В него попало наше ИЖС. Край мало строит и потому не получает централизованных трансфертов на эти цели. А без федеральных денег много строить не получается.
Более того, в текущем году ситуация, за исключением недолгого его начала, постепенно ухудшается. Если в первом квартале в регионе был зафиксирован рост ввода малоэтажки на 155%, то прибавка за полгода значительно меньше - 15,6%. По состоянию на 1 октября увеличение совсем скромное - всего на 12,6%. Это означает, что с апреля по сентябрь по сравнению с таким же периодом 2011-го объемы индивидуального жилищного строительства в Красноярском крае не возросли, а, напротив, упали на 4,3 тыс. кв. метров, или почти на 5%. Причем наибольшее снижение, около одной шестой к аналогичному периоду прошлого года, пришлось на второй квартал.
Мало того, многие компании, использующие в том числе долевой способ строительства коттеджей, неоднократно задерживали ввод в эксплуатацию и передачу жилья инвесторам. Так, по данным краевого стройнадзора, ООО "Новалэнд" переносит сроки с позапрошлого года, ООО "Новая энергия" и ООО "Континенталь-М" - с прошлого и так далее.
Основная проблема ИЖС
Ее участники процесса видят в отсутствии предложения застройщикам инфраструктурно готовых землеотводов, что чрезмерно удорожает финальную цену объектов.
- Прямая себестоимость квадратного метра малоэтажки процентов на 30 дешевле, чем по многоэтажному жилью, - считает председатель совета НП "Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края" Антон Глушков. - Но с учетом затрат на инженерное и транспортное обеспечение получается удорожание примерно рубль на рубль, причем все это еще и без расходов на социалку - школы, детсады и так далее. В результате стоимость метра малоэтажки становится процентов на 40 больше, чем в многоэтажном жилье. И эта разница может погашаться только за счет бюджетных вложений или оплаты покупателем.
К слову, ныне практически за все платят красноярцы, поскольку на финансирование инфраструктуры ИЖС из региональных фондов в существующей ситуации особо надеяться не стоит.
- Краевой бюджет дефицитен, - отмечает заместитель министра строительства края Игорь Иванов, - потому пока в рамках целевых программ на эти цели израсходовано всего около миллиарда рублей, что обеспечило ввод 4,1 тыс. кв. м общей площади малоэтажного жилья. В 2013-2015 годах планируется еще 1,5 миллиарда, по половине миллиарда рублей в год.
Если применить прямую пропорцию, рассчитанную из эффективности уже инвестированных средств, то обещанные деньги обеспечат ввод еще примерно 6 тыс. кв. метров малоэтажки в течение трех лет, что означает достаточно условный рост в размере менее одного процента в год. Но, как говорится, лучше мало, чем совсем ничего. А именно такая грустная ситуация - совсем ничего - складывается с охватом новых поселений дорожной сетью.
- Строительством дорог к поселкам не занимаемся, потому что нет финансирования, - заявил заместитель министра транспорта края Константин Димитров. - Единственный наш источник, региональный дорожный фонд, на ближайшие пять лет настолько перегружен и дефицитен, что мы вынуждены из-за этого переводить дороги с твердым покрытием в более низкие категории. Если при этом еще и возводить новые, тогда мы начнем ускоренно терять основную сеть дорог, поскольку ее не на что будет ремонтировать.
- А доступа к централизованному финансированию практически нет, потому что мы плохо строим, - резюмировал председатель Союза промышленников и предпринимателей края Михаил Васильев. - Если бы мы хорошо строили малоэтажку, то у нас были бы федеральные деньги, которые раздают тем, кто молодцы. Но мы строим мало. И потому у нас нет этих денег. И значит, нет возможности строить хорошо. Это замкнутый круг.
Прорывная идея - вот что сейчас нужно красноярской малоэтажке. Нечто такое, что, с одной стороны, позволило бы обеспечить резкое увеличение объемов вводимого жилья, а с другой - могло быть заявлено значимым, ярким проектом на федеральный уровень. Таким, чтобы в Москве осознали: этот опыт достоин всяческой поддержки и популяризации. Следовательно, на него денег дать стоить. И такая идея есть.
