Для застройщика только точная оценка предстоящего спроса и попадание в него является лучшей гарантией быстрой и беспроблемной реализации квартир. Попробуем разобраться в этом вопросе.
Для того чтобы добиться нужного результата, необходимо не только понимать текущую ситуацию, но и видеть перспективу. Так, Владимир Путин поставил перед правительством задачу в перспективе снизить ставку по ипотеке до 5-6% годовых. Как это изменит ситуацию на рынке жилья?
Для начала посмотрим текущее положение вещей. Самый наглядный вариант - идти от аналитики. То есть лучше всего взять в качестве примера конкретный вводимый в эксплуатацию дом в совокупности с его инфраструктурной составляющей и транспортной доступностью. Затем оценить, каким сегментам покупателей в идеале соответствуют те или иные выставляемые на продажу квартиры, насколько структура предлагаемого жилья соотносится с долей различных групп клиентов в общем портфеле платежеспособного спроса.
За отсутствием таких возможностейограничимся общей картиной с востребованностью в сегменте городских квартир. Наибольшим вниманием ныне пользуется однокомнатное жилье, на которое приходится порядка 35-40% от общего количества заявок реальных покупателей. Двухкомнатными интересуются 30-35% клиентов, трехкомнатными 20-25%, четырехкомнатными и выше - менее десятой части.
При этом отметим, что средняя цена квадратного метра увеличивается обратно пропорционально площади квартир. Так, в однокомнатных "жилой" метр в среднем на 7-10% дороже, чем в двухкомнатных, на 12-15% дороже, чем в трехкомнатных, на 15-20% дороже, чем в квартирах с четырьмя и большим количеством комнат. То же самое верно в отношении двухкомнатных квартир по сравнению с более просторным жильем и так далее. Понятно, что стоимость санузлов, ванн, обустройства кухонь удорожает строительство, и потому цена метра в квартирах меньшей размерности должна быть выше, но все же имеющаяся разница (до 7-10 тыс. руб. за метр) объясняется, главным образом, относительным недостатком предложения на рынке именно малогабаритного жилья.
Кто его в основном покупает?
Однокомнатные квартиры чаще всего выбирают в качестве первого жилья молодые люди и пары, а также полные и неполные семьи с одним ребенком. Зачастую в них отселяются от детей пенсионеры. Кроме того, они идеальны для закоренелых холостяков обоего пола. По сути, такой формат проживания является оптимальным для большинства россиян. Иногда эти квартиры приобретаются как временное жилье, несущее частично инвестиционную составляющую. Или, напротив, с основной инвестиционной целью. Как второе-третье запасное жилье, при временной эксплуатации в режиме сдачи в аренду. Кроме того, зачастую таким образом реализуются государственные сертификаты, поскольку за реальную квартиру получить деньги проще, чем за бумагу с ограниченными сферой применения и сроком годности.
В основном высокий спрос на однокомнатное жилье объясняется его максимальной доступностью по фактору абсолютной цены. Для многих это единственная возможность приобретения собственного "семейного гнезда" за относительно небольшие деньги. Кстати, именно поэтому однокомнатные квартиры чаще всего покупают приезжие, включая гастарбайтеров. Впрочем, этот сегмент клиентов чаще интересуется наиболее изношенным вторичным рынком в микрорайонах старой "хрущевско-брежневской" застройки, что создает риски не только социальной, но национальной сегментации городского пространства, создания своеобразных гетто, предпосылки к чему уже наблюдаются в Красноярске.
Двухкомнатные квартиры - это в основном выбор более состоятельных полных и неполных семей с одним ребенком. По оценке консалтингового центра МИЭЛЬ, доля таких покупателей составляет порядка 40%, и в основном решения здесь принимают женщины в возрасте 30-45 лет. В случае если детей двое или больше (десятая часть клиентов), интерес проявляется уже к сегменту трехкомнатных квартир. Жилье большей площади в российской ситуации - это для ограниченного круга людей с более чем средним достатком.
Из тех, кто приобретает квартиры исключительно с целью проживания, 80-90% делают это для себя, 10-15% для своих детей, около 2% - для родителей и других родственников.
Главное значение для покупателей, помимо цены, как абсолютной общей суммы, так и относительной, т.е. стоимости метра площади, имеет местоположение дома и окружающая его среда, включая транспортную составляющую. Причем разные группы клиентов демонстрируют абсолютно разные предпочтения.
