Стройнадзор подвел итоги работы отрасли за первое полугодие. Объемы участия граждан в возведении жилья растут. Но растут и риски.
По официальным данным, участники долевого строительства в Красноярском крае за январь - июнь инвестировали 13,67 млрд руб., что на 4,17 млрд. руб., или на 41% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего на 01.07.12г. зарегистрировано около 26,6 тыс. договоров с участниками долевого строительства на общую сумму до 75 млрд рублей. По сравнению с началом года, когда договоров было 24,8 тысяч с суммой ответственности по ним на 72,7 млрд. рублей, рост не такой и большой. Но объясняется он не потребностями граждан. А исчерпываемостью предлагаемых застройщиками объектов. Поскольку на раннем этапе строительства распродается все большая доля квартир. Так, если число домов, по которым привлекались средства дольщиков, по сравнению с первым полугодием 2011-го выросло всего на 2,6%, то количество объектов долевого строительство (квартир) увеличилось по краю на одну восьмую, а в Красноярске - почти на одну шестую. При этом и жилья возводится у нас все меньше и меньше. Падение ввода по многоквартирным домам по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уже составляет порядка сорока процентов. И это - далеко не единственная проблема.
Самая депрессивная отрасль
Именно таковым скептики считают региональное строительство. И дело даже не в том, что объемы работ в сентябре по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упали более чем на 20%, а совокупный показатель ввода жилья отстает от 2011-го уже почти на полторы сотни тысяч кв. м., или на четверть. И не в том, что темпы роста строительных зарплат по прежнему ниже динамики общекраевых и российских показателей.
Проблема в финансовом состоянии строительных предприятий, которое значительно хуже, чем в среднем по региону. Так, если в общем обороте края за январь-август этого года на организации нашей отрасли приходится порядка 5% (64 млрд. из 1,3 триллиона рублей), то по СФР (сальдированному финансовому результату) эта доля в 20 раз меньше. Всего четверть процента от совокупной прибыли бизнеса края! Причем темпы падения СФР в строительстве значительно опережают среднерегиональные. У нас по сравнению с прошлым годом они снизились в 2,5 раза! А в целом в крае снижение значительно скромнее - на 40%. Притом значительная часть общекраевого снижения дохода выпала на Ванкор, которому попросту отменили льготу по налогу на прибыль. По строительным же организациям рост убыточности формируется исключительно за счет опережающего увеличения затрат при падении доходной части. Ныне нерентабельные строительные организации формируют уже порядка 11% от совокупной убыточной деятельности по региону (1,8 млрд. руб. из 16,7 млрд.). На строительство приходится 7% общекраевой просроченной кредиторской задолженности. Но более 70% дебиторской задолженности с истекшими предельными сроками исполнения обязательств, списанной в убыток. И это одна из немногих отраслей края, где кредиторская задолженность превышает дебиторскую, причем на весьма значительную величину - более чем на 13 млрд. рублей.
Однако самый тревожный момент - просроченная задолженность по заработной плате, по сути означающая близость предприятий к банкротству. В целом по региону по состоянию на 1 сентября она составила 102,7 млн. руб. Но из них на строительство пришлось 69,3 млн., или более чем две трети! Причем этот показатель месяц от месяца все выше и выше. Так, за август добавилось еще 3 миллиона, или 4,4%. То есть ситуация постоянно ухудшается. Об этом же свидетельствует и опрос руководителей стройиндустрии края. По второму кварталу падение физических объемов работ отметили 29% опрошенных, снижение численности занятых и обеспеченности собственными финансовыми ресурсами - 28%, увеличение просроченной кредиторской и дебиторской задолженности - 15 и 17%%. О позитивных тенденциях по перечисленным направлениям заявило гораздо меньшее количество участников опроса - соответственно 23, 26, 20, 12 и 13%%. Потому неудивительно, что по результатам выборочного обследования деловой активности строительных организаций, проведенного Красноярскстатом по состоянию на 10 августа, в III квартале 2012 г. индекс предпринимательской уверенности в строительстве составил устойчиво отрицательную величину - минус 4%.
А что же с долевым?
