Именно на это похожа работа с обманутыми дольщиками. Не успевают власти разобраться с одними, как поспевает следующая группа.
Действительно, еще недавно министр строительства и архитектуры Владимир Цапалин сообщал депутатам Заксобрания, что количество проблемных многоквартирных домов удалось сократить двукратно - с 22 до 11. В результате достаточно серьезных усилий ответственных застройщиков, краевой и городской администраций за пару лет введено в эксплуатацию более 1,3 тысячи "брошенных" квартир, в результате чего численность инвесторов, не получивших вовремя оплаченное жилье, по состоянию на 1 января уменьшилась до полутора тысяч человек. Но с начала года количество компаний, публично признанных не способными самостоятельно "довести до ума" заранее выкупленные гражданами квартиры, снова практически удвоилось.
Так, в феврале Арбитражный суд края рассмотрел заявление о банкротстве ООО "Хорс". Как следует из материалов дела, обществом "Хорс" с 2005 года на основании договоров о совместной деятельности привлекались средства для финансирования строительства семиэтажного жилого дома по ул. Хабаровской на общую сумму порядка 80 млн. руб. И это только прямая задолженность обанкротившейся фирмы перед инвесторами.
Затем, причем еще в первом квартале, скорбный список несостоятельных застройщиков пополнили ЗАО "Крид-М" с двумя объектами половинной готовности и ООО СПК "Вектор плюс", возводившее многоквартирные дома в мкрн "Метростроитель" и квартале ВЦ-2 на Взлетке. В результате без своевременно оплаченных квартир остались еще порядка четырехсот семей.
"В крае банкротится порядка 30 строительных организаций, из них шесть привлекали денежные средства граждан - тех самых инвесторов, которых сегодня называют обманутыми" ("Городские новости")
Таким образом, только за первый квартал и только на основании судебных решений число проблемных застройщиков выросло двукратно. К ООО "Красноярец плюс", ЗАО "Сибстоун", ООО "Стройтехника" добавились вышеназванные "Крид-М", "Хорс" и "Вектор плюс". Количество "брошенных" многоквартирных домов теперь составляет полтора десятка - по сравнению с одиннадцатью на начало года. Численность неудовлетворенных инвесторов возросла на треть, с полутора тысяч до ориентировочно двух тысяч вкладчиков.
И этот список может значительно подрасти. Ведь сейчас в Красноярске с привлечением средств граждан возводится порядка двухсот многоэтажных домов, из них 74 планируются к вводу в этом году. Причем по многим уже зафиксирован срыв договоренностей по планируемому времени завершения строек. Так, по сообщению пресс-службы госнадзора за долевым строительством от 2 апреля, только ООО СК "Консоль" из пяти многоквартирных домов по четырем срок передачи участникам строительства объектов переносил два и более раз. Представитель застройщика сообщил о намерении все же ввести в эксплуатацию в мае текущего года жилой дом по ул. Партизана Железняка, 26, а к концу года - дом Љ 4а в 1-м мкрн жилого массива Северный. В целях достройки объектов по пер. Светлогорскому и в квартале ВЦ-2 жилого массива Аэропорт компания планирует привлечь кредитные средства и активизировать строительство с июля текущего года. Будет ли это сделано? Увидим.
Но это не единственный застройщик с подобными проблемами. Стройнадзор принял решение организовать периодический объезд всех таких многоквартирных домов в целях фотофиксации выполняемых работ, а также затребовал графики завершения строительства. Во всяком случае, эти здания хотя бы находятся под присмотром контролирующих органов, дважды в месяц заслушивающих информацию о ходе работ. Но что происходит на многих других "незавершенках", по которым срок сдачи квартир заказчикам еще не подошел, совсем не очевидно.
Тем более что количество нарушений на объектах растет. Так, за весь 2011 год надзор за долевым строительством возбудил 188 дел об административных правонарушениях и выдал 195 предписаний об их устранении (т.е. на всякий день года в среднем приходилось по одному предписанию или выявленному нарушению) Но, к примеру, в истекшем апреле каждую неделю рассматривались уже десятки, иногда до полусотни дел, то есть многократно больше, чем за соответствующие периоды прошлого года. Это может как означать улучшение качества надзора, так и свидетельствовать об усложнении ситуации на стройплощадках. Тем более что положение строительного сектора нашего региона постоянно ухудшается (более подробно об этом в статье "На бреющем полете" в этом номере). А, как известно, в случае отсутствия у должника иного имущества нет никаких гарантий возврата участникам строительства вложенных ими средств, не говоря уже о возможности получения уже оплаченного жилья.
"Банкротство - это законная процедура, в ходе которой должник перекладывает деньги в брючный карман и отдает пиджак кредиторам". (Тристан Бернар)
Чем дальше в лес...
