|
|
||
Дорогая редакция
У погасил свои долги и теперь коплю первый взнос на ипотеку. Я всегда мечтал стать домовладельцем. Но в последнее время я читаю много аргументов против покупки недвижимости в пользу аренды. Как мне сделать свой выбор? Должен ли я приобрести жилье или продолжать арендовать?
Искренне,
будущий собственник
Дорогой аноним,
долгое время общепринятое мнение заключалось в том, что с возрастом человек покупает дом, поскольку все так делают. Но в последнее время люди понимают, что это не всегда оптимальный финансовый ход. Очевидно, что жилищный кризис имеет отношение к этому - он заставил людей усомниться в том, что владение недвижимостью равняется финансовой стабильности.
Покупка жилья не является хорошей или плохой идеей само по себе. Это зависит от вашей конкретной ситуации. Иногда покупка дома - это умная вещь, в других случаях это не так. Является ли это оптимальным для вас зависит от нескольких различных факторов. Вот о чем вы должны помнить.
Самый главный аргумент в пользу владения домом - это "инвестиции". Но многие переоценивают отдачу от этих инвестиций.
Люди склонны верить, что недвижимость это ценные активы, но это не всегда так. Йельский экономист и лауреат Нобелевской премии Роберт Шиллер открыто обсуждает эту тему, приводя цифры. Он говорит, что в целом рынок жилья не имеет большой долгосрочной отдачи. На самом деле он едва опережает инфляцию. Он сказал USA Today:
"Если вы посмотрите на рынок недвижимости, он не был хорошим источником роста капитала. Он предоставляет жилищные услуги... Прирост капитала даже не был положительным. С 1890 по 1990 год реальные цены на жилье с поправкой на инфляцию практически не изменились".
Washington Post проанализировал данные Шиллера и сообщил, что последние 100 лет цены на жилье выросли на 0.3% с поправкой на инфляцию. С другой стороны, S&P 500 имеет годовую доходность 6.5%. Это очень большая разница.
В то время как этот единственный актив недвижимости может помочь защитить вас от инфляции, хорошо сбалансированный портфель акций и облигаций, кажется, является лучшей инвестицией. Но многие реальные кейсы состоят в основном из ценности недвижимости. Вы бы не стали помещать до 80% своего портфеля в облигацию просто от защиты от инфляции (если бы время не приближалось к пенсии), так почему ваш дом стоит таких инвестиций? Это аргумент против покупки недвижимости как инвестиции. Контрибьютор Forbes Джейми Хопкинс:
при принятии решения важно понимать, что покупка жилья не может быть большим финансовым вложениям и вести к отказу от ликвидных активов. Вы просто решаете жилищный вопрос, но не приобретаете долгосрочные инвестиции, предназначенные для получения дохода.
Возможно, что вы способны просчитать рост рынка недвижимости и продавать по более высокой ставке, чем показывают данные Шиллера. Но большинство экспертов сходится во мнении: жилье это не большие инвестиции. Поэтому если это ваша основная причина для покупки жилья, но это не лучшая причина.
Решите сколько вы можете себе позволить
Решая, что вы можете себе позволить, стоит определиться с тем как дорого покупать недвижимость.
Одно эмпирическое правило для выяснения этого числа: ваш дом должен стоит не более 2,5 ваших годовых зарплаты. Конечно, эта цифра приблизительна и не учитывает накопленный капитал. Кори Фик из 20sfinancrs предлагает шесть факторов для расчета лучшего стоимости будущего дома:
1. Зарплата за вычетом налогов
2. Все ваши долги (кредитная карта, студенческие кредиты, авто и т.д.) и ежемесячные платежи. Он отмечает, что у вас есть высокие процентные кредиты, вы должны выплатить их прежде чем купить дом.
3. Учитывайте другие приоритеты (дети, выход на пенсию)
4. Рассчитайте сумму первоначального взноса. Было бы разумнее сэкономить и подождать.
5. Используйте ипотечный калькулятор, чтобы увидеть сколько вы можете себе позволить, но добавьте в смету все расходы.
Как только вы получите число, с которым работаете, у вас появится лучшее представление о том, является ли покупка дома разумным финансовым шагом для вас.
Хотя ваш дом может быть не лучшим вложением, в конечном итоге он ваш. Даже если он едва опережает инфляцию, в конце концов он принадлежит вам и это чего-то стоит.
Когда вы арендуете, у вас ничего нет - деньги отдаются кому-то другому. Поэтому многие люди утверждают, что вы должны владеть домом, потому что в один прекрасный день вы заплатите за этот дом, и он будет вашим, а не продолжать платить арендную плату оставшуюся часть вашей жизни.
Этот аргумент касается альтернативной стоимости: стоимости опциона, от которого вы отказываетесь, чтобы выбрать что-то другое. Если вы решите арендовать, вам не хватает владения активом. Даже если это не опережает инфляцию, какая разница? У вас есть актив - дом - вобравший в себя все деньги.
Но все не просто так. Вы должны учитывать альтернативную стоимость покупки. Вот первый взнос. Выплата процентов по ипотеке. Какая альтернативная стоимость процентов? Сколько бы вы могли заработать, инвестируя эти деньги в широкий рынок?
