Ипотека - один из главных рычагов поддержания и роста спроса на жилье. Что ее ждет в 2012 году? Свой прогноз представила компания "Неокон"
Существует экономическая школа так называемых катастрофистов, уже второе десятилетие предрекающих неминуемый и глобальный экономический сверхкризис. В феврале наиболее яркие представители этого направления посетили наш край. В течение двух дней руководители "Неокона" и проекта Neoconomica рассказывали красноярским предпринимателям, ученым, журналистам о своем видении будущего страны и мира. Конечно, нас в первую очередь интересовало мнение гостей в отношении строительной отрасли, чему газета намеревается посвятить ряд публикаций. Это первая статья в серии обзоров "Хазин сотоварищи" - о самом интересном. И начнем с перспектив российской ипотеки.
Две основы развития жилищного кредитования
Главным фактором, влияющим на условия и доступность ипотеки, ее динамику, является не только наличие "дешевых и длинных" денег. Но и общее экономическое положение. Причины очевидны. При росте ВВП (валового внутреннего продукта) стоимость недвижимости, как правило, увеличивается. Причем значительно более опережающими темпами, чем проценты роста промпроизводства. В результате при тех же размерах выданных ссуд постоянно растет оценка обеспечивающего их залога. Это позволяет облегчать условия кредитования. В частности, уменьшать размеры первоначального взноса. Кроме того, закономерный в условиях подъема экономики рост доходов ссудополучателей снижает количество невозвратов, что дает банкам возможность минимизировать соответствующую рисковую надбавку. Свою роль играет конкуренция кредитных учреждений за растущий и весьма привлекательный сегмент рынка, а также ряд других факторов.
Обратная ситуация складывается в периоды депрессий. Стоимость недвижимости тогда в лучшем случае стагнирует, но как общее правило падает, как и доходы ссудополучателей. Они все чаще становятся несостоятельными.
- Банк отбирает заложенное жилье, выставляет его на продажу, причем с дисконтом, - отмечает глава "Неокона" Михаил Хазин, - что увеличивает давление на рынок и ускоряет падение цен.
При этом растет рисковая надбавка в ссудном тарифе, уменьшается количество "свободных" денег, являющихся источником кредита, снижается конкуренция за счет ухода банков со ставшего ненадежным сегмента продаж либо их банкротств и так далее.
Потому при прогнозировании развития ипотеки наиболее пристальное внимание обращается на ситуацию в экономике вообще и на денежных рынках в частности. И с тем, и с другим в наступившем году по сравнению с прошедшим дела будут обстоять заметно хуже.
"Банк всегда оценивает недвижимость со скидкой. В ипотеке она равна первоначальному взносу" (С. Думченко).
"Великая депрессия началась с краха недвижимости в 1927 г. То, что сейчас происходит, крайне похоже на те события" (О. Григорьев)
Чем дальше, тем страшнее
В настоящее время зависимость России от внешних условий больше, чем в любой другой период ее истории.
- У нас произошла всеобщая деиндустриализация, и мы попали в тотальную зависимость от мировых рынков, - оценивает сложившееся положение М. Хазин. - А на них начался глобальный спад. В его ходе мировая экономика потеряет до трети от своего нынешнего уровня, а Европа и США - еще больше.
Чтобы понять, чем все это аукнется для нашей страны, россиянам достаточно вспомнить 1998 год, когда падение цен на нефть в полтора десятка долларов за баррель привело к российскому дефолту и кратному обесценению рубля. Сейчас дела обстоят гораздо печальнее, поскольку мы еще больше, чем 15 лет назад, зависим и от импорта, и от ситуации на углеводородном рынке.
- Уже больше половины поступлений в федеральный бюджет - это нефтегазовые доходы, - отмечает аналитик Сергей Думченко.
Впрочем, пока ситуация с ними достаточно благополучная. На фоне политических пертурбаций в нефтедобывающих и транзитных странах (сначала Ливия, теперь Сирия, на очереди Иран) цены устойчиво лезут вверх.
- В 2012-м напряжение будет расти, но, вполне возможно, обойдется без катастрофы, - считает научный руководитель проекта Neoconomica Олег Григорьев, - Темпы роста ВВП России, безусловно, упадут ориентировочно до 3,5%. Но если не произойдет ничего экстраординарного, скорее всего, этот год пройдет сравнительно спокойно.
С другой стороны, летом 2008 года ситуация тоже была вполне радужной. Стоимость барреля сорта "брент" достигла исторического максимума в полторы сотни "баксов", и наш бюджет купался в доходах. Но уже осенью цены упали в два раза, зимой - еще двукратно. Если бы не своевременно накопленный резервный фонд, провал российской экономики был бы сопоставим с 1998-м. Но и в этой ситуации рубль обесценился полуторакратно (с 24 до 36) к доллару, еще больше - к другим валютам. В результате, к примеру, обслуживание ипотеки, номинированной в швейцарских франках, возросло почти в три раза и достигало 80% от годовых доходов влезших в такую кабалу российских семей.