...тем толще партизаны, гласит современная поговорка. С долевым то же самое. Объемы его постоянно и весьма значительно растут. Так, по данным краевого Росреестра, в прошлом году было зарегистрировано 11 213 таких договоров, что на 44% больше показателей 2010-го (7779). В первом квартале текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2011-го зафиксирован рост еще на 10%. Общее количество договоров долевого строительства жилья в нашем регионе превышает 25 тысяч, а сумма ответственности красноярских застройщиков по ним приближается к 80 миллиардам рублей. Все это формирует своеобразный постоянно растущий "навес", который, подобно снежной лавине, может в любой момент сорваться вниз и похоронить под собой надежды наименее осмотрительных либо наиболее неудачливых вкладчиков.
При этом в последнее время количество новостроек в городе не увеличивается. Все это привело к тому, что в первом квартале текущего года в Красноярске было введено 74,5 тыс. кв. метров жилья, что в 2,4 раза меньше, чем в первом квартале 2011 года, когда было построено 177,5 тыс. жилых метров. По многоквартирным домам падение ввода еще более значительное - почти трехкратное. Снижение предложения на первичном рынке стимулирует покупателей к большей активности в части приобретения объектов долевого строительства. Это является драйвером уменьшения времени "экспозиции" квартир на всех стадиях готовности и, самое главное, ведет к взрывному росту цен на недвижимость. По оценке Росреестра, цена квадратного метра строящегося жилья в Красноярске достигла своей максимальной точки, которая ранее отмечалась только на рубеже 2007-2008 годов (55-57 тыс. руб.).
Несбалансированность рынка порождает соблазны "быстро и легко" заработать на нем, что увеличивает риски появления внешне привлекательных для инвесторов предложений от компаний, на деле не имеющих достаточных производственных, финансовых и иных ресурсов для гарантирования ввода жилья. А ведь, как показала практика, даже наличие у застройщика необходимого опыта, материальной базы и не номинального (10 тыс. руб.), а сопоставимого с реальными затратами на строительство капитала не всегда обеспечивает успешное завершение проектов.
Вдобавок, как считают специалисты, при принятии Закона Љ 214-ФЗ не был соблюден баланс интересов застройщика и участников долевого строительства. Потому этот закон скорее направлен на защиту интересов инвесторов и не учитывает объективных реалий, связанных со сроками подготовки к строительству, получением необходимых разрешений, согласований и так далее. Это приводит участников долевого строительства к поискам различных схем в обход закона и еще более усложняет ситуацию в этом секторе.
Инвесторам предложен классический выбор: или забрать сразу, но ничего, или все, но никогда.
Спасение утопающих
Это все же их личное дело. Именно к этому ведет наше государство. И потому все поиски "окончательного" решения проблем дольщиков сосредоточены на путях перенесения ответственности с властей на граждан или добросовестных строителей. В качестве базовых рассматриваются два основных сценария. Либо организация для застройщиков жилья отдельных саморегулируемых организаций с коллективной финансовой ответственностью перед инвесторами. Либо введение обязательного страхования рисков неполучения клиентами объектов долевого строительства.
Так, рядом депутатов Госдумы предлагается создание СРО застройщиков региона, которые будут отвечать за неисполнение обязательств перед дольщиками. При этом застройщики, не вступившие в такую саморегулируемую организацию, не получат право привлекать деньги инвесторов. Проектом предусматривается возможность ведения расчетов между застройщиком и участниками долевого строительства через депозит нотариуса или использование банковского аккредитива кредитных учреждений, причем только банков с государственным участием. В этом случае дольщик вносит денежные средства финансовому посреднику, а застройщик для получения денег на свой счет должен документально подтвердить, что исполнил определенный объем работ, предусмотренный договором как условие для получения оплаты. Таким образом, застройщик получает деньги дольщика только после фактического выполнения определенного объема работ и только в размере такого выполнения.
Депутаты А. Коган и А. Хинштейн внесли законопроект о введении взаимного страхования гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов. В частности, предлагается создание общества взаимного страхования (ОВС) застройщиков, которое станет единой некоммерческой организацией на территории России. В случае банкротства застройщика, если после проведения предусмотренных законодательством процедур дольщик не получит жилье или соответствующее денежное возмещение в полном объеме, ОВС выплатит дольщику денежное страховое возмещение в недостающем размере. Застройщик, не получивший полис взаимного страхования, не будет иметь права привлекать деньги дольщиков.
Очевидно, что принятие этих предложений как в части СРО, так и ОВС в любом случае серьезно повысит стоимость жилья для россиян. Потому как, во-первых, часть сумм будет тратиться на содержание новых структур. Во-вторых, деньги, которые предназначены для обманутых дольщиков, будут, по сути, собираться со всех участников долевого строительства и уплачиваться ими в цене жилья. В-третьих, формируется новый бюрократический механизм со своей техникой административных препон, коррупционных схем, откатов и так далее.
Но, похоже, иных путей решения проблем с дольщиками наши власти предложить не могут. А пока вся деятельность региональных администраций в этом направлении напоминает погоню пса за собственным хвостом. Едва разгребается ситуация с одними разорившимися застройщиками, как на смену им, словно грибы после дождя, появляются все новые и новые банкроты.