежало», а вопрос с электрикой решается посредством огромного количества удлинителей – «авось не сгорим».
     А так как и удлинители стоят денег, начинаются проблемы с регулярностью внесения платы, из-за чего на квартиру является ее сдаватель. Является и падает на пороге с инфарктом, так как даже в страшном сне не мог представить такой Ремонтище.
     Сдаватель кричит: «Какова…. !»
     Съемщики кричат: «Это ремонт!»
     Сдаватель: «Проваливайте отсюда на…!»
     Съемщики: «Хрен тебе! Читай договор!»
     Сдаватель…
     Далее, естественно, прибегают вооруженные тетрадями и карандашами портовые грузчики с сапожниками и, рассевшись кругом, начинают шустро записывать. А вы думали, где они ругаться учатся? Вот здесь и учатся.
     Что выгодней купить?
     Посчитать, сколько процентов годовых от сдачи в аренду вам будет приносить покупка той или иной квартиры, совсем не сложно, вот формула: (((12M-МК-12О)–U(SF+SW+X+J)/100–((MC(12-K)/100)+G)–MB/100)/((SY+SYA/100)+SF+SW+X))х100.
     М-дя, записанная в одну строчку выглядит устрашающе. От записи «этажеркой», правда, легче тоже не становится, но ее можно упростить, расшифровав, что есть что, и отдельно считая, или вовсе не учитывая, некоторые моменты.
     (12M-МК-12О) – это сам доход. Здесь:
     М – примерная стоимость месячной сдачи, ее можно грубо прикинуть по формуле (М1+М2)/2, где М1 минимальная, а М2 максимальная стоимость аналогичного жилья в данном районе, ну а «разделить на два» – истина, которая, как обычно, где-то посередине.
     О – примерная стоимость обслуживания, или, по-понятному – коммуналка. Пример: чистенькая 1-шка в Отрадном (здесь и далее цены октября 2009 г.), для нее М1=25000р., а М2=30000р., коммуналка же, то есть «О», около 2000 р., подставляем, считаем, получается 27500 р. – вал, и за вычетом коммуналки 25500 рублей в месяц.
     К – это время простоя квартиры между сдачами, для примера: у дешевой, но чистенькой 1-шки около метро он будет равен 0,1, то есть примерно три дня, а у безобразной, да еще и сильно переоцененной квартиры, с излишне самоуверенными хозяевами, может оказать равен и двенадцати (то есть получаем ноль в множителе и, соответственно, ноль в прибыли).
     В принципе, рассчитать данный коэффициент в какой-нибудь системе-таблице, типа таблиц Брадиса, можно, только объем у этого труда будет сопоставим с «Война и мир» господина Толстого, при этом точность всё равно будет оставлять желать лучшего. Однако не стоит недооценивать влияние этого коэффициента на общий результат, поэтому перед покупкой той или иной квартиры лучше обзвонить несколько агентств и честно спросить: «Сколько времени обычно простаивает между сдачами примерно такая-то квартира?». Ответ, правда, всё равно будет далеко не точным, так как для двух одинаковых квартир в одном подъезде он будет существенно разниться не только из-за этажа и ориентации окон, но и из-за того, что около одной тамбур захламлен соседями, а около другой аккуратненький. И не стоит быть оголтелыми оптимистами – сдали и десять лет живут: считайте «договорное», то есть что квартира сдается ровно один год, потом освобождается и надо сдавать снова.
     Примечание. Вариант «съехали через три месяца» не рассматриваю, так как любой адекватный сдаватель уже давно предусматривает в договоре штраф для съемщиков, если они съезжают ранее обещанного срока. Также не учитываю случай «загадили-заюзали» – для покрытия данного казуса есть залог, ну а сдали без залога – сами виноваты. В конце концов, можно и застраховать.
     U(SF+X+J)/100 – это стоимость страховки квартиры на один год. Если вы вовсе не собираетесь страховать квартиру – можете смело весь этот блок удалить. Кстати, составляя данную формулу, я специально не занимался сокращениями и «открытием скобок» – сохранить возможность, неучитывания «лишних», в той или иной ситуации, параметров. Здесь:
     U – это процентная ставка для квартир, сдаваемых в аренду, обычно она равна 1,2%.
     S – общая площадь квартиры.
     F – стоимость отделочных материалов на один квадрат общей площади (средний ремонт, грубо, 10000 рублей).
     W – стоимость работ по «намазыванию» вышеуказанных отделочных материалов на один метр квадратный общей площади, если делаете ремонт сами, данный параметр можно не учитывать.
     X – стоимость мебели, техники и прочих предметов интерьера, закупленных для квартиры (считайте сами).
     J – размер ответственности за ущерб третьим лицам (залив соседей, например, и, кстати, самое распространенное, прикидывайте сами в зависимости от дома и соседей, думаю понятно, что в хрущебе нет смысла страховаться на миллион, а в доме бизнес-класса смешно страховаться на десять тысяч рублей).
     В этом куске формулы также можно убрать не нужные вам параметры, или, заменив U(SF+X+J)/100 на I – insurance, страхование и подставлять только цифру, больше которой вы в год платить не хотите.
     (MC(12-K)/100)+G) – это налоги в год. Естественно, если вы их вопреки 57 статье Конституции РФ платить не собираетесь, данный пункт не учитывайте. Здесь:
     M – напоминаю: примерная стоимость месячной аренды.
     C – ставка налога: для физических лиц 13%, а если вы не поленитесь и зарегистрируете ИП – 6%.
     K – снова напоминаю: время простоя квартиры между сдачами.
     G – обязательные для ИП взносы в пенсионный фонд (за весь 2010 год отчисления должны составить: взносы на страховую часть ССГ: 7274 руб., на накопительную часть ССГ: 3118 руб., страховые взносы на ОМС – ТФОМС: 1039 руб. 20 коп., взносы на ОМС – ФФОМС: 571 руб. 56 коп. Итого: 12002 руб. 76 коп.). Если вы, сдавая квартиру, ИП регистрировать не будете, не учитывайте данный параметр.
     MB/100 – это оплата услуг агента по сдаче квартиры. Снова, естественно, если вы уверены, что справитесь без агента, или платить ему не собираетесь – не учитываем этот фрагмент. Здесь:
     В – размер агентского вознаграждения, в процентах, за сдачу квартиры, а М – думаю, уже запомнили. Если ваша примеченная квартирка будет из разряда «дешевая и ходовая» – В=0, с «существенной» ценой – В=50, и цена «очень существенна» и клиент нужен очень солидный и сдавать вы ее будете через агентство из первой десятки мирового рейтинга – В=100.
     (SY+SYA/100)+SF+SW+X) – делитель. По сути то, что будет потрачено на квартиру до ее сдачи. Здесь:
     S – общая площадь квартиры (помним).
     Y – стоимость метра квадратного общей площади покупаемой квартиры.
     А – размер агентского вознаграждения при покупке квартиры, обычно 2-4%, но варианты возможны.
     F, W и Х – уже расшифровывал: материалы, работа и меблировка.
     Во всей этой страшенной формуле с кучей неизвестных, особняком стоят «М» и «К» – их вычислить сложней всего, а между тем, в подавляющей части, именно они определяют, стоит покупать ту или иную квартиру, или не стоит.
     Данную формулищу можно существенно сократить, оставив в делимом (12M-МК-12О), а в делителе «Т» – total – то есть всего потрачено на покупку и ремонты. Итого останется ((12M-МК-12О)/Т)х100.
     Возникает логичный вопрос: почему делитель обкорнал до одной буквы, а в делимом оставил ажно целых три, ведь тоже мог обрезать до какого-нибудь «прикинутого в уме» «D». Поясню, сперва «на пальцах», а потом в цифрах: покупая квартиру, вы знаете, сколько у вас есть денег, и соответственно их делите: столько-то на ремонт, а это – на покупку. И как бы вы их ни делили, как ни перекладывали, сумма больше не станет.