Дом за миллион
Можно ли построить пригодный для проживания в наших условиях коттедж площадью до 100 квадратов за миллион рублей? Многие специалисты уверены в положительном ответе на этот вопрос. А пример наших соседей из КНР показывает, что в наиболее экономичных вариантах на своих материалах и рабочей силе они строят благоустроенное жилье финальной стоимостью около 250 долларов за квадратный метр.
- Для строительства малоэтажки экономкласса существует много современных как отечественных, так импортных технологий, - считает Игорь Иванов.
- Себестоимость малоэтажного домостроения сейчас может составлять до 7 тыс. руб. за кв. метр, - уверен президент Союза участников малоэтажного и коттеджного строительства Красноярского края "Малоэтажная Сибирь" Дмитрий Шендеров, - в том числе не только деревянное, но и каркасное, и так далее.
Понятно, чтобы такой небольшой, не более 100 "квадратов", домокомплект при цене менее миллиона был долговечным, теплым, качественным, следует хорошо поработать. Для того чтобы понять, как это сделать, не грех вспомнить отечественную историю, а именно Никиту Хрущева - единственного лидера нашей страны, который добился выполнения поставленной им жилищной программы.
- Государство выступило в роли заказчика в решении жилищной проблемы за счет снижения стоимости и определения рациональных типов домов и квартир. Поставленные задачи решались на конкурсной основе с привлечением Академии архитектуры и крупнейших проектных организаций страны, а также с учетом рекомендаций и согласованных решений планировочного качества квартир по санитарно-гигиеническим характеристикам с Институтом гигиены и санитарии им. Эрисмана, - говорит Заслуженный архитектор России, генеральный директор Красноярскагропроекта Владимир Шадрин. - Сейчас у нас нет ни общероссийской, ни местных программ по удешевлению жилья. А оно складывается из многих факторов. Начиная с градостроительных - выбора территории, благоприятной для застройки по рельефу, геологии, транспортной доступности, минимизации затрат на инженерную инфраструктуру. Затем учитываются методы строительства, технологии, материалы и прочее. Очень важен вопрос земельный, к примеру, участки дают бесплатно, но при условии возведения дома в ограниченный срок. Либо предоставление земли под застройку тем, кто обеспечит наименьшую стоимость метра...
Отметим, 25 октября этого года вышло Постановление Правительства России за Љ 1099, регламентирующее проведение торгов по так называемой голландской системе - на понижение цены продажи квадратного метра. То есть нормативная база по минимизации цены земли для застройщиков, по сути, имеется.
Остается открытым вопрос транспортной доступности и энергообеспечения. В первом случае решение лежит в области выделения значимого, на тысячу и более домовладений, и прилегающего к качественной трассе участка недалеко от города. При этом должна быть гарантия регулярного городского автобусного сообщения с Красноярском. Наши перевозчики не только сумеют все это должным образом организовать, но и хорошо заработают на новых маршрутах. Тем более с учетом новых тарифов на проезд. С энергетиками тоже надо определяться исходя из фактического состояния управляемого ими хозяйства.
- У нас проблема не столько в отсутствии мощностей, сколько системного подхода, - заявил заместитель генерального директора по развитию "МРСК Сибирь" Алексей Петухов. - Частенько мы строим за счет своей инвестпрограммы, но по факту развитие жилищного строительства идет в другом направлении. И мощности подводятся туда, где ничего нет, и неизвестно, будет ли. У нас стоят целые линии, которые ведут в никуда, в тайгу или чистое поле...
Выбор подобного: большого по территории, при этом транспортно- и энергообеспеченного участка, решение прочих инфраструктурных вопросов - это исключительно волевое действие властей. Так, как это было в Кузбассе, ныне опережающем нас по вводу объектов ИЖС более чем в 2,2 раза.