- Впрочем, пока самое опасное - это не прямой спад, прогнозируемый все же за пределы 2012-го, а кризис ликвидности, который уже привел к серьезному сокращению кредитования реального сектора, - именно на этот аспект обращает внимание О. Григорьев.
Ипотеки это касается напрямую. Причина в том, что внутри России "долгих" денег для жилищного кредитования никогда не было. Потому наши банки на эти цели занимали средства на Западе. А сейчас там проблемы у всех стран и практически во всех сегментах экономики. Только на рефинансирование долгов США, Европы и Японии в этом году требуется астрономическая сумма - 3,5 триллиона долларов. Еще до 2,5 триллиона - новые займы на покрытие дефицитов текущих бюджетов (в США это до триллиона "баксов"). В результате востребованность и стоимость кредитов очень резко выросла. К примеру, Португалия, уровень жизни в которой десяток лет назад Владимир Путин поставил в качестве ориентира для нас, ныне занимает деньги под 14-15%, в обострениях под 22% годовых. Кто в таких условиях будет вкладываться в нашу страну? Хуже того, и наши "денежные" мешки постепенно переориентируются на вложения во внешние рынки. Во-первых, там доход значимо выше, чем в родном Отечестве. Во-вторых, номинирован в свободно конвертируемой валюте.
- Месяц назад Запад полностью закрыл лимиты рефинансирования на Россию. Последним был как раз Сбербанк, - констатирует ситуацию О. Григорьев. - А у национальных банков источников как дешевых, так и "длинных" денег нет.
Мало того, что новых займов нам не дают, так еще и требуют возврата прежних ссуд. Вот и поползли вверх ипотечные ставки практически во всех кредитных учреждениях с одновременным ужесточением условий их выдачи. Причем долговая ситуация на Западе в 2013-2014 годах только ухудшится. То есть этот источник перекрыт всерьез и надолго.
Но, может, собственное государство поможет?
Посмотрим ситуацию с бюджетом нашей страны. Увы, тут ситуация тоже не оптимистичная. На текущий год планируется дефицит почти 0,9 триллиона рублей, на 2013 год - более триллиона. С учетом вышеизложенной ситуации на внешних рынках суммы на покрытие разрыва между доходами и расходами предполагается занимать, главным образом, внутри страны. Получается, государство не в состоянии помочь ипотеке. Хуже того, оно выступит конкурентом в борьбе за кредитные ресурсы и будет оттягивать ресурсы от финансирования жилищного сектора. То есть условия ипотеки, исходя из анализа ситуации, будут постоянно ужесточаться еще и по той причине, что госбюджет станет крупнейшим заемщиком на внутреннем рынке, что снизит доступность денег для всех прочих.
- Если кто решился взять жилищный кредит - берите сейчас. Дальше будет только сложнее и дороже, - рекомендует С. Думченко.
Скорее всего, процесс ухудшения условий ипотеки будет постепенным, за исключением катастрофического варианта долговременного и серьезного обрушения нефтегазовых цен. Но в этом случае у нас рухнет вся денежно-финансовая система, как это уже было в 1991 и 1998 годах.
Безусловно, теоретически вероятно и другое, позитивное развитие событий. Это если внешнеэкономическая конъюнктура будет благоприятной, а власти серьезно поддержат отрасль за счет снижения административных, налоговых, коррупционных и прочих издержек. Решат вопросы с землеотводами. Начнут масштабное госсубсидирование снижения ипотечных ставок. По мнению М. Хазина, так как в этом случае деньги пойдут не на покупку импорта, а на развитие национальной экономики, то инфляции такой шаг не вызовет. А известный девелопер Сергей Полонский считает, что даже стопроцентное дотирование государством процентов по жилищным кредитам ему фискально выгодно, поскольку тогда более значительные суммы вернутся в бюджет - за счет возросших налогов с увеличивших кратно объемы ввода жилья строителей.
В какое развитие событий верить, каждый выбирает сам в меру собственного оптимизма и осторожности. Конечно, хочется надеяться на лучший вариант. Но следует быть готовым к любым неожиданностям.
М. Хазин
"Демонстрации, которые у нас происходят, - вещь очень полезная. Вы посмотрите, какие тексты у нас сейчас пишет премьер, он же наш прошлый и будущий президент. Сравните с тем, что он говорил год назад. Изменения разительные. Не очевидно, что Путин сам все писал. Но понятно, что он это читает и одобряет. Видно, что запрос общества услышан и понят. Единственный вопрос в том, будет ли все это исполняться"