Достаточно очевидно, что людям старшего возраста нравится шаговая доступность магазинчиков повседневного спроса и поликлиник, а также возможность беспроблемно добраться до своей дачи и обратно. Юных в большей степени интересует близость мест учебы и отдыха. Люди постарше, вступающие в семейную жизнь, озабочиваются наличием детсадов и школ, а также временем, которое придется потратить на дорогу до работы и с работы.
В отношении планировок закрытые большие балконы и лоджии оптимальны для пенсионеров, устраивающих там мини-садики, а весной теплички для выращивания рассады, а также места для отдыха, когда во двор выходит некогда или нет сил. Совмещенные санузлы больше устраивают одиночек и пенсионеров. А вот для семей из трех или более человек лучше, если туалет и ванная раздельные. Старшее поколение консервативно в своих вкусах практически по всем позициям. А молодежь тяготеет к вариантам европейских студий, объединению комнаты и кухни в единое пространство, а также более лояльна к наличию проходных гостиных в двух- и многокомнатных квартирах.
Увеличение доли ипотеки в объеме продаваемого жилья ведет к общему росту спроса на квартиры с отделкой, поскольку ее цена покрывается кредитом. Кроме того, в данном случае срабатывает желание сэкономить на ремонте не только время, но и деньги, поскольку считается, что работы по отделке, выполненные застройщиком, будут стоить, в конечном итоге, дешевле. Важно также и то, что покупатели экономкласса не имеют резервного жилья и потому стремятся въехать как можно быстрее.
Аналитики корпорации "Инком" считают, что ныне квартиры без отделки занимают четверть всех продаж, причем 60% их приходится на сдачу под чистовую отделку, а 40% на квартиры с голым цементом и без коммуникаций. В основном этим сегментом жилья интересуются полные семьи, где мужчины - менеджеры среднего звена в возрасте от 25 до 45 лет. Для пенсионеров, одиноких мам и молодежи такие квартиры точно не подходят. А с точки зрения качества интерьеров, по оценке риелторов, быстрее продаются квартиры, рассчитанные на усредненный вкус.
Если говорить о портрете среднего покупателя, то это, скорее всего, женщина 37 лет с высшим образованием и автомобилем, из семьи из двух человек (пара либо мама с ребенком, иногда с одним из родителей), с месячным семейным доходом 35-40 тыс. руб.
Предстоящее снижение платежей за пользование ипотекой до 5-6% годовых, по замыслам правительства, должно обеспечить участие в ней до трети населения страны к 2015 году и до половины - к 2020-му. Конечно, облегчение долговой нагрузки приведет к увеличению спроса по всем фрагментам предложения. Но семьи, уже имеющие устраивающие их квартиры, скорее всего, будут ориентироваться на второе загородное жилье. А расширение ипотеки "вниз", на менее обеспеченное население, приведет к увеличению спроса как раз на наиболее экономичное новое и опять же малоформатное жилье, куда будут переселяться из неблагоустроенного частного сектора и ветшающих хрущевок, кварталы которых начнут превращаться в районы хрущоб и своеобразных гетто для иммигрантов.
По оценке портала inform24.ru, в Красноярске предложение квартир в процентном соотношении выглядит следующим образом: 1-комн. - 30%, 2-комн. - 30%, 3-комн. - 18%, 4-комн. - 7%, остальные 13% составляют квартиры с большим количеством комнат, гостинки и секционки. Как мы видим, имеется существенный недостаток однокомнатных квартир, который со временем, видимо, будет только нарастать.
Причем местонахождение дома имеет не меньшее значение, чем метраж и цена. Скажем, пенсионерам интересно жилье, расположенное рядом с маршрутами их поездок на дачу (станции электричек, автобусные остановки). Семейные люди предпочтут микрорайоны комплексной застройки при наличии удобных транспортных схем передвижения как к работе, так и к местам отдыха. Район Студгородка достаточно привлекателен с точки зрения инвестиционных целей (сдача жилья в аренду студентам) и так далее.
Но даже если речь идет об уже построенном доме, ускорить продажу поможет точная сегментная реклама, ориентированная на тех, для кого данный тип жилья является действительно привлекательным. К сожалению, примеров именно такой работы с потребителем на красноярском рынке недвижимости пока не видно.
Впрочем, этот факт можно рассматривать и с положительной стороны - как наличие резерва для повышения эффективности работы отдельных компаний и отрасли в целом. Со своей стороны, попытку подробного анализа конкретного строящегося, построенного или пока проектируемого жилого объекта мы планируем рассмотреть в следующих номерах газеты. Конечно, при условии наличия интереса к такому проекту со стороны наших читателей и застройщиков.