Иногда вы действительно можете заработать больше денег с течением времени, арендуя и инвестируя, чем покупая. Но правда это или нет, зависит от нескольких факторов:
Ваша стоимость аренды: если ваша арендная плата дешевле ипотеки, вы можете инвестировать разницу и получить большую отдачу в долгосрочной перспективе
Первоначальный взнос и процентная ставка по ипотеке: та же история здесь. Если бы вы инвестировали $50,000 вместо того, чтобы использовать его для первоначального взноса, а так инвестировали сумму, которую заплатили в процентах с течением времени, сколько бы у вас было в долгосрочной перспективе? В некоторых случаях у вас будет больше, чем стоимость вашего дома.
Где вы живете: рынок жилья зависит от многих факторов и изменений, но место влияет сильнее. Цена на аренду и жилье может сильно отличаться от средних по стране.
New York Times имеет полезный интерактивный калькулятор, который учитывает все это. Соберите все ваши детали и вы получите подробное представление о том, каковы затраты и альтернативные издержки.
Большинство таких калькуляторов просто скажут вам сколько вы сэкономите на основе оценки дома и с учетом вашего первоначального взноса, проценты и ежемесячные платежи. Но этот калькулятор учитывает альтернативные издержки в уравнении, в чем основное отличие.
Учитывая периодические расходы и альтернативные издержки, он говорит вам по какой цене вы сэкономите деньги в долгосрочной перспективе, покупая, а не арендуя.
Многие эксперты говорят, что ваш дом должен отнимать между 20 и 40% чистого дохода. Вот разбивка активов финансового сайта Financial Samuirai дает рекомендации для покупателей нового жилья:
* Недвижимость (ваш новый дом): 40%
* Акции: 50%
* Безрисковые инвестиции: 10%
Со временем в идеале вы будете меньше инвестировать в недвижимость, чтобы нарастить свой портфель, но этот процент будет снова расти по мере приближения к пенсии. Это общие рекомендации, которые будут зависеть от других факторов (таких как возраст и уровень риска), но вы можете проверить его полный пост для более подробной информации.
Как мы уже говорили, суть в том, что ваш дом не должен быть вашим основным активом. Вы не должны отказываться от всех своих сбережений, особенно от пенсионных накоплений только для того, чтобы стать домовладельцем. В идеале ваш дом не должен быть вашим основным активом - он должен составлять только 20-40% от вашего капитала.
Если это звучит неразумно, вы должны по-крайней мере иметь деньги на "черный день" после покупки дома. Вы также должны подготовить сбережения для других расходов, которые неизбежно всплывут - обслуживание, обстановка и улучшения.
Мы говорили про правило 20%. Это общее эмпирическое правило, которое говорит, что вы не должны покупать дом, пока не сможете позволить себе 20% первоначального взноса. В случае следования правилу:
Вам не придется платить частную ипотечную страховку
Вы занимаете меньше, поэтому ваши ипотечные платежи меньше
Вы обычно платите более низкую процентную ставку (или будете платить меньше в долгосрочной перспективе)
Это гарантирует, что вы действительно можете позволить себе дом
Но некоторые утверждают, что это перебор и 20% - это слишком много, чтобы вложить в дом. Аргументы против этого правила,
В некоторых районах дома насколько дороги, чтобы никто не можете позволить себе такой взнос
Имеет смысл меньше откладывать и инвестировать разницу
Это слишком большая часть твоего состояния, чтобы расстаться с такими деньгами. Вы не хотите стать бедным.
Но излишний шум вокруг 20% как раз и говорит о том, что вы с трудом можете себе позволить дом, иначе придется сводить концы с концами, потому что вы потратили все на дом.
Для первого и последнего аргумента можно утверждать, что вы должны просто продолжать арендовать и экономить пока не сможете позволить себе накопить эти 20% (и по прежнему с легкостью оплачивать свои ежемесячные расходы). Как мы уже говорили ранее: вам не нужно покупать дом. Не отказывайтесь от финансовых основ и не покупайте дом по эмоциональным причинам или потому, что от вас этого ожидают.
Очевидно, что у вас должно остаться достаточно после вашего первоначального взноса, чтобы покрыть ваши ипотечные и ежемесячные расходы. Но помимо того, что вы просто сводите концы с концами, вы должны быть финансово безопасны. Вот почему важно учитывать свой собственный капитал.
Независимо от того какие рекомендации вы используете, чтобы решить можете ли вы позволить себе дом или нет, примите во внимание, что лучше арендовать, чем быть бедным ипотечником. Рисковать голодной жизнью не стоит.
Конечно, помимо денежных факторов, вы также должны рассмотреть свои долгосрочные цели. Если есть хороший шанс, что вы продадите дом через пять лет, вероятно, дешевле арендовать. Может, вы переедете из-за работы. Может быть, захотите большой дом для семьи.
В конечном счете, покупка дома - это личный выбор, который вам придется сделать, учитывая ваши собственные обстоятельства. Владение жильем не является умным или глупым решением, и во многом зависит от индивидуальных факторов и где вы находитесь в финансовом отношении. Но данные соображения должны направить вас в верном направлении.
|