Аннотация: У них собственник главный. А работа управляющей компании полностью прозрачна.
ЖКХ. А как у них?
Н.Герцен
У нас идёт много нареканий на работу управляющих компаний. В связи с этим было бы интересно посмотреть, как поставлена работа по управлению домами за границей. Например, в Германии.
Мне удалось поговорить с одним жителем Германии, ранее жившим в СССР, по вопросам ЖКХ. Думаю, что узнать, как обстоят дела с ЖКХ в Германии будет интересно и читателям газеты.
Наш собственник работает в фирме "Сименс". Много лет назад он купил квартиру в рассрочку на 30 лет в доме из 17 квартир.
Управляет домом управляющая компания (УК). В её составе восемь человек административного персонала. Рабочих в управляющей компании нет.
Основные задачи управляющей компании по управлению домом - заключать договоры с другими фирмами и страховыми компаниями по работам в доме, контролировать их работу, организовывать собрания жильцов, представительствовать от их имени в судах, работать с должниками.
Управляющая компания управляет несколькими домами. В ней есть ответственный за данный дом. Если собственники недовольны работой этой управляющей компании, они могут решением своего собрания нанять для управления домом другую.
Все решения управляющей копании формируются на основании пожеланий собственников. При этом собственники решают, например, что косить траву на придомовой территории или убирать в подъездах будет не внешняя фирма, а кто-то из жильцов, изъявивших желание. Естественно, с соответствующей оплатой.
Или решают, ставить ли в каждую квартиру счётчики на воду или не ставить их, а распределять оплату за воду, например, по числу жильцов в квартире.
Управляющая компания собирает собрание собственников не менее одного раза в год. Собственники могут предложить компании собирать и другие собрания, если у них есть необходимость решить какие-то вопросы. Или могут дополнять повестку намеченного собрания своими вопросами.
Если на собрании нет кворума из-за того, что некоторые жильцы не хотят идти на собрание, то через час после намеченного времени можно собрать новое собрание. Уже без тех, кто не пришёл без уважительных причин. И это новое собрание также правомочно принимать решения, обязательные для всех собственников.
После собрания каждый из собственников получает решение этого собрания.
Если какой-то из собственников не согласен с решением собрания, он в течение четырёх недель может обратиться в управляющую компанию. Там есть юрист, который разъяснит, имеет ли законную силу решение собрания или несогласие одного или нескольких собственников.
Если и после этого собственник всё же настаивает на своём несогласии с решением собрания, он может обратиться в суд по гражданским делам. Оформить исковое заявление ему помогает юрист управляющей компании.
Юрист управляющей компании может предложить собственникам пересмотреть решение собрания, если сочтёт, что оно незаконное.
Основные виды работ по дому оплачивает страховая компания. Если, например, течёт труба, жильцы дома, обнаружившие это, звонят в управляющую компанию, которая сразу же вызывает слесарей из соответствующей фирмы. Обычно вызывают тех слесарей, которые уже работали в этом доме и знают его коммуникации. Счёт за работу управляющая компания представляет в страховую компанию.
Собственники ежегодно платят за страховку.
Если, например, трубы старые, часто повреждаются, то страховая компания не хочет возобновлять соответствующую страховку. Или требует увеличить страховую премию. Тогда собственники собирают собрание и рассматривают разные варианты решения этой проблемы. Например, заменить трубы сразу во всём доме или заменить сейчас только те трубы, которые протекают. Соответствующий вариант закрепляется решением собрания. Управляющая компания с согласия собственников находит соответствующую фирму, которая и выполняет эту работу. Собственники должны оплатить принятый вариант и снова застраховать трубы от протечек.
Одной из важных функций управляющей компании является работа с должниками. Сначала управляющая компания предупреждает должников. Если эта мера не действует, передаёт дело в суд. Судебные приставы приходят в квартиру, осматривают имущество и для компенсации долга продают часть имущества. Злостных должников могут лишить права собственности на данную квартиру, потребовать принудительно продать её.
В конце года управляющая компания представляет каждому собственнику отчёт о работе. В нём показаны все виды расходов как по всему дому, так и по конкретному собственнику.
Список расходов включает следующие статьи: вода, канализация, электроэнергия, отопление, уборка подъездов, материалы для уборки подъездов (веники, вёдра и др.), подстрижка травы на придомовой территории, проверка огнетушителей, работа "трубочиста" (проверяет степень сгорания топлива на отопление дома и на соответствие выбросов установленным требованиям), страховка здания и всех его систем, кабель для телевидения и интернета, мелкие ремонты, проценты за счета, управление домом, гаражи, неучтённые расходы.
Кроме того собственники создают небольшой резерв денежных средств на срочные непредвиденные расходы. Этот резерв также отражается в отчёте компании, который получают каждый собственники.
Если собственник переплатил в течение года по вышеуказанным статьям, управляющая компания возвращает ему деньги. Если недоплатил - указывает это в отчёте и предлагает доплатить указанную сумму.
Собственники этого дома ежегодно выбирают из своего состава двух человек, которые контролируют работу управляющей компании по дому. Во время отчётного собрания собственники спрашивают этот "совет дома", были ли у него замечания к финансовой стороне работы компании, к правильности ведения дел по дому, к оформлению документов управляющей компаний.
Что мне понравилось в этой системе, так это то, что именно собственники являются главным действующим лицом в этой связке с управляющей компанией. Управляющая компания выполняет только те работы, которые необходимы для данного дома и с которыми согласны собственники.
И ещё то, что работа управляющей компании полностью прозрачна. Каждый собственник получает и может проверить годовой отчёт управляющей компании по своему дому. Он видит реальную работу управляющей компании в течение года.
В отличие от наших управляющих компаний, которые регулярно предлагают увеличить расходы на содержание дома, так и не представив подробного отчёта о расходовании средств на его содержание, поступивших от собственников. Потому что, очень часто, им просто нечего представить. Из тех работ, которые записаны в договоре, часто не выполняется даже половина.