     Теперь в цифрах: предположим, мы покупаем 1-шку на Багратионовской в обычной панельке за пять миллионов и сдаем ее за 25000 руб. Простаивать она практически не будет, так, пару дней, берем К=0, раз уж считаем сугубо примерно. Коммуналка (О) там что-то типа 1500 руб. Подставляем:
     ((12х25000-12х1500)/5000000)х100=5,64 процентов годовых.
     Теперь «купим» за те же пять лямов большую однокомнатную квартиру в Мытищах. Сдать ее, со скрипом, тысяч за двадцать, можно, но К=1, то есть к месячному простою нужно быть готовым. Коммуналка здесь будет уже под три тысячи рублей.
     Подставляем, считаем:
     ((12х20000-20000х1-12х3000)/5000000)х100=3,68%/год. Ну, ладно-ладно, вы везучий и квартира простаивать не будет вовсе, К=0:
     ((12х20000-12х3000)/5000000)х100=4,08%/год.
     Надеюсь, теперь понятно, почему «верхушку» нельзя сокращать до одного значения.
     Интересная математика, не правда ли? Интересная, только «дилетантская», а так, только от сдачи, грамотно купленная и подготовленная квартира приносит 7-9% годовых, случается и 10%, если при покупке повезет.
     Сдача квартиры юрлицу
     Сдача квартиры юридическому лицу, то есть фирме, в некоторых случаях ничем не отличается от сдачи просто человеку, лишь озвучивают, что платит организация, и всё, а в остальном и договор подписывается с лицом, которое в квартире жить будет, и деньги он так же платит, сперва получая их в бухгалтерии. Здесь же речь пойдет о вариантах, отличающихся в корне.
     Квартиру снимает фирма для проживания сотрудников, вариантов оформления два:
     А – договор (найма) заключается на сотрудника, в штатные обязанности которого входят отношения с наймодателями снятых организацией квартир, обычно у этого сотрудника московская или подмосковная прописка. Такое оформление обычно из-за того, что на фирме превалирует «черная» бухгалтерия. Выбор же сотрудника с московской пропиской – исключительно для спокойствия наймодателей. Никаких налогов и пенсионных отчислений от вашего имени в этом случае не будет. Зато можно настаивать на залоге.
     Б1 – договор оформляется непосредственно на фирму, подписывается директором и печать присутствует. В этом случае будет уже договор аренды (статья 671 пункт 2 Гражданского кодекса РФ), пугаться этого не стоит – «тот же столб, только в профиль». Деньги обычно передает непосредственно живущий в квартире сотрудник фирмы или ответственный за отношения с арендодателями арендуемых квартир. Возможно и получение денег в бухгалтерии – по согласованию. Такое оформление совсем не означает, что фирма работает полностью «по-белому», скорее, у них просто хороший бухгалтер. То есть снова ни налогов, ни пенсии, зато опять же можно настаивать на залоге.
     В обоих этих случаях фирмы обычно настаивают на их, привычной и согласованной, форме договора – здесь стоит быть внимательным, так как «себе любимым» напишут хорошо. Особенно рекомендую обратить внимание и, если нет, внести пункт о составе и количестве проживающих. Здесь снова варианты:
     I – квартира снимается для конкретного сотрудника. Вносим в договор строку: «Квартира арендуется для проживания сотрудника Арендатора с семьей: Иванов Иван Иванович, Иванова Дарья Фроловна, Иванова Гаяне Ивановна. Изменение состава и/или количества проживающих, без согласования с Арендодателем недопустимо».
     II – квартира снимается для неопределенного состава и/или количества проживающих, например командировочных. Вносим в договор строку: «Квартира арендуется для проживания не более трех человек, изменение количества одновременно проживающих в квартире, без согласования с Арендодателем недопустимо».
     Б2 – то же, что и «Б1», соответственно вышеописанное силы не утрачивает, только организация действительно работает исключительно «по-белому». В этом случае в договоре будет присутствовать строчка: «Арендодатель поручает Арендатору удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ. Заявление Арендодателя прилагается к настоящему договору». Или нечто аналогичное.
     Арендная плата будет указана с учетом НДФЛ, и срок оплаты будет не в виде конкретной даты, а интервала, от трех до четырнадцати дней, в зависимости от «размеров» фирмы-арендатора: чем больше и солидней – тем неповоротливей бухгалтерия.
     Сама арендная плата, в подавляющем большинстве случаев, отправляется на расчетный счет арендодателя. Получение наличными в бухгалтерии арендатора тоже бывает, но очень редко. Наличие «финансового разрыва» между датами предоставления квартиры и получением арендной платы обычно решается наличными, которые вносит непосредственный съемщик, или кто-то от фирмы, типа: «Деньги с конторы получите – мои вернете».
     Здесь есть маленькая тонкость: арендная плата с учетом НДФЛ, это не арендная плата плюс 13%, а арендная плата минус 13%. То есть, если вы сдаете квартиру за тридцать тысяч рублей, например, в договоре будет написано не «30000 руб.» и не «33900 руб.», а «34482 руб. 76 коп.» – сумма, вычитая из которой 13%, получатся те самые тридцать тысяч. Самостоятельно ее рассчитать несложно, вот формула: Ах100/87. Здесь: «А» – желаемая вами ежемесячная арендная плата, «100/87» – те самые «перевернутые» 13%.
     Всё хорошо, но возможен казус – залог не все фирмы переваривают. Где-то проходит без вопросов – залог так залог. А иногда упираются и ни в какую – будет оплата за «первый и последний месяцы проживания» – и настаивать на залоге бесполезно, они просто не могут его внести, – бухгалтерия не пропустит, но это тоже решаемо.
     Проконтролируйте наличие в договоре пункта об обязательном предупреждении о расторжении или непродлении договора за месяц и внесите в договор, непосредственно в пункт про оплату, следующее: «При этом, при наличии обоснованных финансовых претензий со стороны Арендодателя к Арендатору, оплата последнего месяца может быть использована для удовлетворения данных претензий». Кроме того, можно попробовать настоять на оплате двух последних месяцев проживания. Иногда получается.
     Также нередко попадаются организации, отказывающиеся указывать в договоре конкретное лицо, для которого снимается квартира. В этом нет никакого злого умысла, лишь желание платить ЕСН (единый социальный налог) поменьше. Если в договоре указан конкретно Иванов Иван Иванович, суммы, потраченные на съем для него квартиры, будут учитываться при начислении ЕСН. В варианте же «для проживания сотрудников арендатора», съемная квартира рассматривается как «представительская» и потраченные на нее деньги при расчете ЕСН не учитываются.
     Здесь рекомендация: настоятельно требуйте указания максимального количества одновременно проживающих. Примерно так: «Квартира арендуется для проживания сотрудников Арендатора в количестве не более четырех человек».
     Для подписания договора в варианте «Б2» вам понадобится несколько больше документов, чем при обычной сдаче квартиры:
     1 – Естественно свидетельство о собственности или его субституты (список я приводил ранее). Плюс копия, обычная, ее заберут.
     2 – Индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН), он вписывается в договор. Могут попросить копию свидетельства о присвоении ИНН, простую, ее заберут.
     3 – Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования, его номер, копию просят крайне редко.
     4 – Реквизиты расчетного счета, если нет, попросят открыть, это несложно. Он, кстати, и не всем нужен – наличные тоже могут выдавать, в бухгалтерии, по расходнику. Если у вас есть сберегательная книжка, указанного на ней номера счета мало (это лицевой счет), надо заехать или позвонить именно в тот филиал банка, где открыт счет – взять остальные реквизиты. В результате ваши реквизиты в договоре должны выглядеть примерно так:
     л/с (номер лицевого счета – 20 цифр)
     в Царицынском отделении 7978/01320 Сберегательного Банка РФ г. Москва.
     БИК 044525225
     КПП 775003012
     ИНН 7707083893
     ОГРН 1027700132195
     к/с (номер корр. счета – 20 цифр)
     р/с (номер расчетного счета – 20 цифр)
     получатель платежа: (ваше ФИО, полностью).