- Аман Тулеев пролетел на вертолете окрестности, ткнул пальцем, где строить малоэтажку, - свидетельствует Дмитрий Шендеров, - и через 3-5 лет везде встали современные коттеджные поселки. Причем успехи ИЖС не только в Кемеровской или Белгородской, но и во всех без исключения регионах, это целиком усилия и заслуга первых лиц.
На плечах власти лежит и задача реализовать системный проект по "конструированию" оптимального благоустроенного коттеджа стоимостью до миллиона рублей, причем в основном из местных материалов и комплектующих. Очевидно, что там должен быть автономный биосептик, благо его отходы вполне пригодятся для удобрения цветов на прилегающих земельных участках в 12-15 соток.
Скорее всего, наиболее предпочтительным является индивидуальное теплоснабжение за счет универсального твердотопливного котла. В части водоснабжения, возможно, лучшим вариантом будет небольшая поселковая станция. И если затраты на ее возведение превысят конечную цену в один миллион рублей за каждый дом, то их необходимо будет возложить на краевой бюджет.
Нет сомнений, что такие коттеджи, стоящие меньше, чем красноярские гостинки, будут раскуплены влет, как мороженое участниками перехода через Сахару. Тем более если решить вопрос с кредитованием покупателей. Пока же, как считает исполнительный директор ООО "Зодчий" Михаил Магдибур, порядка 60% покупателей готовы использовать ипотечные схемы для приобретения индивидуальных домов, но не могут получить к ним доступ.
- Мало малоэтажных проектов, подходящих под критерии банков, - уверен представитель застройщика поселка "Видное". - Так, в многоэтажке есть регистрация залога имущественных прав в регистрационной палате. В ИЖС из-за отсутствия нормативной базы такого нет. А это вопрос для кредитных учреждений принципиальный.
Что мы получим
Выгоды от реализации подобного проекта вполне очевидны. Тысяча домов по сотне "квадратов" каждый, которые несложно очень быстро возвести "конвейерным" способом, означает увеличение годовых объемов малоэтажки по краю более чем на 40%. Еще более миллиарда рублей добавится в валовой региональный продукт, причем значительная часть пойдет в счет строительства как вида экономической деятельности. О загрузке предприятий, решении вопросов безработицы, росте налоговых поступлений и говорит нечего.
И, что очень важно, наш край наконец-то получит возможность заявить прорывной, лежащий на магистральных путях развития российского ИЖС проект на федеральный уровень. Это означает почет, уважение и долгожданное, ныне невозможное открытие каналов централизованного финансирования.
Как представляется, программа "Тысяча коттеджей за миллион" технологически, финансово и организационно вполне осуществима. Однако большое сомнение вызывает качество нашей региональной власти, которая, судя по всему, не хочет, не может или в принципе не способна на изменение ситуации с ИЖС в лучшую сторону, которая игнорирует проблемы населения, страдающего от высоких цен вследствие нехватки жилья, а также перспективные инициативы и обращения деловых кругов.
- Три года я пишу для наших министерств разные документы, аналитические записки, предложения по развитию малоэтажного строительства, но никакого движения нет, - возмущается Дмитрий Шендеров.
- На майском, прошедшем с теми же участниками совещании по ИЖС мы обратились к краевой власти с предложением обозначить в правительстве ответственного за этот сектор человека. Его как не было, так и нет, - отметил Михаил Васильев
Нет сомнений, что при таком подходе губернатора и председателя правительства края никаких позитивных движений в части малоэтажки в Красноярье не будет. А проект "Дом за миллион" со всеми причитающимися бонусами реализует какой-нибудь другой регион. Хорошие идеи не пропадают, а прорастают там, где их культивируют соответствующие своим должностям люди. Наш край, похоже, обречен на то, чтобы крутиться в порочном кругу, в который он попал из-за нерадивости его прежних и нынешних руководителей.
"В перспективе ближайших лет нам надо кратно увеличивать объемы малоэтажной застройки. Но хватит ли у населения денег купить то, что им построят?" (Михаил Васильев)
"Земля превратилась в объект спекуляции" (Владимир Шадрин)