Закон о развитии застроенных территорий (РЗТ) проблем перехода к интенсивному росту и реновации Красноярска не решит, поскольку не всесилен.
Земли для возведения новых жилых массивов у нас, кстати, еще вполне достаточно. В свое время только в краевом центре на эти цели была зарезервирована масса площадок общей емкостью почти на полтора десятка млн. кв. метров. Из них освоена половина, главным образом, в Покровке, на Взлетке и Ястынском поле. Все остальные территории пустуют. Никого не интересуют Солонцы и Овинный, Кузнецовское плато и так далее. Выставленный в конце прошлого года на аукцион участок по ул. Азовской снят с торгов ввиду отсутствия покупателей. Причины понятны.
- По свободным площадкам для создания инженерно-социальной инфраструктуры нужно 32 млрд. руб., - оценивает ситуацию заместитель директора ТГИ "Красноярскгражданпроект" Татьяна Лисиенко. - Это составляет от трети до половины конечной стоимости квадратного метра. Сравните: в зоне сложившейся застройки эти затраты много ниже, в пределах 5%.
Добавим сюда удаленность как от исторического центра Красноярска, так и от мест работы, проблемы с транспортной доступностью ввиду пробок на магистралях подъезда (ул. Калинина, Брянская, Глинки), необходимость для новоселов долгое время фактически жить на стройплощадке. Все эти факторы серьезно снижают цены спроса на такое жилье, возможность его быстрой реализации, и это при значительной "инфраструктурной" финансовой нагрузке. Это означает дополнительные и очень значительные коммерческие риски для застройщиков, которым, понятное дело, очень хочется строить поближе к "сердцу" города. Затруднение в том, что все наиболее коммерчески привлекательные участки практически освоены.
Границы интенсива
Насколько и за счет чего можно еще уплотнить центральную часть мегаполиса - вот главная задача, которую пытаются решить инвесторы и градостроители. Конечно, с одной стороны, здесь достаточно тесновато, на каждый гектар приходится в среднем 10 тыс. кв. м жилья. С другой - в новых микрорайонах Красноярска этот показатель составляет 12-15 тыс. кв. м. А, к примеру, в "столицах" нормативом считается плотность до 20 тыс. кв. м на гектар. То есть возможность интенсивного варианта развития "сердца" города имеется.
Только вот находящихся в собственности у муниципалитета свободных площадок тут уже не осталось. Потому основным вариантом внедрения стройплощадок в городской центр является расселение людей из "хрущевок" и деревянных хибар. По сути дела, это уплотнительная застройка, которую городскую власти отнюдь не приветствуют.
Еще более серьезную проблему представляет потребительский "экстремизм" частников, с которым сталкиваются практически все инвесторы. Причем ситуация, когда, по словам Евгения Пуртова, заместителя директора ООО ПСК "Омега", "в сносимом жилье на маленькой площади прописаны 18 человек, которым мы должны давать 3-4 квартиры, что рушит всю экономику проекта", является еще не самой тяжелой. Бывает хуже.
- В маленьком доме живут три человека, но просят три трехкомнатные квартиры да еще 19 млн. рублей плюсом. Как это понимать? - возмущается генеральный директор "Сибиряка" Владимир Егоров. - Такие ситуации набравшие горький опыт застройщики пытаются обходить. И такие дома тоже. Застраиваем вокруг, и пусть остаются с тем, что имеют.
- Вот и происходит недопустимая консервация "прорех" в градостроительной ткани Красноярска, - вздыхает Татьяна Лисиенко. - Эту проблему надо как-то решать.
Вдобавок очень похоже на то, что некие пределы развития в работе по расселению граждан силами исключительно застройщиков уже достигнуты. Потому приходится рассматривать принципиально новые, прежде не использованные варианты. К примеру, отвоевывать пространство у Енисея, засыпая протоки, внедряться на производственные площадки... Не будем лукавить, интерес к Закону о развитии застроенных территорий тоже, главным образом, связан с попыткой решить вопросы снижения обременений при модернизации коммерчески привлекательных районов города. Ведь в ситуации, когда, к примеру, за маленький дом с четырьмя сотками требуют 32 млн. рублей, замена на современные здания деревянных хибар, по сути, позорящих Красноярск, попросту невозможна.
Надежды и расчеты
- По правилам надо делать так. Муниципалитет сносит все, расселяет, ведь у него больше прав, чем у частного застройщика, - уверен В. Егоров, - а потом продажа площадки по цене своих затрат.
Конечно, такой подход является идеальным, но не реализуемым в нашей стране. Или, по крайней мере, в Красноярье. Потому генеральный директор "Культбытстроя" Геннадий Семеняков не столь категоричен в своих требованиях.