     5 – Если договор аренды подписывает не собственник, а кто-то от его имени: нотариально заверенная доверенность на срок не менее срока действия договора, плюс ее копия, обычная, ее заберут. И здесь снова одна тонкость: что написано в доверенности.
     Если доверенность только на право подписи договора аренды – весь вышеприведенный список без изменений, в договоре ФИО и паспортные данные собственника, а там, где подпись, должна быть еще одна строчка, можно и от руки вписать: «Подписано таким-то, по доверенности (от _____ числа, номер бланка ______ нотариуса (ФИО) ________ г. Москва, № в реестре ______ )».
     Если же доверенность «полная», то есть на право сдачи и получение денежных средств (иногда пишут «распоряжения»), в договоре должны быть ФИО и паспортные данные доверенного лица, а в пункте договора, указывающем право распоряжения, будет указано: «Квартира принадлежит Иванову Ивану Ивановичу по праву собственности (свидетельство о государственной регистрации права 00 АБ 123456 от 30 октября 1812 г.), право распоряжения (сдачи в аренду) предоставлено Петровой Фаине Джоновне (доверенность от 15 мая 2001 г., бланк № 22 ХГ 123456 нотариуса Голдман Эммануила Ивановича, г. Москва, № в реестре: 22-1234567)». Примерно так, или что-то похожее. В этом случае весь вышеприведенный список документов уже не «Иванова И.И.», а для «Петровой Ф.Д.».
     6 – (Это и далее, если вы ИП) Свидетельство о регистрации вас в качестве индивидуального предпринимателя + копия, простая, ее заберут.
     7 – Копия письма о применении к вам упрощенной системы налогообложения. Снова – обычная, заберут.
     8 – Копия выписки из ЕГРЮЛ. Обычная, заберут.
     Фуф, с этим вроде всё, следующий вариант: квартиру снимает фирма под «гостиницу», для посуточной и/или почасовой сдачи.
     В принципе, здесь всё то же самое, что и описано выше, но внимательно надо проштудировать еще один момент – ЧТО это за фирма.
     На рынке куча организаций, которые снимают квартиры с целью их последующей сдачи на короткие сроки. Есть серьезные организации со своим штатом уборщиков, техников, смотрителей, парком машин и так далее (наличие или отсутствие офиса ни о чем не говорит). С этими можно смело строить отношения – квартира будет в целости и сохранности. Новых жильцов будет встречать и провожать специальный человек, тут же квартира будет полностью вымываться, меняться белье и прочее, как в хороших отелях. А есть «архаровцы», у которых, кроме рюкзака и мобильного, ничего нет. Отличить одних от других проще некуда: заходим в вездесущий интернет, открываем сайт претендующей на съем конторы – смотрим, сколько у них квартир и какого уровня.
     Всё.
     Сдача квартиры военным
     Военные. Военные ребята хитрые. Первая заповедь любого военного, которому родная воинская часть оплачивает съем квартиры, гласит: «И на этом нужно заработать». Отсюда и специфика сдачи им квартиры. А так, они ребята хорошие, живут чисто, аккуратно и «баб не водят».
     Начну с оформления. Съем военными однокомнатной квартиры – редкость, так как 1-шки положены уже «чинам со звездами», обычно они снимают 2-шки и 3-шки на двух-трех холостых парней. Для вас, сдавателей, это ничего не значит – можете просто считать, что вы сдаете квартиру компании парней, которые немного заморочены на оформлении договора найма. А варианты оформления зависят от того, из какой в/ч служивые:
     1 – Один из них, который поавторитетней, является «старшим съемщиком» – на него оформляется договор, а остальные в него вписываются, но рапорты подают все трое и деньги тоже получают все трое в равных долях, потом складывают и отдают своему наймодателю.
     2 – Подписывается несколько договоров, по количеству комнат. Типа они независимо снимают по комнате в одной квартире и у одного хозяина. Соответственно рапорты пишут также все и деньги также получают все, потом складывают и отдают наймодателю. Ничего «криминального» в этом нет, просто их «прапор» так понимает.
     При сдаче квартиры военным вам потребуются еще и копии свидетельства о собственности, или его субститутов (список приводил) по количеству договоров и, иногда, просят копию паспорта: первый лист и лист с пропиской. Всё это у вас заберут, вместе с подписанными договорами. Оба экземпляра. То есть изначально у вас ничего не останется, разве только немного денег из их личных кошельков, чтобы вы совсем уж не переживали. Договора отметят у начальника части, потом ваш экземпляр вернут.
     С оплатой военными тоже интересный момент: им деньги перечисляют не авансом, а по факту. То есть месяц прожили – деньги получили. Естественно, такой «кульбит» ни одного вменяемого квартиросдавателя не устроит, но! Как я уже говорил, военные ребята хитрые, кроме того еще и понятливые – пишут договора «задним» числом, на месяц. Причем иногда число «совсем заднее», чтобы и хозяину заплатить, и залог оставить, и с агентом расплатиться, своего кошелька не открывая.
     Но и это еще не всё! Если вы сдаете квартиру за двадцать семь тысяч рублей, например, не удивляйтесь, когда они вам предложат платить двадцать восемь, а в договоре написать тридцать – по две тысячи им в месяц «на пиво».
     Снова возвращаюсь к оформлению. Форма договора у военных своя, из Минобороны спущенная и, как и всё военное, засекреченная, но, в отличие от всего остального, их договор не просто «слабый», он вообще никакой. В нем нет вообще ничего, кроме адреса, цены и паспортных данных, и что-либо в него включить-дописать нельзя! Соответственно как-то жить и строить отношения по данному договору просто невозможно.
     Но, как я уже говорил, военные ребята не только хитрые и понятливые, но и вменяемые – понимают всю «никаковость» минобороновской формы договора не хуже вашего. Соответственно смело предлагайте им подписать еще один вариант договора, строго между вами, с правильной ценой, датами и условиями – они возражать не будут.
     Здесь есть одна тонкость: рекомендую включить в этот, «правильный» договор пункт следующего содержания: «Договор вступает в силу с момента его подписания, все предварительные, устные и письменные, соглашения сторон утрачивают силу». Он как бы перечеркивает подписанный задним числом минобороновский «формуляр».
     Кстати, несмотря на «никаковость», бланки «военизированного» договора найма служивые получают чуть ли не под роспись у начальника части и в строго ограниченном количестве, испортите – запасного нет.
     Сдача комнаты в коммунальной квартире
     Копаясь по необъятным просторам рунета, натолкнулся на темку сдачи комнат в коммунальных квартирах, и на ответы, даваемые «значительными агентствами». Посмеялся. Вношу ясность.
     Во-первых, подчеркну и отмечу, что я сдачей комнат не занимаюсь, не занимался и не планирую. Соответственно, обращаться ко мне с просьбой сдать или снять комнату, бесполезно! Квартиру или дом – милости просим.
     Начну с простого: неприватизированная комната в коммунальной квартире. Что с остальными комнатами: в собственности или нет – без разницы.
     Здесь всё просто: получите согласие реального собственника (муниципалитета, предприятия, воинской части, дома культуры и так далее – у кого оная комната на балансе) на сдачу в поднаем комнаты – можете сдавать, не получите – тоже можете сдавать, но недолго, насколько недолго – зависит от соседей. При этом если еще и додумаетесь «возмездный договор» состряпать и подписать – можете вовсе без комнаты остаться.
     Подпишите бумажку-разрешалку типа «Я, Вася, разрешаю Паше ночевать в комнате, пока меня нет, с целью защиты моих личных вещей от вороватых соседей» – проблем не будет, если у «Паши» с соседями их не возникнет. А возникнут: шум, гам, тарарам, участковый и далее со всеми остановками.
     Комната в собственности:
     Казалось бы, шестнадцатая статья Жилищного кодекса РФ прямо выделяет комнату как отдельный вид права, то есть отдельная комната может находиться в собственности и, соответственно, ее собственник, на основании пункта 1 статьи 34 и пункта 2 статьи 35 Конституции РФ, и строго в соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ, может сдавать ее кому заблагорассудится. Казалось бы, но не всё так просто:
     «Статья 41 ЖК РФ – Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.
