- У моего племянника квартиру продают по-новому, по современной технологии.
- Ну-ка, ну-ка, - заинтересовалась я. - Можно подробнее? Чего я не знаю о продаже квартир?
Как продается обыкновенная двухкомнатная квартира в серийном доме? Все стандартно: осмотр, оценка - в сравнении с продажами аналогичных квартир в этом районе (не с объявлениями, там - цены мечты других людей, сравниваем только с рынком), фотографии и правильно составленное объявление. И, конечно, работа с интересующимися.
И вдруг - по-новому. Теперь заинтересована я.
Посредник предложил "романтичное решение": владельцы из квартиры должны выехать, дескать пустая - быстрее продастся.
Ложь первая: это - не доказанный факт, а всего лишь мнение конкретного посредника. Статистика этого не подтверждает.
Цена лжи: арендная плата и коммунальные платежи за съемную квартиру немедленно добавляются к уже существующим платежам за собственную, выставленную на продажу.
Второе "красивое решение" - аукцион.
Главный принцип аукциона - кто больше даст, тот и покупатель. Когда речь идет о произведениях искусства, предметах роскоши и т.п. - это работает. Но когда на торги выставляется обыкновенный, ничем не примечательный товар, то каким будет единственный способ привлечения покупателей?
Правильно, цена. Недаром же сертифицированные оценщики в любой оценке недвижимости указывают две цифры: цена объекта и цена быстрой реализации (читай - аукцион) на 25-30% дешевле первой цены.
Ложь вторая: в данном конкретном случае посредник об этом почему-то умолчал. А клиент - не знал и не догадался.
Цена лжи: стартовая цена заведомо ниже рыночной.
И тут есть еще одно скрытое данное. Латвия - это вам не Германия с Францией, где населения разиков в 35-40 больше. Мы - маленькая страна и покупателей у нас столько, сколько есть. Даже на относительно дешевые объекты. Поэтому толпы желающих не случится. В лучшем случае пара-тройка претендентов и, для массовки, возможно, парочка друзей автора данного "гениального решения".
Давайте потренируемся с цифрами.
По данным земельной книги за последний год средняя цена двухкомнатной литовки на 2 -3 этаже в Кенгарагсе в зависимости от расположения дома и состояния квартиры колебалась от 33 до 42 тысяч. Разброс достаточно большой, но и стоимость отделки по нынешним временам тоже не дешевая. Предположим, мы с вами должны определить стартовую цену для аукциона. Сколько?
Квартира жилая, значит ремонт уже не новый, что-то потерлось, лоск утрачен. Но она вполне в хорошем состоянии. Сколько?
Ну ладно, вид из окна хорош, магазины и остановка близко. Сколько?
Какую цену назначим для аукциона? Не забывайте, клиент ждет, вы должны заманить туда покупателей!
Сколько?
Среднее арифметическое (42+33)/2?
37 500? Ну нет, никто не придет.
37 500-30%=26 250... Слишком мало...
А если 37 500-25%? О, получается 28 125!
Ну вот, давайте с этого и начнем!
Итак, квартира, которая могла быть выставлена на продажу за 36 000 евро, выставляется на аукцион за 28 125. Да, пожалуй, покупатели придут. И даже кто-то будет торговаться, пока не дойдут до 30 000. Это - барьер, дальше которого идти смысла не имеет.
И что же в сухом остатке получит продавец?
От 30 000 давайте отнимем аренду и коммунальные за два месяца, грубо округлив до 500 евро в месяц. Почему за два месяца? Потому что подготовка аукциона займет время плюс по закону покупатель имеет право оплатить покупку в течение месяца, хоть и в последний день. И не забыть услуги посредника 5% от стоимости продажи - это 1500 евро. Итого в сухом остатке 27 500 евро.
В отличие от традиционной технологии, которая может занять больше времени. Но даже если дать скидку покупателю и продать не за 36000, а за 35000, и за услуги взять 2200 евро, то продавцу на руки осталось бы 32 800 евро.
На 5 300 евро больше!
Но никакой романтики.
А вы готовы потратить 5 тысяч за романтическое путешествие в арендованную квартиру?