Его объемы, как уже указывалось, постоянно растут. Вкупе с неустойчивым финансовым положением многих предприятий отрасли это формирует экономическую проблему, которая вполне может стать социальной, а потом и политической. Как отметил Стройнадзор, в первом полугодии своевременно не исполнены обязательства по 741 договору на общую сумму порядка 4 млрд руб. Конечно, в 2011-ом таких договоров было 1364, а в 2010-ом почти две тысячи. Но зато раньше полностью брошенных застройщиками многоэтажек было гораздо меньше. К примеру, четыре года назад домов-долгостроев насчитывалось только шесть: по ул. Калинина, Северо-Енисейской, Чкалова, Крайней, в 7-м мкр-не Северного и в переулке Афонтовском. Сейчас - в два с третью раза больше.
В 2012-ом в неоднократном нарушении сроков ввода и передачи объектов долевого строительства уже уличены 11 фирм по 16-ти многоквартирным домам. Причем среди них такие известные компании, как ООО "ФСК "Монолит-инвест", ООО "НОВАЛЭНД", ООО "Консоль" и т.д.
В три раза больше застройщиков, допускающих нарушения требований законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таких компаний тридцать из общего числа в восемьдесят фирм, работающих на данном рынке, включая уже упоминавшиеся ООО "НОВАЛЭНД" и ООО "Консоль". С полным перечнем нарушителей можно ознакомиться на сайте www.krasnadzor.ru.
Только по результатам рассмотрения отчетности за 1 полугодие 2012 года Стройнадзором выдано 33 предписания об устранении нарушений и возбуждено 30 дел об административных правонарушениях. Еще 17 предписаний и 16 дел добавилось по итогам плановых проверок. Кроме того, 3 компании допустили нарушение срока, установленного для представления отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и почти половина застройщиков представили отчетность не в полном объеме или содержащую недостоверные сведения. Рассмотрение проектных деклараций показало, что 19 фирмами допущено опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования материалов, содержащих неполную и (или) недостоверную информацию, а также нарушение сроков опубликования(размещения) проектных деклараций либо вносимых в них изменений. В итоге Стройнадзор выдал 53 предписания и возбудил 44 дела об административных нарушениях. В тройке "лидеров" ООО "Монолитинвест" (12 актов), ООО "СибБытСтрой" (9) и ООО СК "РИФТ" (4).
Но как бы активно надзирающий орган не работал, не контролировал подопечных, непростую ситуацию в отрасли это не исправит. Да и сам надзор признал, что в ходе проверок исполнения предписаний только за первые полгода установлено 24 факта их невыполнения. При этом ряд застройщиков - ООО СК "Консоль", ООО СФ "Консоль", ООО "КрасПРО", ООО "ССК-Н" допускал такие нарушения неоднократно.
Потому, вслед за сантехником из анекдота повторим: тут контролем да мелким ремонтом не обойтись. Тут всю систему менять надо.
И здесь - среди худших
В целом же по СФО, как было отмечено на октябрьском совещании у полномочного представителя Президента В. Толоконского, к настоящему времени в восьми регионах Сибири насчитывается более 100 "брошенных" объектов и около дюжины тысяч пострадавших дольщиков. Самая тяжелая ситуация в Новосибирской области, где "зависло" строительство более 30 домов на 4 тысячи квартир. Далее по сложности ситуации следуют Иркутская и Томская области. Красноярск - на четвертом месте. Однако в тех регионах, в отличие от нашего, налицо действенное решение проблем с обманутыми дольщиками. Так, в Иркутской области до конца года из 18 проблемных домов будет введено семь, в Томской - из 14 достроят пять. У нас же в лучшем случае в 2012-ом будет введен только дом Љ 17 в мкр. "Ботанический". Да и этот успех в основном объясняется не усилиями властей. Но сплоченностью членов взявшегося за достройку здания НП "Ботанический". А ведь президент Владимир Путин, говоря о решении проблемы обманутых дольщиков, подчеркнул "высокий уровень ответственности" за это не пострадавших людей, а непосредственно глав регионов!
Отметим - в 4 из 12-ти регионов СФО проблемы дольщиков нет вообще, что доказывает ее зависимость не от общей экономической ситуации в стране или кризиса четырехлетней давности, а от компетентности и воли местных властей. В списке "счастливчиков" не только республики Хакасия, Алтай, Тыва, но и Кемеровская область. И это при том, что Кузбасс вводит жилья на треть больше, чем наш край. Кроме того, до конца текущего года получат квартиры все пострадавшие от застройщиков в Бурятии и Алтайском крае. Таким образом, "проблемными" останутся лишь половина регионов Сибири. Причем наш край займет в этом скорбном списке предпоследнее место. Впрочем, в последнее время к такому печальному позиционированию Красноярья мы уже привыкли.