     1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее – общее имущество в коммунальной квартире)».
     По-русски: комнату сдавать можно, а вот «долю» в коридоре и «кусок» ванной – нет, причина:
     «Статья 246 ГК РФ – Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности.
     1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников.
     2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ».
     Здесь можно немного запутаться: статья 250 – это «преимущественное право покупки», а в 246-й статье имеем «распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ» и, запутавшись, начать на основании правил статьи 250 ГК РФ предлагать сперва снять комнату соседям, а потом, при их отказе, сдавать ее «налево». Распутывает оный момент определение термина «отчуждение»: «Отчуждение имущества – в гражданском праве – передача имущества, принадлежащего одному лицу, в собственность другого лица», а сдача, это не передача в собственность. То есть, сперва предлагать соседям снять вашу комнату не нужно. Хотя, чисто по-человечески, я бы рекомендовал начинать именно с этого.
     И последнее к этому моменту, что в данной ситуации сдача комнаты в коммунальной квартире практически ставит знак равенства между «распоряжение» и «пользование»:
     «Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
     1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом».
     Итого: имея в собственности комнату в коммунальной квартире, сдавать ее можно и без согласия остальных проживающих в коммуналке, а вот пользоваться общим имуществом коммунальной квартиры ваши постояльцы без согласия всех соседей не смогут. На практике это обычно решается переговорами на кухне с нахождением некоего компромисса типа «селить не больше одного человека, желательно девушки».
     Также, во избежание конфликтов в будущем, претендента в постояльцы рекомендуется познакомить не только с соседями, но и с установившимися внутри коммуналки порядками: расписание мытья коридора и сантехники, где чей шкаф на кухне и так далее. Если он всё это спокойно воспринимает – можно хлопать по рукам. Морщит нос от перспективы раз в месяц мыть унитаз – лучше расстаться, нервы потом целей будут.
     В остальном сдача комнаты ничем не отличается от сдачи квартиры.
     Дешево, да сердито (сказка)
     Сказка может и ложь, да не всякая.
     В какой может и намек, да не в этой.
     Кому может и урок, а кому просто – читалово.
     Повествование сие давно было замыслено, уж очень много историй, как спички из одной коробочки, похожих было услышано, и ежели бы я давеча на показ за час не приперся, так и собирался бы еще незнамоти сколько.
     Часть первая: «Иван да Марья»
     Жили-были, да не тужили, два енота: Иван да Марья, жили они в родном лесу, где каждый кустик знаком был, а каждый ежик встречный здоровкался. Но закинула их судьба-кручинушка, в лес чужой, «Кислый*22 лес» прозванный. Хоть и прозывался лес сей «Кислым», перспективы в нем рисовались самые сладкие. Собрали енот с енотихой скарб свой нехитрый, да по утреннему туманцу переселилися. Попервой остановились у старой знакомицы – куницы, коя в «Кислый» лес уже давно перебралася и очень недурственно в нем устроиться успела. Но гость – хорош гость да дорог, пока поговорить, а как «туалет занят» – что варенье за пазухой.
     Засобиралися Иван да Марья себе норку искати – все заняты и никто не пущает. Зайцы-постряпчие вездесущие, что про каждую норку в лесу ведают, за свою беготню капусты целый качан истребуют, а самим искать ой как тягостно. Погоревали енотики – покручинилися, но к зайцам обращаться не стали: до последнего, пока куница пошиповати не стала, искали. И нашли-таки конурку у старой совы, расплатилися с ней мышатами – целый выводок, десять штук взяла, хоть зайцы и говаривали, что у сов норы меньше двух десятков мышат не стояти. Да заселилися счастливо норку обживати да скарбом новым обретаться.
     Сова, новой норки енотов сдавательница, тех мышат за пару присестов стрескала и пригорюнилася. Да стал ей с тех пор один и тот же сон сниться-вещиться: словно бежит она по полю и взлететь не может – не сподобится, а за ней скачет жаба аки слон здоровущая – задавитя пытается. Погоревалася она на вечерней зорьке товаркам, что де не тот лес стал, при медведе-то! Раньше, де, при красном петухе, куда лучше было: да с десятком мышат можно было полгода жить – не тужить, а сейчас – хап, и нету. Да и мыши нонча не те пошли – мелкие какие-то. Ухала она с товарками ухала, горевалася да горевалася, да сама не поприметила, как им и разболтала, откуда у нее мышата завелися. Да как подняли ее тута товарки на смех – на потеху: де, проухала ты, старая, – обслюнякалася, у всех, и у Пердуньи и у Хрычихи, приезжие еноты-то по два десятка мышат отсыпаюти и не верещат, а ты за свою норку дажить не дюжину, а всего десяток взяла!
     В ту ночь жаба таки сову настигла, и проснулася она в поту хладном, да так и уснуть не смогла больше. Всё думала, что и у совы Пердуньи и у Хрычихи норки-то похужей ейной будут, а по двадцать мышат берут-гребут, а уж за ее норку тогда никак не меньше двух дюжин, а то и трех десятков получить можно! К слову прибавить – сам не видел, да сорока баяла, что норка у той совы и слова-то доброго не стоила, и двадцать мышат за нее только от природной совиной жадности брать-стребовать можно было.
     Однакость, на следующее же утро, паче срок пришел, сова, прихватив с собой косолапого, для пущей убедительности, заявилась к енотам и ультимативно (яко слово заграничное) потребовала отсыпать ей аж три десятка мышат или немедленно пожитки сбирати. Еноты, сей неожиданностью ошарашенные, спорить-противиться пыталися, даже листочек дубовый с отпечатком совиной лапы показывали, но медведь – а куды супротив медведя енотику – был непреклонен: нора совы, что хочет, то и делает, сколя хочет – столя и требует, а вы либо отсыплевайте, либо сбирайтеся. Короче, медведь полученные от совы полбанки меда отрабатывал как положено. Тогда енотики стали к ее совиной совести обращатися – увещеватися: де мы и в кладовой полочек новых накопали, да червей всех, что на кухне своими ходами пакостили, повывели! Но сова, на то она и сова, чтоб глухой когда надо делаться: де полочки и до вас были, а червяков у меня в норе отродяся не было – кабы еще из-за вас не завелись. И что делать? – пришлось Ивану да Марье упаковыватися – съехали они.
     Часть вторая: «Сова да собаки и волки»
     Не будет во второй части Иванушки с Марьей – поиздержавшися на уют в совиной норке, не смогли они другую ни найтить, ни сдюжить, и уехали из Кислого леса, жизнью сладкой манящего, в родной лес, что Бобруйским зовется, вернулися.
     А что же сова, кою алчностя безмерная так некрасиво с енотами поступить заставила? А сова горевать-кручиниться не стала и по наущению товарок своих обратилася к зайцам-побегайцам, кои в любом лесу стряпчими по норкам шустрят. Де, найдите мне постоялицев, енотиков каких поприличней, да чтоб по три десятка мышат мне аккуратно отсыпали. Вот только не тут-то было: зайцы к ней в норку разные забегивали – поглядетя-полюбопытничать, да все, аки сговорившися-усоветовавшись: «Не дадут тебе, сова, за твою норку, боле двадцати мышат, и то в праздник». Ан де у совы своя голова на плечах – зайцы ей не указ! Спрогнала она их, одного даже потрепала, да решила сама себе постояльцев искати, за две дюжины мышат, то бишь два десятка со с половиною.