- Нужно признавать территорию нуждой города, и тогда люди будут знать, что дом идет под снос для госнужд, - считает он. - Не будут требовать по 15-25 млн. рублей. А есть у него 40 кв. м, вот столько же получит. Ведь сегодня что хотят, то и делают. Дважды по этому вопросу был у Пимашкова, но тот говорил: мы, мол, неполномочны.
Возможно, концепция развития застроенных территорий позволит решить эту проблему? Юрист Ашраф Алимов именно на это и надеется. По его мнению, "если принята городская программа и есть решение горсовета о выделении участка под развитие, то данному решению обязаны подчиниться все собственники".
Да только, как шутят сами правоведы, один закон, два юриста, три мнения...
К примеру, кардинально иначе оценивает ситуацию президент ассоциации риелторов Санкт-Питербурга, вице-президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов.
- Гражданский и Жилищный кодексы допускают только два варианта принудительного изъятия частной недвижимости. Если жилье признано аварийным или если на земельный участок есть госнужды, - подчеркивает он. - Причем, что понимается под госнуждами, оговорено достаточно четко: интересы инвесторов при развитии территорий таковыми не являются.
Отметим, это мнение руководителя, непосредственно защищающего интересы питерцев, участвующих в программе РЗТ. Опыт реализации закона о развитии застроенных территорий в Санкт-Питербурге свидетельствует о том, что основным препятствием для проекта является несогласие жильцов на переезд. Даже если один собственник отказывается от предлагаемых жилищных условий взамен имеющихся, дом расселить не получается.
Решить эту проблему предполагается путем внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство. Согласно им "принятие решения о развитии застроенных территорий в соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации является основанием для изъятия земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, для государственных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанных домах"
Но будет ли принято такое изменение, вилами по воде писано. Ведь все это даже в первом чтении не обсуждалось. Потому пока программы РЗТ проблему потребительского экстремизма решить не могут, что снижает интерес к ним со стороны потенциальных инвесторов.
- Реализация этого закона, в принципе, несколько расширяет наши возможности, - резюмирует Евгений Пуртов. - Плюс в том, что здесь возможные участки для работы определит администрация, застройщику не надо искать, только выбирать из предложенного. Но, с другой стороны, при некой административной поддержке будут обременения задачами по развитию территории, вдобавок придется выделять финансы на покупку контракта.
Более скептически настроен генеральный директор ООО "Енисейлесстрой" Владимир Сиделев.
- Эта тема для состояния, в котором мы находимся, не актуальна, - уверен он, - очередной увод в сторону от решения вопросов по выделению участков. Преференций по развитию застроенных территорий никаких не будет. Нужны глобальные градостроительные решения, а не размен на частности, фрагменты, пятачки...
Все же необходим!
Отметим, даже скептики считают, что лучше узаконить программу РЗТ, чем отложить работу над ней в сторону. Так, по мнению Владимира Сиделева, это "маленькая часть в плане развития Красноярска, которая давно уже должна была быть формализована".
- Набор инструментов для развития города увеличится, в этом несомненный плюс, - считает Евгений Пуртов.
Более категорично высказываются сторонники концепции.
- Это движение к системному подходу, - уверен В. Егоров. - Ведь если каждый строит свое, как это стыковать? Когда любой кивает на соседа, то многое не делается.
- Нужно принимать, - резюмирует общее мнение председатель правления НП "ГАП Красноярья" Аркадий Супоницкий. - Важный и нужный документ. Должна быть очередность объектов, в зависимости от степени аварийности. Перед этим нужно провести обследование всех домов. Но эту программу нужно принимать комплексно, в отношении всего Красноярска, а не отдельных фрагментов застройки. Программа развития застроенных территорий - это программа развития города, это одно и то же. И без ее принятия в определенном смысле мы лишаемся важного инструмента развития, совсем не лишнего в наших условиях.
Конечно, внедрение РЗТ требует глубокой проработки и нетривиальных подходов.
- Пустую площадку застраивать гораздо проще, даже с инженерной точки зрения, - отмечают питерцы, имеющий наибольший опыт исполнения таких задач. - Работа с застроенными территориями гораздо сложнее, она требует решения вопросов с собственниками, формирует серьезную ответственность власти.
Тем не менее, очевидно, что потребности реновации краевых городов требуют использования такого механизма. Потому желаем инициаторам внедрения закона о РЗТ успеха и верим, что в 2012 году в Красноярье такие программы появятся.
Врезки
"В Красноярске первоначальной целью мы рассматриваем те кварталы, где стоят двухэтажные бараки" (Т. Лисиенко)
"Чтобы окупить переселение пятиэтажек, надо строить 30-этажные высотки" (Т. Лисиенко)
"Программа РЗТ - глава в программе развития города, отдельно, в отрыве от общей концепции, невозможная" (А. Супоницкий)