Что же делать?
Долевое строительство, аналогичное российскому, ведется во многих странах. Одни из них (Болгария, Испания, Индия) сталкиваются с фактором обманутых инвесторов. Для других его не существует.
- Во Франции и Великобритании, Швейцарии и Австрии проблемы долевого строительства отсутствует вовсе, - отмечает консультант в области международных инвестиций в недвижимость Игорь Индриксонс, - поскольку объекты в этих странах подлежат обязательному страхованию от риска долгостроя или банкротства, или обязательному обеспечению банковскими гарантиями.
В этом же направлении движется и наша страна.
- В ходе осенней сессии в Госдуме будет рассмотрен и принят блок законов, который установит обязательное страхование всех вкладов дольщиков, - пообещал депутат ГД России Александр Хинштейн, соавтор законопроекта "О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства... "
- Если такой закон будет принят, то стоимость недвижимости на ранней стадии строительства вырастет до 20%, - сразу же отмечает негативные стороны этого подхода директор департамента рисков Национального страхового и кредитного агентства (НСКА) Борис Шаронов.
Но, видимо, иного пути обезопасить инвесторов действительно нет. При этом очевидно, что обратной силы закон иметь не будет. Поскольку с людей, уже вложившихся в долевое, вряд ли удастся взять дополнительные деньги на страховку. А платить за эти гарантии в любом случае придется самим гражданам, на которых застройщики "протранслируют" возросшие затраты. Что еще больше увеличит стоимость возводимого в нашей стране жилья.
Однако для тех, кто до вступления "страховых" законов в силу подписал и еще подпишет договора долевого участия, по сути, ничего не изменится. А таковых в нашем крае к этому времени может быть порядка 30 тысяч семей с суммой инвестиций до ста миллиардов рублей. Причем эти вложения будут осуществлены в отрасль, совокупное финансовое состояние которой постоянно ухудшается. И как будут гарантироваться интересы таких инвесторов, пока непонятно. Но очевидно, что власти рано или поздно постараются снять с себя ответственность за возникающие у граждан проблемы.
- Сами дольщики должны осознавать, что патерналисткая политика государства не может быть бесконечной. Государство не может быть всегда постоянным громоотводом, - заявил курирующий работу с дольщиками А. Хинштейн, - мы создаем условия для прозрачной работы застройщиков, спрашиваем с застройщиков и защищаем права граждан-соинвесторов. Но это не значит, что люди не должны думать, кому они отдают деньги...
Я бы добавил к словам депутата-единоросса, что гражданам должно думать не только о том, кому они отдают деньги, но и о том, кому они отдают власть, голосуя на выборах. Потому что именно этот шаг и формирует все прочие неурядицы в нашем обществе. Включая проблемы дольщиков, строителей и так далее.
Вячеслав Ледовский
Врезки.
"На территории края в различных стадиях банкротства находится 6 застройщиков, которые привлекали денежные средства граждан на строительство 14-ти многоквартирных домов. Но пока лишь 10 из них включены в перечень "проблемных". Завершения строительства этих домов ждут полторы тысячи инвесторов".
"В настоящее время в целом по стране от недобросовестных застройщиков страдает около 80 тысяч семей." (И. Гуляев)
"Руководством страны поставлена задача - до конца 2012 года решить проблему обманутых дольщиков во всех субъектах РФ. Во время совещания мы обозначили проблемы, которые сейчас остаются в Красноярском крае" (депутат ГД РФ А. Хинштейн)
Подверстка
Координатор движения обманутых инвесторов "Однодольщик" Игорь Гульев
"Причины проблем дольщиков две:
- высокая коррупционная составляющая строительных проектов, заставляющая
балансировать их на грани рентабельности для застройщиков;
недобросовестность или халатность самих застройщиков, которые, устав от поборов или в силу рыночной ситуации, потеряв надежду на получение чистой (во всех смыслах) прибыли пускались во все тяжкие - начинали просто выводить деньги дольщиков из активов застройщика и присваивать их. Разумно при этом рассуждая, что местные власти неминуемо разделят с ними тяжесть последствий, да и есть за что: брали ведь. Впрочем, это могло быть и результатом предварительного сговора главы органа власти, администрации города, района и т.д., выдавшего разрешение на строительство и должностных лиц застройщика, а то еще и подрядчика"