     Раскидала-расповестила собакам, кои лают, да ВВВ-ветер носит, отсвистела-отстучала ВВВ-волкам, да про ВВВ-выдру, что рядом с ВВВ-волками проЖЖивает, не забыла: де, я сама, сова, свою норку заселяю – экономим, кто считати умеет, на зайцах капусты качан цельный. И посыпало к ней зверье со всего свету: и тушканчики азиатские, и котики персидские, даже дракончик маленький из страны дальней-неизвестной залетал. Только она им всем отказывала – знакомое зверье искала, что под родными березками обретается. И нашла таки!, не за тридцать мышатков, правда, но за двадцать пять, двух ежат-недалеких, из рощицы соседней: Шерочку с Машерочкой.
     И стали они жить-поживати, сова добра наживати, а ежатки считать-складовать так и не научилися: ведь ведамо-знамоти, еще в школе все проходили, что качан капусты на два десятка мышат ровня, а поелико пяти мышат сверху в четыре отсыпа проедаюца, тако на пятом и в минус идет, а с шестого, у сов, натура у них такая, аппетиту более делается и им ужо двадцать семь хотца. Так и с ежетами случилось: на седьмом месяце, аккурат морозцы крепки стали, выгнала их сова, как не кричали ежата, как иголки не вострючили – де сговаривалися же до лета!, а супротив медведя и ежу несдюжимо.
     Часть третья: «Пока ни про кого»
     (___________________) место для записи нового совиного постояльца, а 90% вольноищамых к совам и попадаюти.

     *22Кислый – «кислятина», по-татарски – «масква».
     Про крик и ругань
     Намеренно оставил эту тему на самый конец, чтобы вы подошли к ней уже с пониманием, что, к чему и откуда. Ссылок на законодательство здесь давать не буду – всё нужное для понимания уже упоминал выше.
     Ругань. Да, правильно ругаться тоже надо уметь. Оно, конечно, лучше вовсе обходиться без нее, но, что делать, иногда никак не получается.
     В аренде квартир:
     С агентами по аренде клиентам ругаться незачем – «get lost», и всё. Ругаются, нередко, иногда до драки, съемщики с их квартирными хозяевами. Агенты между собой ругаются крайне редко, но тоже иногда до драки.
     Развод – так на риелторском сленге называется проблемный съезд арендаторов, при этом без разницы, кто был инициатором съезда, и какие взаимные претензии предъявляются. Конечно, к сожалению, далеко не все агенты участвуют в «разводах», даже, что уж греха таить, агентов, которые готовы вмешиваться и помогать хоть как-то разруливать напряженные ситуации, жалкие проценты от их общего числа, а тех, кто вообще понимает, что делать и чем апеллировать, вовсе единицы. Естественно, это крайне негативно сказывается на имидже всех агентов по аренде квартир, дискредитирует сами отношения с агентом. Соответственно здесь я и буду рассматривать, к сожалению, снова – к сожалению, наиболее часто встречающуюся ситуацию: есть конфликт и недопонимание, а агент, ранее щедро раздававший обещания и с удовольствием получивший комиссию, открестился: «Ваши проблемы – вы и решайте».
     Начну с самого простого: квартиру сдали/сняли, договор не оформляли и даже когда платили, расписок не оставляли.
     Владельцам квартир:
     Реально самый простой случай. Если съемщик начал «хулиганить», просто звоним – «на выход», упирается – меняем замки. Может кричать, ругаться – ничего не поможет: и он в квартире никто и имя ему – никто. Будет сильно упираться и кричать, просто вызываем милицию, типа: «Нас не было, приехали, а в квартире люди». Всё. Двери вскрываем (свидетельство о собственности и паспорт должны быть при себе), а вещи выставляем в коридор, хотя… можете сказать, что они ваши. Если же вдруг приехавший съемщик начинает сильно бузить – загребут его за хулиганство, так как ни-ка-ких подтверждений его законного нахождения в вашей квартире нет.
     Но в этом «простом» случае есть одна сложность: такого простачка, отдающего деньги первому встречному, надо еще поискать…
     Съемщикам квартир:
     Ничего не скажу, подразумеваю, что таким образом снять квартиру может только абсолютно безграмотный человек, даже читать не умеющий. Лишь замечу: если вы умудрившись снять квартиру без договора и в один «прекрасный день», наткнувшись на закрытую дверь с новыми замками, ее, дверь, откроете – до трех лет лишения свободы. Реальный срок, если у вас до этого судимости не было, вряд ли дадут, но условный будет точно.
     Усложняем: договор не оформляли, но когда платили, были расписки, хоть иногда, или вообще одна, в самом начале.
     Владельцам квартир:
     Кричать и ругаться не стоит, просто не стоит – нервы дороже: та же милиция легко удалит съемщика из квартиры, не увидев основания его в ней нахождения, а расписка – не основание. Но, так как у него есть расписки – появляется «судебная перспектива», или просто метод воздействия. Соответственно, идти на крайнее обострение вам не очень выгодно – попробуйте сперва решить вопрос миром.
     Съемщикам квартир:
     Расписка – не основание, если только она не бралась регулярно, при каждом платеже. В принципе милиция может удалить вас из квартиры, не увидев основания в ней нахождения. Но если с ними начать спокойно и обстоятельно разговаривать, часто упоминая прокуратуру, вполне может помочь. Уйдут, вас не тронув и порекомендовав хозяину квартиры решать вопрос в судебном порядке.
     В наличии договор найма, хоть какой, хоть на одном листочке и именно с собственником или с его доверенным лицом и доверенность у съемщика на руках (если доверенности именно у съемщика нет – считайте, что и договора нет).
     Владельцам квартир:
     Милиция вам не помощник – они даже войти в квартиру без заявления не смогут, то есть, если вы или съемщик, не кричите и руками не машете, а спокойно разговариваете – это не их дело. Милицию можно вызвать, без разницы кого: дежурку или участкового. Приедут, констатируют, что это не их дело, рекомендуют обратиться в суд и уедут. А вот если начнете друг друга «по лицу стукать» – отправитесь с ними кататься, до отделения, но разрешению ситуации это никак не поможет.
     Съемщикам квартир:
     Милиция вам не страшна, никакая и не под каким соусом, даже если у вас нет регистрации и гражданство совсем не российское. Главное, не кричать, не ругаться и руками не размахивать.
     Далее всё совсем интересно и целиком и полностью зависит от того, что написано в договоре.
     Если договор на одном листочке и ничего существенного, кроме паспортных данных, не содержит.
     Владельцам квартир:
     Просто ругаемся, причем помалкивая о законах и кодексах, так как в них ничего хорошего для вас нет. Можно, конечно, пойти на резкое обострение конфликта и, подкараулив, когда в квартире никого не будет, поменять замки. Вскрыть двери съемщик не сможет, так как «вскрыватели» скажут – зови хозяина со свидетельством о собственности и паспортом, иначе ломать не будем.
     Но тут есть один существенный момент: попадется грамотный – напишет заявление в милицию, что замки поменяны, и он опасается за сохранность вещей в квартире, снятой по договору найма. Вас вызовут, двери откроете – никуда не денетесь, а он, съемщик, бах на пол и ну в истерике биться: «Ай! Где моя шуба норковая и колье с бриллиантами, которое вот здесь висело!» Однако и на это есть решение: дверь вскрывается при участковом и свидетелях, составляется опись имущества, оное имущество складывается в коробки, которые опечатываются. Далее только суд, а судья разбираться не будет (договор-то пустой), просто расторгнет сделку, то есть узаконит случившееся и всё, а то и вовсе не примет заявление, придравшись к форме договора, а это уже будет длинная эпопея с привлечением квалификационной комиссии.
     Съемщикам квартир:
     Повторюсь: если договор на одном листочке и ничего существенного, кроме паспортных данных, не содержит – просто ругаемся, можно апеллировать к пункту 2 статьи 687 35-й главы Гражданского кодекса, в которой черным по белому написано, что досрочное расторжение договора наймодателем возможно только в судебном порядке. Толку от этого, правда, никакого не будет, так как договора «на одном листочке» до суда обычно не доходят: наймодатель просто подкарауливает, когда в квартире никого не будет, и меняет замки. Менять их самим, во избежание такого казуса, бесполезно – он хозяин, а МЧС о договоре найма ничего не знает.
     Другое дело, если договор что-то из себя представляет, то есть в наличии сам договор, к нему подписанный акт передачи имущества и расписки в получении денег. Как показывает практика: меньше чем на 5-6 листов более-менее расписать арендные отношения не получается, то есть если перед вами договор, в котором листов куда меньше – готов спорить, в нем многого не хватает.
     Владельцам квартир:
     Итак, если у вас что-то такое, выгнать съемщика просто так не получится. До суда, опять же, такие конфликты редко доходят, но уже по другой причине: стороны стараются решить всё «мирным путем», общаясь, договариваясь и ища компромисс.
     Съемщикам квартир:
     У вас нечто подобное? Поздравляю – вы король, и просто так вас выгнать не получится. Ваш наймодатель, конечно, может пойти на резкое обострение конфликта, но, вероятней всего, будет искать компромисс. И здесь возможны варианты «навязывания» компромисса. Чтобы этого не произошло, снова к договору: даже если при его подписании все классные и уверенные в завтрашнем дне ребята, к вопросу досрочного расторжения договора стоит подойти самым основательным образом. Если «в цифрах» – это примерно на пол-листа, мелким шрифтом.
     В купле-продаже квартир:
     Здесь уже не ругаются продавцы с покупателями, а вот клиентам с агентами, иногда, ну очень поругаться хочется.
     Продавцы квартир горят желанием поругаться, если агент что-то уж очень долго не продает квартиру, да и показов особо нет. Послать его куда подальше не получается, так как он предусмотрительно отобрал документы на квартиру и подсунул на подпись договор, согласно которому вы от него никуда не денетесь ближайшие полгода, что мотивировано существенными штрафами. Жаловаться начальству агента также бесполезно, ибо всё происходящее творится с их ведома и благословения. Дадут для вида другого агента, но с ним всё будет то же самое.
     Не стоить портить себе нервы: спокойно созваниваемся с агентом и прямо из книги зачитываем, соблюдая знаки препинания:
     – Дорогой друг, в связи с тем, что я не вижу каких-либо результатов вашей деятельности, считаю бесперспективным для себя продолжение сотрудничества с вашей организацией. Если в ближайшие две недели ситуация кардинальным образом не изменится, по их истечении, мною будет вам отправлено уведомление о непродлении договора, заказным письмом, с описью вложения. После этого я буду продавать свою квартиру самостоятельно, агентства и так просматривают выходящие объявления, моя знакомая продавала квартиру самостоятельно, а агентства всё равно звонили и водили клиентов. Найдется покупатель – подпишу предварительный договор «передним числом», словно он нашелся на следующий же день, после окончания моего с вами договора. Серьезный человек, заинтересованный в моей квартире, подождет, тем более до окончания срока действия моего с вами договора осталось не так долго.
     Да, кстати, документы на мою квартиру я хочу получить именно в последний день действия договора, в противном случае я вызову милицию непосредственно из вашего офиса, устрою при них скандал и напишу заявление, что вы, забрав у меня документы, хотели принудить продать квартиру на невыгодных мне условиях.
     (умышленно вставленная отсечка – дальше при телефонном разговоре не читать)
     После таких заявлений ситуация обычно меняется кардинально.
     Покупатели квартир даже не ругаться, а иногда порвать напополам, в прямом смысле слова, готовы агентов.
     Попавшиеся на вышеописанной нехитрой аферке с заложничеством могут дальше не читать: им помогут только знакомые из прокуратуры с погонами не меньше полковничьих. Остальные, готовые одеть агента на кол, так как квартира вдруг подорожала на миллион – это специально для вас, поберегите колья.
     Первым делом надо понять, в каких отношениях агент с продавцом и не является ли эта неожиданная накрутка действительно волей продавца. Если так, а не агентские выдумки, можно про этот вариант забыть, так как здесь сделать ничего не получится. В ином случае, крайне высока вероятность того, что агент, так же как и вас, дурит продавца – нужно выходить на прямой контакт, что бывает сделать крайне не просто.
     Покупка на «Горбушке» базы квартирных телефонов легко выдаст телефон той квартиры, которую вы смотрели, но толка от этого мало, понадобятся еще две базы данных: «Регистрация и прописка» и «Собственники жилья», на той же «Горбушке» они присутствуют в свободной продаже. Соберетесь покупать, обязательно уточните, от какого числа обновление данных. Чем новей, тем дороже, да и вообще оные базы данных отнюдь не дешевы.
     Чтобы не переплачивать, спросите у агента, продающего заинтересовавшую вас квартиру, от какого года ее свидетельство о собственности. Если оно «старое», например 2000 года, нет смысла платить за новые базы данных несколько тысяч, старая база данных, года 2002-2003, например, уже будет содержать сведения о данной квартире, а ее цена уже не в тысячах, а в сотнях рублей.
     По базе «Собственники жилья» устанавливаем ФИО и паспортные данные владельца заинтересовавшей квартиры, вносим их в базу «Регистрация и прописка».
     Работать с обеими базами данных совсем не сложно: вполне дружественный интерфейс и интуитивно понятные функции у обслуживающих их программ. Так вот, вносим полученные данные собственника в форму поиска базы «Регистрация и прописка», находим его – открывается его карточка, где указано, когда и где он был прописан – ненужная информация. Там есть кнопочка – «связи», нажимаем на нее и получаем адреса всех родственников и выявленных знакомых владельца квартиры – вот это уже то, что нам нужно. Остается только пробивать адреса по телефонной базе данных и созваниваться.
     Очень муторошный процесс, плюс малоэффективный. Нет, найти-то вы собственника найдете, но высока вероятность того, что он вас просто испугается. Именно испугается, так как самое сложное здесь, это разговаривать с незнакомым человеком, квартира которого вам нравится, но при этом вы толком не можете объяснить, откуда у вас его телефон и к чему вообще все эти «шпионские страсти».
     Объяснить, как вести такие беседы, не смогу, и не спрашивайте, это на уровне «шестого чувства» и интуиции. Отсюда логичен вопрос: а зачем тогда я вообще всё это объяснял, так подробно расписывая, что где продается и как это использовать? А затем, что этой осведомленностью можно очень хорошо надавить на зарвавшегося агента, после того, как вы выйдете на прямое общение с продавцом квартиры более простым способом.
     Способ прост, как и всё гениальное – давим на природную агентскую жадность.
     – Да, со всем согласен. Да, всё подпишу и квартиру эту куплю дороже на два миллиона. Да, да, да, но! Поймите меня правильно, суммы серьезные, пока не увижу реального продавца квартиры и с ним не пообщаюсь, убедиться, что это живой и вменяемый человек, извините – в справке из ПНД этого не написано, никаких подписей и денег не будет. Хочу лично, при нем, проверить все документы. Вот же и у вас в договоре написано: «Предоставить покупателю все требуемые данные об объекте недвижимого имущества». Требую.
     Агенты таких встреч смерть как не любят: очень сложно объяснить, кто, как и почему не должен говорить об этом, этом и этом. А вы как раз и начните разговаривать об этом, этом и этом!
     Далее по ситуации и по реакции продавца: либо облом, либо: «Виктор Семенович! Дорогой вы мой продавец квартиры! Эти орлы вас на полтора миллиона нагревают и с меня еще два поиметь хотят!». Далее по ранее написанному монологу для ругающегося продавца квартиры.
     Здесь есть одна опасность: миллион рублей – сумма серьезная, а речь может идти и не об одном. То есть суммы более чем достаточные, чтобы хорошо схлопотать не выходя из агентства, и это уже не шутка.
     Эпилог
     Готовясь писать эту книгу, перебирал свои многочисленные заметки, статьюшки, эссе и просто «бумажки с мыслями» – много. Очень много, еще на одну книгу, не тоньше этой, с лихвой хватит. Но бестолковая будет книжонка – сплошь риелторские байки и забавные истории. Хотя, может, кто-то и в этом для себя соль найдет. Пусть будет.
     Да, будет, нескоро: собрать, систематизировать и сверстать из этой кучи макулатуры хоть какое-то подобие композиции – пока даже не представляю как, но уже самому интересно: смогу ли, не исписался ли? Кое-что вполне и для этой книги годное утаил, честно – умышленно припрятал. Но уже с мыслями о второй книге – в нее их вплести куда как сподручнее и интересней получится. Типа интригую.
     Подписаться на сообщение о выходе второй книги можно на моем личном, не рабочем, а личном, сайте: www.aleshko.ru Там же можно чиркнуть мне пару строк с пожеланиями счастья и здоровья, или, а вдруг, задать какой-нибудь супер-пупер интересный вопрос, связанный с арендой квартир, который, о чудо, был мной забыт. Вплету ответ на него во вторую книгу, а вам, за такую подсказку темы, отдельный огромный респект, уважуха и авторский экземпляр с автографом.
     P.S. По купле-продаже меня вопросами не тираньте! Там же, на aleshko.ru, есть специальные кнопки отправки вашего вопроса по:
     Купле-продаже – агенту Александру, который хоть и числится моим помощником, но в купле-продаже я ему «до пупка не дотягиваюсь»,
     Сложные вопросы собственности – адвокату Алексею, моему старому товарищу, более тонко разбирающемуся в теме.
     Словарь риелторского арго
     Альтернатива – альтернативная сделка: продажа квартиры происходит с одновременной покупкой другой квартиры или квартир.
     Аукцион – (очень этим безобразием китайцы любят заниматься) сбор на одной квартире нескольких клиентов и понеслась – кто больше даст (используется и в аренде и в продаже).
     Барыга – рисейлер-неудачник.
     Блок – две или более объединенных между собой квартир на одной лестничной клетке.
     Богатство – клиент.
     Бумажки – имеется в виду то, что наймодатель не должен забыть взять на оформление сделки: паспорт и что-то подтверждающее его право распоряжения квартирой.
     Верхний покупатель квартиры – Представьте: Вы продаете квартиру, и покупатели на Вашу квартиру, в свою очередь, продают свою квартиру. Так вот верхний покупатель – это покупатель на их квартиру.
     Висяк – квартира, которая из-за ее качеств или претензий хозяев (цена или претенденты), сдаваться/продаваться будет очень долго.
     Воспитанный – краткая характеристика клиента. То есть уже накатался и пару хороших квартир из-за опозданий и долгодумства упустил, теперь приезжает вовремя и деньги на залог с собой возит (используется и в аренде и в продаже).
     Всех – встречается в рекламе, означает, что наймодатель данной квартиры готов пустить в нее кого угодно: хоть роту из стройбата, хоть труппу Мариинки.
     Встречка – альтернативная сделка: продажа квартиры происходит с одновременной покупкой другой квартиры или квартир.
     Вторичка – вторичный рынок недвижимости: работа с квартирами, находящимися в чьей-либо собственности.
     Галстук – начинающий агент из крупного агентства недвижимости: пафоса выше крыши, а проку ноль, как от галстука (используется и в аренде и в продаже).
     Гарантийка – переселение съемщика из одной квартиры в другую за счет агентства.
     Генералка – нотариально удостоверенная доверенность на все виды операций с недвижимостью доверителя.
     Гостиничка – квартира гостиничного типа (общая площадь до 24 метров, с кухней порядка 2-3 метров, возможно душ на кухне, возможно отсутствие перегородки между кухней и комнатой и тому подобное).
     Гурт – совместный съем квартиры двумя и более съемщиками, не связанными между собой родственными узами, а объединившимися исключительно для совместного съема квартиры. (Предупреждая возможный вопрос, отвечаю: да, goort.ru тоже мой проект.)
     Двушка – двухкомнатная квартира.
     Детский сад – краткое описание квартиры исходя из ее цены. В развернутом виде будет примерно следующее: цена не соответствует качеству квартиры, но хозяин полностью с этим не согласен и не торгуется, поэтому если клиент капризный, можно его в воспитательных целях туда прокатить.
     Евроремонт – по идее, должно означать ремонт с заменой коммуникаций по европейским стандартам: то есть электрические розетки с заземлением, группирование электрики квартиры, а не все на одном рубильнике, замена сантехнического оборудования и так далее. На деле же может оказать всё что угодно: и обои в цветочек и унитаз в крапинку (используется и в аренде, и в продаже).
     Жива – относится к статусу квартиры: не сдана или не продана.
     Задаток (в аренде) – сумма, оставляемая потенциальным съемщиком его будущему наймодателю в подтверждение намерения снять его квартиру (то есть встретиться, всё оплатить, подписать и взять ключи) не позже согласованной даты (понятия залога и задатка часто непреднамеренно путаются).
     Задаток (в продаже) – денежная сумма, оставляемая продавцу в качестве подтверждения намерения купить его квартиру (понятия залога и задатка часто преднамеренно путаются, так как при отказе от сделки продавцом залог просто возвращается, а задаток возвращается в двойном размере (см. статьи 380 и 381 ГК РФ)).
     Закладка – закладка денег в банковскую ячейку.
     Залог (в аренде) – денежная сумма, оставляемая наймодателю в качестве гарантии сохранности сданного в аренду имущества (понятия залога и задатка часто непреднамеренно путаются).
     Залог (в продаже) – денежная сумма, оставляемая продавцу в качестве подтверждения намерения купить его квартиру (понятия залога и задатка часто преднамеренно путаются, так как при отказе от сделки продавцом залог просто возвращается, а задаток возвращается в двойном размере (см. статьи 380 и 381 ГК РФ)).
     Замануха – размещенная в рекламе выдуманная квартира с ценой значительно, иногда в разы, ниже рыночной. Первыми такие «варианты» стали использоваться в лохотронах, теперь они есть в рекламе большинства агентств (используется и в аренде, и в продаже).
     Зеленый – начинающий риелтор (используется и в аренде, и в продаже).
     Кастинг – показ одной квартиры сразу нескольким претендентам, но хозяева оной квартиры не дают ответа сразу, а «думают до завтра» – выбирают, кому сдавать.
     Катается – краткая характеристика клиента, то есть: «Достал уже – ездит, смотрит и ничего не берет» (используется и в аренде, и в продаже).
     Контрольный – имеется в виду созвон для подтверждения встречи. В зависимости от удаления сторон от места встречи происходит за 1-2 часа до встречи (используется и в аренде, и в продаже).
     Красные линии – красными линиями на поэтажном плане БТИ обозначаются фрагменты перепланировки, которые либо не узаконили, либо узаконить и не получится.
     Левак (левая, левачить) – сделка, пущенная агентом, работающим в агентстве недвижимости в обход родного агентства, то есть незадекларированная и, соответственно, всю комиссию агент прикарманил (используется и в аренде, и в продаже).
     Лохотрон – простой и банальный вид мошенничества на рынке недвижимости: предоставление информационных услуг.
     Малогабаритка – квартира с маленькой жилой площадью (до пятнадцати метров).
     Манок – размещенная в рекламе выдуманная квартира с ценой, вполне соответствующей рыночной, ну разве самую малость ниже, или качества немного выше декларируемой цены. Используется обычными агентствами недвижимости для привлечения клиентов (используется и в аренде, и в продаже).
     Минус – сам значок "-" – написанный между метражами комнат означает, что комнаты изолированные, то есть из одной комнаты нет прямого прохода во вторую, только через какой-нибудь холл или коридор (используется и в аренде, и в продаже).
     Митинг – ситуация, когда несколько ранее распределенных по времени клиентов собираются в кучу, например из-за опоздания показывающего квартиру.
     Неликвид – недвижимость со значительным сроком продажи или сдачи, то есть не пользующаяся спросом.
     Неприватка – неприватизированная квартира, то есть квартира, находящаяся в государственной собственности.
     Нижний продавец – последний продавец (естественно, это уже чистая продажа) в альтернативных цепочках.
     Однушка – однокомнатная квартира.
     Опека – органы опеки и попечительства.
     Оплата за последний месяц – устаревшее и неправильное понятие залога (см. залог). Вышло из обращения по причине того, что, например, оплаченный три года назад «последний месяц», по ставке десять рублей, может быть и прожит ушлым съемщиком за те же десять рублей, несмотря на то, что цены с тех пор выросли в сто раз и теперь один месяц съема этой же квартиры стоит тысячу рублей (такие прецеденты были).
     Очередь – большое количество клиентов на одну квартиру, распределенных для показов по времени, обычно с интервалом от 5 до 30 минут, в зависимости от квартиры (используется и в аренде, и в продаже).
     Пакет – сделка, в которой участвуют несколько квартир и регистрация договоров купли – продажи происходит одновременно.
     Паленая квартира – квартира юридически не чистая или с документами некие непонятные проблемы.
     Паровоз – ситуация, когда вы покупаете одну квартиру, продавцы этой квартиры покупают себе другую квартиру, продавцы той квартиры покупают себе квартиру и тому подобное.
     Пассажир – клиент.
     Пастух – мошенник, курирующий квартиры, хозяева которых состоят на учете у психолога (имеют «белый билет»).
     Первичка – документы о собственности на жилище, полученное собственниками в порядке приватизации.
     Первичка – первичный рынок недвижимости, то есть новостройки.
     Пересел – переселение съемщика из одной квартиры в другую за счет агентства.
     Пионер – начинающий риелтор (используется и в аренде, и в продаже).
     Плюс – сам значок "+" – написанный между метражами комнат означает, что комнаты смежные, то есть из одной комнаты прямой проход во вторую (используется и в аренде, и в продаже).
     Под залогом (под задатком) – то есть за квартиру внесен задаток, она временно не показывается, но и с рекламы ее не сняли, так как примерно 10% задатков срывается (используется и в аренде, и в продаже).
     Покатушки – показ одному клиенту сразу нескольких квартир (используется и в аренде, и в продаже).
     Пополамка (в аренде) – клиент, заинтересовавшийся квартирой агента через второго агента.
     Пополамка – квартира, предлагаемая одним агентом другим агентам к совместной сдаче с последующим дележом комиссии.
     ППФ – простая письменная форма (используется и в аренде, и в продаже).
     Правоустановка – документы, подтверждающие права собственности на квартиру (договор купли продажи, свидетельство о государственной регистрации права, договор дарения и тому подобное).
     Приватизатор – мошенник, работающий с поддельными свидетельствами о приватизации.
     Приватка – приватизированная квартира.
     Проститутка – хозяин сдаваемой или продаваемой квартиры, обзвонивший все агентства недвижимости, телефоны которых смог найти, с просьбой сдать/продать его квартиру, и в каждом случае на вопрос, работает ли он еще с кем-то, ответивший: нет, только с вами.
     Прямая сделка (в аренде) – сделка, в которой участвует только один агент.
     Прямой (в аренде) – клиент, заинтересовавшийся квартирой агента напрямую, а не через второго агента.
     Прямой (в продаже) – покупатель с наличными деньгами.
     Развод – проблемный съезд жильцов со съемной квартиры, без разницы, по чьей инициативе и кто является источником напряженной ситуации.
     Рисейлер – (русифицированная сумма Real Estate + Information + Sale) специалист по аккуратному извлечению, сбору и обработке с целью дальнейшей продажи информации по недвижимости.
     Родня – вид аферы с квартирой, когда деньги получает один родственник, а второй, реальный собственник, отказывается от выполнения обязательств. Первый к тому времени становится недосягаем.
     Розовая бумажка – свидетельство о праве на жилище (выдавалось в 90-х годах и имело розовый цвет).
     Сарай – краткое описание квартиры, то есть жилище, последний раз ремонтировавшееся аккурат при царе Горохе и с мебелью, которую даже на дачу было вывозить стыдно.
     Свободная квартира – юридически и/или физически свободная квартира.
     Связка – сложная сделка, когда люди из своей квартиры разъезжаются в несколько съемных, или из нескольких съемных съезжаются в одну съемную, и нужно все сделки съема провести за счет денег со сдачи.
     Сервейенг – управление недвижимостью.
     СГРП – свидетельство о государственной регистрации права (используется и в аренде, и в продаже).
     Смотрины – показ одной квартиры сразу нескольким претендентам (используется и в аренде, и в продаже).
     Совок – краткое описание квартиры, то есть обычная квартира с мебелью 80-х годов и лакированной стенкой "мечта инженера".
     Стоит – краткое описание квартиры исходя из ее цены. В развернутом виде будет примерно следующее: цена полностью соответствует качеству квартиры, даже, при большей жадности, можно было б и побольше поставить.
     Топить квартиру – (термин из аренды) наговорить хозяину, что его клиенты плохие, платят мало, а его флет стоит минимум на сотню больше, и так далее. В результате хозяин задирает цену, разругивается со своими съемщиками – квартира освобождается, а притопивший ее агент начинает рассказывать байки о том, что ситуация на рынке поменялась, надо бы скинуть, тем более что есть хорошие клиенты… В результате иногда «топленная» квартира сдается даже за меньшие деньги, чем раньше, обычно за те же, но убыток из-за простоя хозяину квартиры, естественно, никто не возмещает.
     Тянет – краткое описание квартиры исходя из ее цены, в развернутом виде будет примерно следующее: цена, конечно, нормальная, но с небольшим перебором.
     Убитая – квартира в очень плохом состоянии.
     Физически свободная квартира – в квартире никто не проживает и нет вещей.
     Халявка – случайная, неожиданно получившаяся сделка: «Не было ни гроша, да вдруг алтын».
     Хвост – несколько клиентов с аналогичными запросами, катаемых одновременно, всем скопом, по разным квартирам.
     Цепочка – ситуация, когда вы покупаете одну квартиру, продавцы этой квартиры покупают себе другую квартиру, продавцы той квартиры покупают себе квартиру и тому подобное.
     Частник (или частный маклер) – риелтор, работающий самостоятельно, то есть без агентства.
     Чернушник (или черный маклер) – совсем давно их еще называли «гробовыми»: квартирный делец, работающий с социально незащищенными слоями населения, «выписывающий» путем махинаций своих клиентов из их квартир в тьмутаракань, или «на два метра вглубь земли». В последние годы из-за наседания частников на агентства последние стараются смешать понятия частного и черного маклера.
     Чистая продажа – продажа квартиры без альтернативы.
     Чистый покупатель – покупатель с наличными деньгами.
     Эксклюзив (в аренде) – квартира, сдаваемая агентом без комиссионных, то есть агент денег со съемщиков не берет, его услуги оплачивает наймодатель.
     Эксклюзив (в продаже) – квартира, продаваемая агентом на основании договора с собственником о предоставлении исключительных прав на продажу квартиры.
     Юридически свободная квартира – в квартире на регистрационном учете никто не состоит.

 Ваша оценка:

Популярное на LitNet.com Н.Любимка "Долг феникса. Академия Хилт"(Любовное фэнтези) В.Чернованова "Попала, или Жена для тирана - 2"(Любовное фэнтези) А.Завадская "Рейд на Селену"(Киберпанк) М.Атаманов "Искажающие реальность-2"(ЛитРПГ) И.Головань "Десять тысяч стилей. Книга третья"(Уся (Wuxia)) Л.Лэй "Над Синим Небом"(Научная фантастика) В.Кретов "Легенда 5, Война богов"(ЛитРПГ) А.Кутищев "Мультикласс "Турнир""(ЛитРПГ) Т.Май "Светлая для тёмного"(Любовное фэнтези) С.Эл "Телохранитель для убийцы"(Боевик)
Связаться с программистом сайта.

Новые книги авторов СИ, вышедшие из печати:
И.Мартин "Твой последний шазам" С.Лыжина "Последние дни Константинополя.Ромеи и турки" С.Бакшеев "Предвидящая"

Как попасть в этoт список
Сайт - "Художники" .. || .. Доска об'явлений "Книги"